¿Y si me compro la casa en la que vivo de alquiler?

Los españoles destinamos el 34% de nuestra nómina al arrendamiento de una vivienda de 80 metros cuadrados, según han calculado Infojobs y Fotocasa. En Madrid y Barcelona, esta cifra ronda el 50%. Ante ese esfuerzo se plantea un dilema: ¿merece la pena seguir de alquiler o me lanzo a comprar?

Por una parte, el alquiler puede entenderse como una pérdida de dinero cada mes si lo que se tiene en mente es comprar una casa. Al mismo tiempo, se tenga el dinero necesario o no, muchas veces es francamente difícil decidir si la casa elegida será realmente la adecuada para convertirla en residencia a largo plazo.

Quienes tengan dudas sobre si merece la pena comprar esa vivienda o no, dispongan del dinero necesario para dar la entrada, tienen que saber que hay un camino intermedio: el alquiler con derecho a compra.

Esta fórmula consiste en convertirse en propietario de la vivienda en la que se vive como alquilado y, si se pacta la compra, descontar lo ya pagado, o al menos parte, del precio final. O, desde el otro punto de vista, como dueño del inmueble, cobrar una mensualidad mientras decido si me desprendo de él. Parece sencillo, pero el asunto entraña algunas particularidades.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Lo primero que debe saber el interesado es que esta posibilidad no se contempla de oficio. Si como casero o inquilino estás valorando esta opción, lo tienes que hacer constar expresamente junto al contrato de alquiler.

Tal y como explica el abogado inmobiliario Pelayo de Salvador, de Salvador Real Estate Lawyers, necesitaríamos un contrato mixto formado por dos figuras independientes, pero ligadas por la voluntad de las partes. De un lado tenemos un contrato de arrendamiento al uso (de un año prorrogable hasta cinco, según la actual Ley de Arrendamientos Urbanos) y, de otro, una cláusula o contrato con la opción a compra.

¿Qué cuestiones hay que incluir para evitar sustos?

• Duración de la opción. Si no se hace constar, el plazo para ejercer el derecho de compra se extinguiría al terminar el primer año de alquiler, así que lo conveniente es fijarla teniendo en cuenta que como máximo será la duración del alquiler. En caso de prórroga del contrato expira el derecho de compra.
• El precio de la prima. Es lo que se paga por la opción a poder comprar. ¿Cuánto supone? Lo que estipulen las partes: desde la gratuidad a un coste que puede llegar a suponer el 10% del precio de venta. Recuerda que no se trata de una fianza o depósito y si finalmente el arrendatario no ejerce su derecho de compra, no recuperará ese dinero.
• El precio de compra. Se indica de antemano en el contrato y es requisito que esté previamente acordado, bien el precio o su forma de cálculo. Lo negocian las partes de mutuo acuerdo y no es revisable, salvo que el propio contrato establezca mecanismos al respecto, como la actualización del IPC, por ejemplo.
• Importes a descontar. Es imprescindible establecer qué se descontará de ese precio fijado y será parte del importe total de la compraventa. Por ejemplo, ¿se considera el total de la renta mensual ya abonada o solo el 80% o el 70%? ¿La fianza forma parte del pago? ¿Y la prima de la opción? Pelayo de Salvador es partidario de ir reduciendo el importe aplicable a compra conforme pasa el tiempo: el primer año, el 80% de las rentas, el segundo, el 70%, el tercero, el 60%... así se incentiva al comprador, en su opinión, a que la adquiera cuanto antes, "porque el arrendador no debería financiar al arrendatario".
• Condiciones para el ejercicio. Es necesario establecer cuándo se accede a la compra, si a lo largo de todo el período o solo en determinados momentos. También la forma en que se comunica, los plazos y el lugar en el que se depositan las cantidades, entre otras cuestiones.
• Consecuencias del incumplimiento. Normalmente, implicará automáticamente la extinción del derecho de opción a compra.

