Las ejecuciones hipotecarias en viviendas habituales crecen un 84%

Los embargos de casas a familias vuelven a cobrar fuerza en España. De acuerdo con los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y marzo de este año se certificaron 3.207 ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual (la casa donde vive una familia), lo que supone un 84,1% más que en el primer trimestre del año pasado. En el incremento hay que tener en cuenta que en 2020 el periodo estuvo marcado durante 17 días —el 14 de marzo se declaró el primer estado de alarma— por la crisis del coronavirus y la paralización de la actividad. Pero al margen de la menor actividad que pudiera haber esos días en los registros de la propiedad (la fuente de la que bebe el INE), el incremento también se explica por otros factores.

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El primero serían las mayores dificultades económicas de muchos hogares como consecuencia de la crisis. En periodos de dificultades económicas aumenta la morosidad y eso, en el caso de impago de las letras del préstamo, puede acabar traduciéndose en una ejecución hipotecaria. Para evitarlo, recuerda el INE en su nota de prensa, el Gobierno aprobó el 17 de marzo del año pasado una moratoria hipotecaria que pretendía aliviar la situación de quienes tienen un préstamo al flexibilizar temporalmente las condiciones de pago. También se habilitó una línea de préstamos con aval del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para prestatarios. A juzgar por las cifras difundidas este viernes, la medida no ha sido suficiente para evitar un aumento muy importante de los embargos de vivienda.

Es importante señalar, también lo hace el propio INE en su nota, que este proceso no corresponde exactamente con un desahucio. La ejecución hipotecaria es el procedimiento inicial por el que un prestamista reclama la propiedad de un inmueble en atención a que el prestatario ha incumplido con los pagos de la hipoteca. Solo en los casos en que no hay acuerdo entre las partes (para ponerse al corriente de pagos o para una dación en pago, por ejemplo), el asunto llegará al juzgado y este podrá ordenar el lanzamiento de quienes viven en la casa. También hay que puntualizar que la estadística conocida este viernes se refiere solo a impagos de la hipoteca, pero hace muchos años que en España la mayoría de quienes son expulsados de sus viviendas son inquilinos que viven de alquiler.

El otro factor que influye en el aumento es que durante años, como consecuencia del largo contencioso que han vivido (y viven) las hipotecas en los juzgados españoles, no estaba claro cuándo se podía iniciar en España una ejecución hipotecaria con garantías. Algunos préstamos incluían en los contratos esta posibilidad prácticamente desde el primer impago y esas cláusulas de vencimiento anticipado se consideraron abusivas. El Supremo zanjó la incertidumbre en septiembre de 2019 con una sentencia que se remitía a ley hipotecaria que entró en vigor en junio de ese mismo año. En definitiva, establecía un mínimo de 12 meses de impago o un 3% del capital adeudado si el préstamo se encuentra en la primera mitad y de 15 impagos o un 7% del capital adeudado en la segunda. Fue el pistoletazo de salida para que muchas entidades que tenían casos pendientes de esa sentencia comenzasen a acudir a los juzgados.

Aumento sostenido en el tiempo

Es imposible saber cuánto del incremento corresponde a cada uno de los tres factores mencionados. Pero los últimos datos del INE apuntan más a una nueva realidad que a cuestiones muy coyunturales. El pasado diciembre, cuando se conocieron las cifras del tercer trimestre de 2020, las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual ya crecían más de un 80%. Entonces se aducía el desembalsamiento de los procesos contenidos por la paralización de la actividad durante el estado de alarma del trimestre anterior. Ahora cuesta más atribuir todo el incremento a ese fenómeno, pues ya han transcurrido nueve meses desde que los juzgados y los registros de la propiedad funcionan con relativa normalidad.

Pese a los nuevos factores, el detalle del año de compra de las viviendas que son objeto de embargo sigue mostrando las cicatrices que el estallido de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo dejó en España. Más de cuatro de cada 10 ejecuciones (un 42% exactamente) son de viviendas compradas en 2006, 2007 y 2008. Si se amplía el objetivo a todas las casas adquiridas antes de 2008, el año cero de la Gran Recesión, suponen un 68,1% de total de embargos.

De vuelta a las cifras del arranque de este año, el INE señala igualmente que entre enero y marzo hubo 682 ejecuciones hipotecarias de “otras viviendas” familiares. Esta categoría, mayoritariamente segundas residencias, crece un 22,3% respecto al mismo periodo de 2020. En total, sumando viviendas habituales y secundarias, los embargos de particulares suben un 69,1% en términos interanuales.

Mientras, también es marca de la nueva realidad hipotecaria del coronavirus, los embargos de casas de personas jurídicas (empresas) se desploman. La estadística señala que entre enero y marzo se produjeron 1.289 casos dentro de este supuesto, asociado, por ejemplo, a préstamos para respaldar un negocio en los que se pone como garantía una casa, lo que representa un 60,4% menos que en el mismo trimestre de 2020. Con el mismo argumento de que las ayudas para evitar la morosidad de las familias al pagar la hipoteca parecen no estar funcionado; la caída de embargos a empresas parece sugerir lo contrario.

Al margen de las viviendas, el INE también señala que entre enero y marzo se certificaron 244 ejecuciones hipotecarias sobre solares (-45,2%), 2.484 sobre otro tipo de fincas urbanas (-41,7%) y 351 sobre fincas rústicas (-37,3%).