Cómo controlar los sobrecostes al construir

Los promotores y constructores han visto resarcido el parón que sufrieron durante el confinamiento con una reducción en los costes que, si continúa, se trasladará para bien al precio final de las viviendas.

Esta caída de un 3,8% en 2020 frente al aumento del 5,23% de 2019, según el Índice de Costes Directos de Construcción elaborado por Grupo ACR, evidencia el efecto devastador que ha tenido la covid-19 en el sector. Y es que, desde 2015, estos costes sobre partidas de materiales tan representativos como las fachadas, las divisiones interiores y la estructura no habían parado de crecer, una evolución al alza derivada de una menor provisión por la escasez de mano de obra. En enero la venta de materiales cae un 5,5% interanual, según la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac).

La evolución de los precios muestra un comportamiento irregular por partidas. “Los descensos están protagonizados por los capítulos que entran primero en obra, principalmente acusando la corrección en el coste de la mano de obra y, en menor medida, por el inferior precio de algunos materiales”, dicen en ACR. Las divisiones interiores, estructura, cimentaciones, movimiento de tierras, vidriería y fachadas están entre ellos. En el lado opuesto, crecieron, aunque menos que en 2019, pinturas, falsos techos y revestimientos, alicatados y solados e impermeabilizaciones y cubiertas.

Para la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), que maneja datos más conservadores con precios que se mantienen en línea con 2019, “se trata de una buena noticia, ya que permite una predictibilidad en los costes que, en nuestro caso, y en una actividad cuyo periodo de maduración es cercano a los dos años, evita distorsiones a lo largo de la obra”, dice su secretario general, Daniel Cuervo.

Cifras alentadoras que pueden convertirse en una trampa para el constructor: “Aquellas empresas constructoras que hayan estresado sus márgenes anticipando bajadas de precios más agresivas pueden encontrarse en dificultades”, asegura Guillermo Jiménez, director general de ACR. Porque igual de perjudicial es un alza progresiva en los costes de construcción que una reducción precipitada. Desde la APCE constatan que, aunque no hayan quebrado promotoras en los últimos años, sí constructoras, debido sobre todo a que firmaron contratos con precios demasiado justos y la evolución de los costes (fundamentalmente de mano de obra) ha sido al alza. “Los plazos de las licencias de obras son excesivamente largos, lo cual también ha agravado esta situación porque los contratos se han firmado en ocasiones con más de ocho meses desde el inicio de la construcción”, añade Cuervo.

Ya en 2019 ACR alertó al sector que tenía que reaccionar ante unos costes desorbitados y buscar fórmulas que permitiesen paliar los efectos de un escenario tan volátil. La solución ha venido con la covid-19, pero existen herramientas que permiten controlar estos costes desde incluso antes de la fase de diseño de una promoción.

Un mal endémico en España ha sido el control presupuestario de una obra, en la que se suelen asumir como normales desvíos de hasta el 20% sobre el presupuesto inicial, según el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE). “El proceso edificatorio es tan complejo que, si no se cuenta con los servicios profesionales de un técnico competente en la economía de la construcción, puede provocar grandes desviaciones. Estas se traducen, en muchas ocasiones, en situaciones difíciles para los promotores; promociones que no se ejecutan por inviabilidad económica o por tener que reducir los objetivos iniciales para adecuarse a las limitaciones presupuestarias. Estos problemas pueden acabar repercutiendo en el consumidor”, afirma Alfredo Sanz, presidente del CGATE.

Para reducir estos riesgos, el quantity surveyor, una figura anglosajona que en España tiene su mejor traducción en la profesión de la arquitectura técnica, está ganando protagonismo. Una de sus principales ventajas es que participa en el proceso de inversión inmobiliaria desde su fase más temprana, estudiando su viabilidad económica antes del diseño e influyendo en todas las etapas de la inversión. Así consigue que las decisiones que se tomen no disparen los costes y los consumos.

Constructoras y promotoras están apostando también por métodos para mejorar la productividad de sus proyectos. En ACR emplean Last Planner System, una metodología de planificación de obra, ligada a la filosofía Lean Construction, que modifica el proceso de programación y control de los proyectos, reduciendo la incertidumbre y la variabilidad. “Uno de los aspectos que caracterizan a este sistema es que la planificación es un proceso colaborativo, llevándose a cabo mediante una negociación entre todos los agentes que intervienen en el proceso. Al controlarse todos los aspectos desde la fase de diseño, se obtiene un producto final con la máxima calidad que se ajusta muy fielmente a las necesidades presupuestarias del cliente, eliminando incertidumbres y asegurando el plazo de ejecución”, argumenta Jiménez.

Viabilidad

La monitorización de proyectos (project monitoring) es un servicio que ayuda al promotor a tener un mayor control de los presupuestos, aunque no de las partidas de materiales, que dependen del constructor. “A través de él se realiza un control de viabilidad basado en el presupuesto de construcción aceptado, donde se hace un análisis de ‘dónde estoy’, ‘dónde debería estar’ y ‘qué tengo que hacer para corregirlo”, describe Jesús Fernández, director de Operaciones de Gesvalt.

Aunque tradicionalmente son las entidades financieras las que obligan a aplicar este seguimiento porque, en caso negativo, no conceden los préstamos al promotor, “también los fondos utilizan este servicio con el fin de controlar la promoción y poder enviar el informe a los inversores”, explica Santiago Lorenzo, director de Project Monitoring de CoHispania. La garantía que aporta al comprador es fundamental: “Un tercero independiente verifica que la obra está en todo momento consumiendo el dinero que tiene y que se está destinando exclusivamente a la construcción. Esto es especialmente relevante en construcción residencial, ya que parte del presupuesto con el que se construye es de los compradores”, argumenta Fernández.