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De Airbnb a Idealista: ¿qué requisitos prevé la ley para el piso que cambia de alquiler turístico a vivienda habitual?

La paralización del turismo ha llevado a muchos caseros a ofrecer sus inmuebles para arrendamientos más prolongados. Este salto impone una serie de condiciones legales que muchos desconocen

De Airbnb a Idealista: ¿qué requisitos prevé la ley para el piso que cambia de alquiler turístico a vivienda habitual?

La pandemia ha paralizado el alquiler de pisos turísticos. Según un estudio de Airdna (una web de análisis especializada en Airbnb y Vrbo), entre el 70% y el 90% de las reservas hechas en ambas plataformas para los meses de marzo y abril en ciudades de todo el mundo fueron canceladas. Las previsiones a futuro no son mucho más optimistas. Otro informe, esta vez de la compañía española Transparent calcula que, en lo que queda de año, Airbnb conseguirá alquilar en su mejor momento el 25% de sus viviendas; en el peor, el porcentaje bajará hasta el 0,98%.

Estas cifras han llevado a que muchos propietarios abandonen este tipo de plataformas y se decanten por otras como Idealista o Pisos.com, ofreciendo sus casas por estancias más largas. El alquiler turístico ha dado así un salto hasta el de temporada o, incluso, al de vivienda habitual.

Pero este cambio no es tan sencillo. Al menos, desde el punto de vista legal. Nuestro ordenamiento regula los inmuebles de forma diferente dependiendo del fin al que se quieran destinar, y fija distintas obligaciones para el propietario. Así, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que si el nuevo uso es alquiler de vivienda habitual (es decir, ofrecer la casa para que sea el domicilio habitual y permanente del inquilino), “el plazo mínimo del alquiler será de un año, con la posibilidad de prorrogarlo hasta cinco si así lo desea el inquilino”, señala Mercedes Ruiz-Rico, socia de Auren Abogados. Así, aunque el contrato esté previsto para, por ejemplo, dos años, el arrendatario podrá decidir si quiere continuar viviendo en la casa hasta tres años más, sin que el dueño pueda negarse. De no comunicarse nada, la prórroga se realiza automáticamente por un año.

Durante ese tiempo, el propietario no podrá modificar ninguna de las condiciones estipuladas en el contrato (como el precio, el plazo, o de qué parte corren determinados gastos). Otro de los derechos del inquilino es poder realizar reformas de adaptación en el inmueble si tuviera alguna discapacidad, así como la posibilidad de no pagar rentas si hay obras que impidan vivir en la casa. Además, la ley permite al arrendatario abandonar la vivienda de forma unilateral una vez transcurridos los primeros seis meses de comenzar el contrato.

Por otro lado, la normativa exige al propietario “depositar una fianza equivalente a una mensualidad de renta ante la Administración Autonómica competente”, recuerda la letrada, así como entregar un certificado de eficiencia energética.

No obstante, Ruiz-Rico recuerda que el primer paso al cambiar la vivienda de uso turístico a otra modalidad consiste en “presentar ante la Administración competente una declaración responsable comunicando la baja del régimen de uso turístico de la vivienda”. En regiones como Madrid, este trámite se puede llevar a cabo de forma online a través de la página web de la comunidad.

Viviendas de temporada

El segundo tipo de arrendamiento que prevé la ley es el de temporada. Esta modalidad es similar a la de uso turístico, pero está prevista para estancias más largas, como el alquiler de una casa en la playa para los meses de verano o un piso para un estudiante que se traslada a otra ciudad para hacer un curso, por ejemplo. En este sentido, Ignacio Para, socio en Lean Abogados, explica que este tipo de contratos no prevén prórrogas obligatorias, y ambas partes están obligadas a cumplir íntegramente con lo que se estipula en el contrato (duración de la estancia, precio, etcétera).

No obstante, para poder optar al alquiler de temporada, “debe existir un motivo que justifique que el inquilino lo necesita para un tiempo limitado”, subraya el abogado. La razón deberá plasmarse en el contrato de la forma más detallada posible. Este matiz es esencial, ya que, de no constar una explicación, “se podría entender que es un alquiler normal de vivienda”, por lo que se aplican los derechos y obligaciones correspondientes. Así, ante este escenario, el inquilino tendría derecho a pedir una prórroga al llegar la fecha del fin del contrato, y podría permanecer hasta cinco años en el piso “sin que el dueño pueda negarse”, advierte.

La fianza en este caso es de dos mensualidades como mínimo, “aunque puede ser modificado de común acuerdo por las partes”, concluye Para.

 

 

El laberinto jurídico de los pisos turísticos

La regulación de los alquileres es una materia históricamente compleja, ya que suele ser objetivo de cambio casi constante por parte del legislador y exige un seguimiento estrecho. Sin embargo, en el caso de las viviendas de uso turístico, la dificultad es aún mayor. Y es que la competencia en este ámbito corresponde a las Comunidades Autónomas, dando lugar a un crisol normativo en el que cada región determina diferentes obligaciones y requisitos. Así, por ejemplo, la duración del arrendamiento de estos inmuebles será el que libremente pacten las partes, “pero respetando los plazos máximos que las normativas autonómicas puedan prever al respecto”, explica Mercedes Ruiz-Rico, de Auren. En el caso de que no se encuentre expresamente previsto, cabría entender que el plazo máximo debe ser inferior al año

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