El mercado tras la covid

Como ha ocurrido en todos los sectores y mercados, el de la vivienda también ha sufrido el impacto de la pandemia. Los datos de compraventa que este lunes publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan que en 2020 las compraventas de vivienda disminuyeron un 17,7%, aunque en los últimos meses del año cogieron algo de tono. El mercado inmobiliario español no se ha derrumbado —ni en actividad ni en precios— en esta ocasión, como ocurrió hace una década con la crisis financiera. Antes de la pandemia se había revalorizado a buen ritmo, pero no con la virulencia del comienzo del milenio. Aquello, junto al fuerte crecimiento de la deuda asociada a estos activos y la desmedida apuesta por la promoción inmobiliaria, dio lugar a una gran burbuja.

La vivienda ha resistido mejor este último año quizás gracias a los colchones de las ayudas temporales al empleo (ERTE) y a las empresas. Habrá que ver qué pasa con el desempleo cuando se retiren esos estímulos, y será importante, como señaló Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo, evitar una fuerte caída de los precios inmobiliarios. Traería consecuencias financieras imprevisibles. Un aumento fuerte del paro podría llevar a la depreciación de algunos activos financieros e inmobiliarios si las familias deben enajenarlos para poder hacer frente a una crisis de empleo. Como contraste, un caso interesante y positivo ha sido Australia, con control ejemplar de la crisis sanitaria, escaso impacto en el empleo y donde los activos financieros e inmobiliarios apenas se han resentido. Desafortunadamente, la gestión sanitaria y económica de la crisis en nuestro país y en otros occidentales está en las antípodas geográficas y conceptuales de esas buenas prácticas. Eso se termina reflejando en las cifras de la pandemia, incluidas las del mercado inmobiliario.

En 2021 y quizás más allá aún se esperan caídas de precios inmobiliarios. Afectan las dudas sobre cuándo será la vuelta al crecimiento económico intenso, a pesar de las esperanzadoras noticias sobre vacunación. Crucial también que vuelva el turismo este verano —tan importante en el mercado inmobiliario costero—, aunque sea de forma moderada. Esta incertidumbre no favorece la estrategia de los vendedores. Pierden terreno en la negociación. Desgraciado efecto pandémico es también el aumento de herencias de vivienda. También suben las ventas por parte de británicos jubilados en zonas costeras tras el Brexit. Y, en el mercado de oficinas, habrá que reinventar el uso de espacios comerciales en centros y barrios periféricos de ciudades, muy afectados por el fuerte incremento de las compras online.

La accesibilidad a la vivienda, sobre todo entre las generaciones más jóvenes y en las principales ciudades, sigue siendo un serio problema. Los precios suben más que los salarios (aunque 2020 y 2021 sean una excepción) y la seguridad del empleo es excesivamente volátil. Es importante reforzar políticas de vivienda activas que favorezcan la accesibilidad. No se trata de intervenir los precios —una medida política pero estéril—, sino de una colaboración público-privada imaginativa. En particular, programas de accesibilidad, incluido el alquiler, que movilicen promociones desocupadas, adquiridas por fondos y otros inversores institucionales.