El alquiler turístico se prepara para el fin de la pandemia

Bonaventura Durall, de 52 años, es director general de Durlet Apartments, una compañía que posee y gestiona 31 apartamentos turísticos en el barrio de Poble Nou en Barcelona. La pandemia, explica, dejó el verano pasado casi en el dique seco a la empresa, que tiene a nueve de sus 14 trabajadores afectados por un expediente de regulación temporal de empleo (ERTE). Sin turistas a los que recibir, el último año se ha aprovechado para hacer mejoras en los inmuebles o para arrendar algunos en estancias cortas, por meses. Ahora algunas de esas casas se preparan para hacer el camino de vuelta y volver al mercado turístico, un movimiento que ya han captado algunos portales inmobiliarios.

“Estamos en un momento de incertidumbre importante y lo que tenemos que hacer es encontrar el equilibrio entre el alquiler de temporada y el turístico, porque no puedes poner todos los huevos en la misma cesta”, afirma Durall, quien destaca que la situación sigue muy lejos de los tiempos prepandemia. “A 1 de julio de 2019 podíamos tener alrededor del 70% u 80% de agosto vendido y ahora estoy al 15%”, lamenta el también vocal de la junta directiva de Apartur, la asociación de apartamentos turísticos de Barcelona. Con precios más baratos y reservas que llegan a última hora, Durall mantendrá algunos inmuebles en el mercado de los alquileres de corta estancia, enfocados a estudiantes o profesionales que se desplazan temporalmente a la ciudad. “Te ayudan a aguantar los costes fijos”, justifica.

¿Cuántos pisos volverán a ofrecerse para los viajeros? La respuesta dependerá de cómo evolucione la demanda y ponerle cifras no resulta sencillo. El INE inició en agosto de 2020, ya afectado por la pandemia, una estadística experimental que cifró en 321.000 las viviendas de uso turístico (VUT) que había en España. Seis meses después, el pasado febrero, el número había bajado a 294.000. A la espera de las próximas cifras oficiales, algunos portales inmobiliarios han realizado estudios propios. Según datos de Fotocasa, un 38% de las casas vacacionales que había antes de la pandemia siguen en el alquiler residencial (donde se incluyen tanto arrendamientos temporales como alquileres de vivienda habitual). El porcentaje, obtenido a partir de 5.500 encuestas, supone una rebaja sustancial respecto al anterior estudio, en octubre, cuando era del 64%.

Además, del 38% de casas que siguen en el segmento residencial, la mayoría no tiene vocación de permanencia: “Solo un 18% dijeron haberse pasado de forma indefinida”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, “el otro 20% están esperando a que mejore la situación”. Otro informe, publicado recientemente por Pisos.com, llegó a similares conclusiones y mostró que un 2% de la oferta de arrendamiento residencial se ha pasado al turístico en lo que va de año, lo contrario de lo que sucedía en 2020. “No se ha recuperado todo lo traspasado, pero se acerca bastante. Hay una tendencia a la recuperación muy clara”, valora Ferran Font, portavoz de ese portal.

Una retorno lento

Tolo Gomila, presidente de la Federación Española de Asociaciones de Vivienda Turística (Fevitur, que agrupa unas 178.000 casas vacacionales) indica que su organización todavía no dispone de datos porque “es muy pronto”, aunque admite que “sí se empieza a ver ese trasvase”. Pero Gomila cita las recientes restricciones para la entrada de viajeros desde el Reino Unido, antaño el principal foco emisor de turistas a España, como ejemplo de que la pandemia obliga a ser cautos: “El objetivo es terminar este 2021 con una ocupación anual del 40%”, asegura. Y añade que la recuperación del sector será lenta, especialmente en las grandes ciudades, que son las que más posibilidades tienen de mover inmuebles del mercado turístico al residencial de corta estancia porque tienen una mayor demanda de población flotante.

De la misma opinión es Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja, que agrupa unos 4.000 pisos turísticos en la capital y su provincia. “En la asociación hay bastante gente que, viendo que agosto es temporada baja, prefiere cerrar”, sostiene, “quizás para Madrid el momento real de decidir va a ser en septiembre”. “Los precios están muy contenidos, tremendamente contenidos, y vuelves en unas condiciones en las que perdemos dinero”, dice. Quien ahora busca el alquiler turístico, agrega, “no piensa en rentabilidad”, sino “en la seguridad en el cobro y la disponibilidad de la vivienda”, dos ventajas que a su juicio no tiene el alquiler de vivienda habitual, sobre el que pide una reforma legal.

Blindar el mercado residencial

Volver a explotar el inmueble con fines turísticos no será una opción para aquellos propietarios que se hayan pasado al alquiler de vivienda habitual. Este, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), da derecho al inquilino a permanecer cinco años en la casa (siete años si el propietario es una empresa). El traspaso solo es posible en alquileres de temporada, en los que se debe justificar que el arrendatario solo necesita el inmueble durante un tiempo. Esta posibilidad de la norma ha generado, según Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Barcelona, “un uso fraudulento” al que pide estar atentos.

No obstante, para los sindicatos de inquilinos lo fundamental ahora es que las Administraciones protejan el parque residencial. “Venimos de una década en que ha habido un desvío muy grande hacia el mercado turístico de vivienda que había sido construida para ser vivienda y no para otros usos”, explica Palomera, quien añade que eso “tiene efectos negativos” sobre los precios de las casas y sobre la convivencia vecinal. “Durante la pandemia se ha perdido una oportunidad para garantizar que esas viviendas vuelven permanentemente al mercado residencial, pero aún estamos a tiempo”, concluye.