Guía para no perderse con las nuevas medidas sobre vivienda

El Gobierno ha extendido esta semana el “escudo social” frente a la crisis del coronavirus. Una prórroga in extremis que llegó con un decreto aprobado por el Consejo de Ministros tan solo un día antes de que muchas medidas caducaran. A lo dispuesto en ese texto se han añadido algunas órdenes ministeriales, algunas todavía pendientes de publicación en el BOE. Todo ello cambia el escenario de las ayudas en materia de vivienda que se pusieron en marcha en los primeros meses de la crisis. Así es el nuevo escenario:

Moratoria de desahucios

En virtud del real decreto-ley 30/2020, aprobado este miércoles en el BOE, las normas especiales que se pusieron en marcha el pasado marzo para frenar los desahucios de inquilinos siguen vigentes hasta el próximo 31 de enero. La medida debe solicitarla el arrendatario a través del juzgado y para que sea efectiva debe acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad a causa de la epidemia y que no tiene una vivienda alternativa en la que se pueda quedar. Con esos dos requisitos, aunque el proceso de desahucio esté en marcha, el lanzamiento (es decir, el acto de expulsar al inquilino de su casa y devolver el derecho de uso al propietario) queda suspendido al menos hasta el próximo febrero. Hay una excepción y es que el propietario también se encuentre en situación de vulnerabilidad, en cuyo caso la decisión quedaría en manos del tribunal.

¿Y qué se considera vulnerabilidad por la covid-19? Este concepto es importante porque es el que se aplica en la mayor parte de las ayudas. El Gobierno lo definió también en un decreto y se basa fundamentalmente en dos requisitos. El primero es verse afectado laboralmente (despedido o en un proceso de ERTE) desde el inicio de la alarma sanitaria; también se aplica a quienes hayan reducido su jornada para realizar cuidados de personas al cargo y, en el caso de autónomos y empresarios, a aquellos que puedan acreditar una merma de ingresos o facturación de al menos el 40%. Si se cumple lo anterior, la segunda condición es que los ingresos del conjunto de la unidad familiar no superen 3 veces el IPREM (lo que equivale a 1.613,52 euros al mes). Ese techo máximo se eleva en el caso de familias con hijos, personas de mayores de 65 años, personas dependientes al cargo, personas con discapacidad o en supuestos de incapacidad laboral.

Prórroga obligatoria del contrato de alquiler

Es otra de las medidas que se aprobaron en marzo, caducaban el 30 de septiembre y el nuevo decreto ha extendido hasta el 31 de enero. Se aplica a los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento de vivienda o una de sus prórrogas obligatorias terminan durante la crisis sanitaria, lo que podría complicar encontrar una nueva vivienda. En este caso, basta con que el inquilino lo solicite al arrendatario y este debe aceptarlo. Eso significa que el contrato se extiende seis meses más, en los que no se pueden cambiar las condiciones del mismo y se mantiene, por tanto, la renta pactada. ¿Puede negarse el propietario a aceptar esa prórroga de seis meses? La norma general es que no puede, pero existen dos excepciones. La primera hace referencia a las situaciones ya previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos; es decir, que en el plazo que establece la norma, el arrendador haya comunicado que necesita recuperar la vivienda para él, familiares de primer grado o cónyuge en casos de separación. La segunda salvedad es más relevante y se aplica si entre el inquilino y el propietario se había alcanzado previamente un acuerdo en otro sentido.

Reducción o aplazamiento de la renta

Es la tercera de las medidas en materia de vivienda que prolongó el decreto de esta semana. En marzo, el Gobierno determinó que los inquilinos en situación de vulnerabilidad (es decir, bajo los mismos supuestos descritos antes) podrían pedir un alivio en el pago de sus rentas cuando el arrendador fuera un gran propietario. Este se definía como aquel que tiene más de 10 inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros) o cuyos inmuebles sumen más de 1.500 metros cuadrados. Para acogerse a esta medida, de nuevo es necesario que no haya un acuerdo previo entre las partes en otro sentido. Y cuando el arrendatario la solicita, el casero tiene un máximo de siete días laborables para responderle. Es este último quién decide qué solución aplica entre dos posibles: reducir la renta un 50% o aplazar el pago del 100%, que luego se recupera fraccionándolo en los pagos sucesivos por un máximo de tres años.

Ambas soluciones son temporales y comprenden un máximo de cuatro meses. Eso no ha variado con el nuevo decreto y, por tanto, para aquellos inquilinos que ya se hayan beneficiado de los cuatro meses de reducción o aplazamiento de la renta la situación no cambia. Lo que sí ha hecho la nueva norma es ampliar el plazo para pedirlo hasta el próximo 31 de enero (antes acababa el 30 de septiembre) para inquilinos que todavía no la hayan solicitado o que queden en situación de vulnerabilidad en adelante. El decreto tampoco modifica lo dispuesto cuando el casero es un pequeño propietario (que son mayoritarios en el mercado español de arrendamiento): se pueden pedir igualmente medidas de alivio en la renta mensual, pero el arrendador puede rechazarlas. En ese caso, la solución que le queda al inquilino es recurrir a los créditos del ICO y las ayudas públicas, lo que nos lleva a los siguientes puntos.