Para no llevarse sorpresas

Como se debe hacer siempre que estamos pensando en adquirir un inmueble, antes de firmar la opción de compra, es fundamental que el futuro propietario se haga con un certificado de cargas o una nota simple en el Registro de la Propiedad. Así conocerá el estado jurídico del inmueble y confirmará que está libre de cargas y deudas y que el propietario realmente es quien dice ser.

Además, para reforzar la voluntad de ambas partes y que sea exigible ante terceros, es recomendable inscribir el contrato en el registro de la propiedad. Entre las advertencias para el inquilino o futuro posible propietario, también está, recuerda el abogado de deSalvador Real Estate Lawyers, "verificar que realmente es un contrato de arrendamiento con opción de compra, y no una compraventa con pago aplazado". En el primer caso no eres propietario hasta que no ejerces la opción y, en consecuencia, pagas el precio. En el segundo escenario, eres propietario del piso, aunque todavía no lo hayas terminado de pagar, y por lo tanto responsable de todo lo que ocurra en el inmueble y de los gastos que genere: seguro de la casa, IBI, reparaciones o reformas, etc. En ese tipo de contrato, además, la compra es obligatoria.

Beneficios y pérdidas para el inquilino o posible futuro comprador

En la parte positiva

• El dinero del alquiler no se considera una inversión perdida, sino una inversión de futuro.
• El comprador gana unos años de margen hasta que adquiere la propiedad del inmueble. En ese tiempo puede ir ahorrando para la entrada, pensando si la vivienda se adapta o no a sus necesidades. Incluso seguir viendo otros pisos como alternativa de compra.
• Mientras se está de alquiler, el arrendatario disfruta de las ayudas públicas o desgravaciones fiscales a las que tuviera derecho.
• Ante una subida generalizada de precios, el inicialmente fijado puede ser muy beneficioso

En el lado negativo

• Ya que se va a descontar del pago final entero o en parte, la renta mensual podría ser algo más elevada.
• La prima aportada puede haber sido importante y no ejercer la opción de compra conllevaría su pérdida.
• Se entorpece la compra de otra vivienda que le interese más, dado que ya se ha pagado la prima inicial y las rentas mensuales.
• Ante una bajada generalizada de precios, el importe fijado en el contrato puede resultar caro para el momento del mercado.

Ventajas e inconvenientes para el propietario

Beneficios

• Si lo que quiere es vender la vivienda y no lo conseguía, ahora está más cerca de lograrlo.
• Recibe mensualmente una renta, además de la prima inicial.
• Si el inquilino finalmente no compra el piso, el propietario se queda con el dinero de la prima.
• Se reduce la posibilidad de impagos, ya que el incumplimiento por parte del inquilino conllevaría la pérdida de la opción a compra y que el propietario se quedase con la prima.
• Es muy probable que el inquilino cuide mejor el que podría ser su próximo hogar en propiedad.
• Puede obtener beneficios fiscales.

Desventajas

• Pierde la oportunidad de vender su vivienda a un precio superior o antes de que se decida el inquilino.
• Está dando financiación a alguien que no puede conseguir una hipoteca.
• Fija ahora un precio que no va a cobrar hasta dentro de varios años. Además, ese precio es obligatorio para él pero no para el inquilino.
• "Si el precio de mercado de la vivienda sube, venderá barato. Si el precio de mercado baja, el inquilino no comprará o renegociará", advierte el experto de deSalvador.
• Al igual que en cualquier alquiler, durante el arrendamiento, el arrendador tiene obligaciones de mantenimiento de la vivienda y si hubiera un incumplimiento, tiene un inquilino al que desahuciar.

Derecho de adquisición preferente

Puede que no estuvieras pensando en comprarte casa y que por eso estés de alquiler, sin embargo, puede ocurrir que tu casero decida vender el piso. ¿Qué ocurre contigo? Si decides optar a la compra de la vivienda en la que llevas tiempo viviendo debes saber que estás el primero en la lista entre los posibles compradores. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario de vivienda el derecho de adquisición preferente, siempre al mismo precio que estaría dispuesto a pagar un tercero.