Guía para propietarios e inquilinos: fianza, agencia, desperfectos y cláusulas abusivas

La mejor forma de evitar conflictos entre propietarios e inquilinos se basa en el asesoramiento previo. Porque el alquiler de inmuebles para uso de vivienda habitual suele ser fuente de discrepancias. Por un lado, el temor de los propietarios al impago, y por otro, el de los arrendatarios a las condiciones abusivas establecidas en el contrato.

Según un estudio realizado por Méndez Lit, un despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario, cuatro de cada cinco dueños sienten inseguridad a la hora de rentar su casa a otro particular. Los principales miedos son a la falta de pago y a los desperfectos que se puedan ocasionar en el piso.

En lo que respecta a los inquilinos, se enfrentan a nuevas cláusulas que pueden resultar abusivas, como las que los obligan a renunciar a cualquier tipo de carencia en el pago del alquiler si se vuelve a producir una pandemia como la presente.

Pero también a otras, como las que los fuerzan a marcharse de la vivienda antes de la prórroga legal de cinco años que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos para las personas físicas. Esta permite al arrendatario continuar en el inmueble si la duración del contrato fuera inferior a este plazo, de forma que llegado el día del vencimiento, se prorrogaría obligatoriamente para el propietario por plazos anuales hasta los cinco años, salvo que el inquilino no quisiera quedarse. A modo de ejemplo, si se firmase el contrato este 2021 por una duración de un año y el inquilino quisiera continuar en el piso transcurrido ese año, la normativa lo ampararía, de forma que podría estar hasta 2026. Con la llegada de la covid, muchos pisos turísticos se pasaron al sector residencial, pero ahora inician el camino de regreso bajo estas cláusulas leoninas.

David García Cerecedo, responsable de arrendamientos del bufete Méndez Lit, ha elaborado una guía con consejos para “limitar considerablemente” estas disputas. Empezando por las condiciones iniciales, explica que la ley solo permite al propietario exigir al arrendatario una mensualidad de renta en concepto de fianza, que se debe depositar en el organismo competente de cada comunidad. En el caso de Madrid, por ejemplo, es el Instituto de la Vivienda. De no hacerlo, podría ser sancionado.

En cualquier caso, la fianza se debe devolver por ley al inquilino siempre que la vivienda se entregue en el mismo estado en el que se recibió, no haya deudas pendientes y se avise al dueño en tiempo y forma de la decisión de abandonar el inmueble.

No obstante, las partes pueden voluntariamente pactar otra garantía adicional a la fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, pero no puede exceder de dos mensualidades de renta, y la ley no obliga al dueño a depositarla. El letrado recomienda que el dinero se ingrese en la cuenta del propietario. Este depósito se debe devolver al finalizar el contrato siempre y cuando no haya deudas pendientes o desperfectos provocados por el mal uso del inmueble. Y si se acuerda la fórmula del aval bancario, aboga por “no aceptar avales prorrogables de corta duración” ya que “es común” que el inquilino no los renueve “y la garantía desaparezca".

Gastos de agencia

Atendiendo a los gastos de la agencia inmobiliaria, que en algunas ciudades son asumidos por el inquilino y en otras por el dueño, el abogado explica que la ley guarda silencio al respecto. “Lo que tendría cierto sentido es que se sufragasen entre las dos partes dado que el interés en la vivienda es mutuo”, señala. Pero es la costumbre de cada ciudad la que fija quién los cubre.

Tan frecuentes como los pequeños desperfectos que se producen en los inmuebles son los enfrentamientos derivados de la persona que debe costearlos. El artículo 21 de la normativa de arrendamientos dispone que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”, mientras que las reparaciones por conservación corren a cargo del arrendador. Lo más adecuado en estos casos es “establecer en el contrato un importe razonable que delimite cuantitativamente la responsabilidad de esas pequeñas reparaciones”, recomienda el experto. Por ejemplo, hasta los 120 euros se responsabilizaría el inquilino y el dueño en lo que exceda.

Y aunque la ley no habla de ello, a veces también se incluye la obligación de contratar un seguro para la vivienda. En estos casos, corresponderá normalmente al arrendador asegurar el “continente” y al inquilino el “contenido”. Mientras que el primero engloba los elementos que conforman la estructura constructiva del inmueble, el segundo está formado por lo que se encuentra en su interior.

Llegado el final, la ley faculta al inquilino para desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses con un preaviso de 30 días al propietario. Esto no está penalizado, salvo que se hubiera pactado lo contrario, en cuyo caso la indemnización será una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En estos casos, el letrado recomienda a los propietarios no aceptar compensaciones de las “rentas pendientes de pago con la fianza o garantía”, pues si tras la salida del inmueble se encuentran desperfectos o cuantías debidas, ya no dispondrán de elementos para cubrirlos y “tendrán que reclamar judicialmente”.