Línea de créditos con aval público para inquilinos

Mediante un convenio entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO) se dispuso una línea de préstamos avalada por el Estado y dotada con 1.200 millones de euros. Los inquilinos en situación de vulnerabilidad pueden acogerse a esta ayuda solicitándolo directamente en las entidades bancarias, que son quienes la tramitan. El préstamo es finalista, solo puede destinarse a pagar la renta de alquiler, y tiene un importe máximo equivalente a seis mensualidades de alquiler (con un tope de 900 euros al mes). Después se devuelve durante seis años, prorrogables en cuatro más, y no comporta el pago de intereses ni gastos extra para el solicitante. No hay datos de cuántas personas se han acogido a esta línea de créditos, aunque las informaciones procedentes del sector bancario apuntan a que la cifra es más bien modesta.

Inicialmente, el plazo para solicitar estos créditos en las entidades bancarias era hasta el 30 de septiembre, pero una orden ministerial publicada este jueves en el BOE ha prolongado ese plazo hasta el 30 de noviembre.

Ayudas directas al alquiler

A raíz de la epidemia, el Gobierno hizo algunas modificaciones del Plan Estatal de Vivienda para ayudar a las comunidades autónomas, que tienen la competencia transferida, a atender las nuevas situaciones de emergencia. Una de las respuestas fue una nueva línea de ayudas al alquiler específicamente dirigida a personas afectadas por el coronavirus. Para ello se hizo una transferencia extraordinaria de 100 millones y se adelantaron 346 millones de las transferencias ordinarias, habilitando a las comunidades a mover partidas para dotar esa nueva ayuda. Aunque la cuantía, plazos de solicitud y otras condiciones varían de un territorio a otro, todos tenían como fecha tope para la tramitación el 30 de septiembre. Esa fecha se va a suprimir mediante una orden ministerial que, según fuentes del Ministerio, se publicará en el BOE este viernes.

¿Cómo quedan entonces las ayudas? La orden ministerial permitirá mantener la línea de ayudas al alquiler por covid-19 durante toda la vigencia del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. No obstante, eso dependerá de cada comunidad, que deberán ahora cambiar las convocatorias que sacaron para adaptarlas a las nuevas circunstancias. La situación de partida es muy heterogénea (algunos territorios ya preveían dar ayudas más tiempo, otros recibieron una avalancha de peticiones en los primeros días y cerraron la convocatoria hasta resolverlas por temor a haber agotado los fondos, etc.) y por tanto habrá soluciones diferentes.

Suministros básicos del hogar

El Gobierno decidió no prorrogar la suspensión de cortes de suministros básicos del hogar (agua, luz y gas) más allá del 30 de septiembre. Por tanto, desde este jueves es posible que las compañías interrumpan el servicio de aquellos clientes morosos. En compensación, el último decreto ha variado las condiciones de acceso al bono social, una ayuda que devuelve un 25% del importe de la factura a los consumidores vulnerables, un 40% a los vulnerables severos y un 50% a aquellos en riesgo de exclusión social (que no pagan nada porque del 50% debe hacerse cargo una Administración autonómica o local). Un problema de este bono es que se concedía en función de la última renta, lo que impediría atender situaciones de vulnerabilidad vinculadas al coronavirus hasta mediados del año que viene.

Para evitar esa circunstancia, se introduce una nueva vía de solicitud que exige dos requisitos. El primero tiene que ver con que el titular del contrato de suministro o algún miembro de la unidad familiar haya quedado parado, sujeto a un ERTE, haya reducido su jornada por cuidados a otras personas o, en el caso de empresarios, acredite una merma sustancial de ingresos. El segundo tiene que ver con que los ingresos de la unidad familiar no superen los baremos exigidos para acceder al bono social (que va de 1,5 a 2,5 veces el IPREM, en función de las circunstancias familiares) en el mes anterior a la solicitud. Esta modalidad de acogerse al bono social caducará el 30 de junio de 2021, por lo que los beneficiarios que quieran seguir disfrutando del mismo más allá de esa fecha, deberán tramitarlo a la manera clásica (con la renta). El nuevo decreto deja la prohibición de cortar los suministros como estaban antes de la pandemia: las compañías no pueden interrumpir el servicio de consumidores acogidos al bono social por riesgo de exclusión social ni a aquellos que son vulnerables o vulnerables severos si en el hogar hay un menor de 16 años o una persona con determinados grados de discapacidad o dependencia.

Moratoria de hipotecas y otros créditos

Es una de las medidas que no continúan vigentes, ya que expiró este martes. Se aprobó tres días después de la declaración del estado de alarma, antes que las ayudas a inquilinos, y permitía que las personas en situación de vulnerabilidad por covid (como se definen en el primer apartado de este artículo) aplazasen temporalmente el pago de las cuotas de la hipoteca, de la tarjeta de crédito o de un préstamo temporal sin tener que pagar intereses u otros gastos extraordinarios. El Gobierno ha decidido no prorrogar esta medida, por lo que quienes pagan una hipoteca por su vivienda habitual ya no pueden acogerse a la misma.

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