La venta de pisos nuevos pega el estirón

Estos días los compradores de una de las promociones de pisos en construcción en la calle Maricara, en el barrio de Butarque, de Villaverde (Madrid) tienen una cita importante. Quizá la más importante de los últimos 24 meses. Van a entrar por primera vez en sus pisos nuevos, esos que llevan pagando dos años. Apenas estarán unos minutos, el tiempo suficiente para apuntar en un formulario los fallos y defectos y comunicárselos a los técnicos. El entusiasmo y la expectación se reflejan en las caras de los compradores que van llegando y que, en unas semanas, cuando reciban la licencia de primera ocupación, podrán mudarse a su nuevo hogar.

Esta escena vuelve a ser habitual en muchas ciudades españolas. La venta de vivienda de obra nueva crece a mayor ritmo que las transacciones de casas usadas. En el primer trimestre del año se transmitieron 26.100 de nueva planta, un 14,4% que en el mismo periodo del año anterior. En cambio, apenas se vendieron 1.535 viviendas usadas más, lo que supone un aumento del 1,4%, según datos del INE. Estas viviendas que ahora se entregan a sus dueños son las primeras del nuevo ciclo, la primera hornada tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

En 2008 la construcción se paralizó en toda España y así siguió hasta finales de 2015, que empiezó a dar ciertas pruebas de vida. Por eso, en los últimos ocho años la gente que necesitaba comprar vivienda no tenía más remedio que acudir a la segunda mano, que se convirtió en el salvavidas del mercado. Ahora, las promotoras de nueva generación comienzan a entregar los proyectos que iniciaron en 2016 y 2017 —tiempo que se tarda en construir— y que compró la demanda embalsada, esa que cambia alquiler por compra o la casa usada por la nueva.

“Ha sido entre finales de 2018 y este año cuando se están finalizando gran parte de las obras de los proyectos residenciales de la nueva etapa y es ahora cuando los compradores están escriturando estas compraventas”, señala Mario Lapiedra, director general de Inmobiliario de Neinor Homes. Es decir, la estadística del INE corresponde a “las viviendas nuevas que se han vendido hace dos años mediante contrato privado y que ahora se escrituran por sus compradores ante notario”, incide Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña. De ahí el tirón de la obra nueva. “No hay que olvidar que partimos de unas cifras muy bajas, por lo que las transacciones de casas nuevas seguirán creciendo”, comenta Javier Sánchez, director de Innovación y Marketing de Aedas Homes. Esta promotora entregó 231 viviendas en 2018 y en 2019 dará las llaves de 1.055.

Calidad por precio

El encarecimiento constante de la segunda mano (un 6,2% en el primer trimestre del año, según el INE) ha llevado a algunos ciudadanos a replantearse la compra y decantarse por la nueva edificación (que ha subido un 10,4%), un producto más atractivo y mejor construido, aunque también más caro. “Las últimas tecnologías, los más avanzados materiales y las zonas comunes disruptivas difícilmente se encuentran en viviendas más antiguas”, dice Teresa Marzo, directora general de negocio de Vía Célere, que en 2018 vendió 1.142 viviendas. “Aunque las usadas sean más baratas, las nuevas son mejores en cuanto a calidades y más eficientes, lo que se traduce en un ahorro de las facturas energéticas ”, añade Cuervo.

El precio medio de los pisos usados vendidos en España el pasado mes de abril fue de 1.569 euros por metro cuadrado y de 2.092 euros para los de nuevo cuño, según el Consejo del Notariado. Lo que arroja un coste de 141.210 euros, frente a otro de 188.280 euros, para un inmueble tipo de 90 metros cuadrados. Evidentemente, la cosa cambia en las grandes ciudades, donde un piso nuevo sube con facilidad a más de 300.000 euros. Hay otro motivo, quizá más importante, para estrenar casa: “Se paga de forma aplazada mientras se construye el edificio. Es más exigente la forma de pago de la vivienda usada”, comenta Cuervo. En la segunda mano el comprador debe disponer de, al menos, el 20% del precio, ya que las hipotecas no suelen cubrir más del 80%.

A pesar del cambio paulatino de tendencia, la obra nueva apenas supone hoy el 10% de las transacciones. De abril de 2018 a abril de 2019 se han vendido 96.366 unidades nuevas y 423.361 usadas, según el INE. “El dato es todavía reducido en relación al 60% que llegó a alcanzar en el nivel más alto del ciclo, pero no deja de ser una consecuencia temporal del proceso de recuperación del sector”, indica Juan Núñez Berruguete, director de operaciones de Metrovacesa. “A medida que el sector incremente sus ritmos de actividad y crezca la oferta de vivienda de obra nueva en disposición de ser entregada irá ganando en relevancia en los próximos trimestres”, añade.

El comprador que busca la obra nueva es el de reposición, según el estudio El perfil del comprador 2019, elaborado por Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación. “Su situación familiar ha cambiado y necesita un inmueble distinto al que ya tiene, cambian uno por otro. La pareja que tenía un piso en el año 2008 y que después de 11 años ha incrementado su unidad familiar necesita más dormitorios. Es un perfil con ahorros, ya que utiliza la vivienda inicial para acceder a otra que se ajusta a sus nuevas necesidades”, dice Cuervo. Este comprador se ha visto sorprendido por un “reseñable encarecimiento reciente en sus centros urbanos tanto de vivienda usada como de alquiler”, argumenta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. Y añade: “Sacrifican localización céntrica por precios más similares a los de la vivienda usada en nuevos desarrollos de las periferias”.

La demanda está sustituyendo la usada por la nueva, dice Teresa Marzo, de Vía Célere. Y también el alquiler por la propiedad. El 74,4% de los españoles compra pisos en altura, un 10,4% unifamiliares, el 8,1% adquiere áticos y un 7,1% accede a un bajo con jardín. Por número de dormitorios, casi la mitad (49%) compra viviendas de tres dormitorios, el 26% de cuatro o más, el 24% de dos y apenas un 1% de un dormitorio, según los análisis de Aedas Homes. “Se compran mayoritariamente tres dormitorios y dos baños con zonas comunes entre las que destacan piscina, sala de estudios, gimnasio, pádel, salas de juegos para niños y salas gourmet o bar para adultos”, añade Cuervo. La superficie útil es de unos 94 metros cuadrados.

Tras unos años siendo actor secundario, la obra nueva se postula como protagonista. En 2018, por primera vez en 10 años se volvieron a conceder visados para construir más de 100.000 viviendas, según el Ministerio de Fomento. En el primer trimestre de 2019 estos permisos superan en cerca de un 20% la cifra del mismo periodo del año previo. “Viene a reafirmar el repunte de la obra nueva y su proyección en el futuro inmediato, tras un largo periodo de muy modesta actividad”, arguye Rafael Gil. El número de viviendas terminadas también continuará al alza. En 2018 se acabaron 59.377 viviendas libres (10.000 más que en 2017 y 22.000 más que en 2016), según Fomento.