Neinor Homes valora la absorción de Quabit en 370 millones de euros

Sacudido por el estallido de una burbuja del que nunca llegó a recuperarse del todo, atomizado tras años de crisis, y golpeado por la pandemia, el sector inmobiliario español busca recuperar músculo. En la semana más gélida en décadas, el mercado ha entrado en ebullición con la absorción de Quabit por parte de Neinor Homes, una operación valorada en 370 millones de euros con la que se lanza al negocio de la vivienda asequible tras más de medio año de negociaciones.

El comienzo de año tiene dos nombres propios en el sector inmobiliario: Neinor Homes y Quabit. La absorción de la segunda por la primera ha abierto la veda a lo que se considera un largo proceso de consolidación con nuevos capítulos de fusiones en los meses venideros. El canje de acciones es representativo de las posiciones dispares de las que partían ambas firmas. Los inversores de Quabit entregarán 26 acciones por cada una de Neinor Homes, lo que dejará a los actuales dueños con el 93% del capital de la compañía resultante, frente al 7% de Quabit. Neinor no ha tenido que tirar de caja para afrontar la absorción. Utilizará su 6% de autocartera y ampliará capital un 7%, con lo que la dilución para los accionistas será del 1%, El acuerdo supone asumir también una deuda de 240 millones de euros, lo que situará el pasivo en 400 millones, un 25% del valor de sus activos, pese a la quita de cerca de 50 millones acordada en la fusión.

La operación abre paso a Neinor a nuevos segmentos de clientes interesados en adquirir viviendas a precios más asequibles, actividad que compaginará con su tradicional cortejo al comprador de más poder adquisitivo. Un vistazo a las promociones muestra las diferencias. Solo dos de las 13 que Quabit oferta en Guadalajara superan los 200.000 euros por apartamento, y ninguna los 300.000, un patrón que se repite salvo contadas excepciones en Málaga, Madrid o Zaragoza. Lo contrario sucede con su nuevo dueño, que apenas ofrece viviendas por debajo de 200.000 euros. Ambas compañías son complementarias en el tipo de cliente, lo cual suple un solapamiento geográfico que podría suponer despidos por duplicidades, como ha sucedido en las fusiones bancarias. Son especialmente activas en la zona Centro, Levante, Norte, y Andalucía oriental y occidental.

La dependencia de Quabit de un comprador de ingresos más reducidos, más afectado por los confinamientos al tener menos posibilidad de teletrabajar, ha hecho a la firma más vulnerable a los vaivenes del virus, que han acentuado las desigualdades pese al esfuerzo público por no dejar a nadie atrás. Eso se ha traducido en que mientras Neinor ha resistido con beneficios de 22 millones de euros en los primeros nueve meses, Quabit se ha apuntado pérdidas superiores a los 57 millones.

El mal año de Quabit ha sido la puntilla que la ha llevado a echarse en brazos de un nuevo dueño bajo una premisa: en tiempos de turbulencias, mejor subirse a un barco grande. “Esto ya no es como en 2007, cuando los bancos financiaban todo, ahora el tamaño es crucial para acceder a la financiación. Y cuanto más grande eres, más puedes acudir a mercados de deuda. Las compañías grandes tienen ventaja competitiva”, explican fuentes cercanas a la operación.

Si las juntas de accionistas de ambas firmas refrendan el acuerdo —entre los que deberán tomar partido en Quabit hay inversores célebres como César Alierta, Francisco García Paramés, o Carlos Slim, dueño del 3% de su capital—, Neinor, con su nuevo stock de viviendas asequibles en cartera, estará más atenta a posibles cambios regulatorios. Hay promotores que apuestan por que España adopte el modelo help to buy, ya implantado en el Reino Unido, por el que el comprador que pueda pagar la cuota hipotecaria pero no tenga el ahorro suficiente para hacer frente a la entrada, reciba del banco una hipoteca no por el 80% del valor de tasación, sino por el 95%, avalando el Estado al banco por el 15% restante.

Directivos de Neinor ya anticipaban meses atrás que el sector debía embarcarse en un proceso de consolidación, y la fusión puede ser la primera de otras por venir. “En el mercado español, las diez mayores compañías tienen una cuota muy pequeña, justo lo contrario a lo que sucede en el británico, y lo normal es que vayamos hacia ese modelo”, señalan las mismas fuentes. En un artículo publicado en EL PAÍS en mayo, el consejero delegado de Neinor, Borja García-Egotxeaga, reivindicaba el cambio de mentalidad de las inmobiliarias tras la travesía del desierto de la crisis. “Nos encontramos ante un sector promotor que ha aprendido de los errores pasados, cuyos niveles de endeudamiento están más bajos que nunca y que, por ejemplo, no da comienzo nunca a un nuevo proyecto sin tener vendidas previamente entre un 30% y un 50% de las viviendas”.

Subidas en Bolsa

El mercado reaccionó bien a la noticia. Las acciones de Quabit se revalorizaron este martes un 11%, y las de Neinor Homes un 2,73%, llevando la capitalización bursátil de esta última a rozar los 900 millones de euros.

Junto al suelo adicional para construir 7.000 viviendas que aportará Quabit al nuevo grupo, que deja su capacidad total en 16.000 casas, los defensores de la idoneidad del acuerdo citan otros dos factores: con Quabit llega también la constructora Rayet, que se unirá a la que ya tiene operativa la firma, Neinor Works. Además, la nueva cotizada será más líquida para los inversores. “Para estar en el radar de los grandes fondos de inversión hace falta que la acción tenga suficiente volumen diario. En España, todas mueven en Bolsa menos de 500.000 euros por sesión, son muy ilíquidas”, explican fuentes ligadas al acuerdo.

Se trata de la segunda adquisición efectuada en los últimos cuatro meses por Neinor. En septiembre ya compró el 75% de Renta Garantizada, una firma dedicada al alquiler residencial. “Siempre hemos defendido que el mercado, y máxime en un año complicado como ha sido el 2020, crea también oportunidades”, apuntan fuentes de Neinor.