¿Qué pasa tras el fiasco del decreto del alquiler? Vuelven los contratos a tres años y los avales sin límite de 2013
La derogación del real decreto-ley por parte del Congreso no anula las condiciones en que han firmado los inquilinos este mes, pero retrae a la situación anterior a los nuevos contratos
La derogación del real decreto ley de vivienda por parte del Congreso, que se ha producido en la tarde de este martes una vez que el PP, Podemos, Ciudadanos y ERC han votado contra la norma, devolverá los alquileres a la situación del pasado 18 de diciembre, el día en que el decreto se publicó en el Boletín Oficial del Estado. Para ello, el "acuerdo de derogación", que es como se llama legalmente al hecho de que la Cámara baja no preste su apoyo al texto, también deberá ser publicado en el BOE. Desde ese momento, se entenderá que los preceptos de la norma quedan anulados y por tanto todas las leyes que modifica vuelven a su redactado anterior.
¿Qué pasa con los contratos del último mes?
Antes de recordar cuáles son las nuevas condiciones, es importante destacar que la situación no afectará a los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018, la fecha de entrada en vigor del decreto ley, hasta su derogación. Esos contratos se han firmado conforme a las normas vigentes durante el último mes y por tanto se respetan sus condiciones: la duración mínima del contrato de cinco años más tres de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona jurídica), la limitación del aval adicional al mes de fianza a dos mensualidades y el pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si es una persona jurídica.
¿Y con los contratos que se firmen ahora que ha decaído la norma?
Duración y avales
Para las nuevas firmas se tomará como referencia la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que hizo el Gobierno del PP en 2013. Eso significa que la duración mínima del contrato se reduce a tres años más uno de prórroga tácita. El arrendador puede solicitar los avales adicionales al mes de fianza que estime oportunos sin ningún tipo de límite y también puede exigir que sea el inquilino quien pague la comisión (normalmente una mensualidad) si ha intervenido una agencia inmobiliaria.
Pisos turísticos
También queda anulada la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico: en la reforma de 2013 no se hacía esa referencia porque entonces los pisos de alquiler para estancias cortas no representaban una problemática excesiva.
El rechazo del decreto también afectará a otras normas que reformaba como la Ley de Propiedad Horizontal. En este caso, se deroga la prerrogativa de que las comunidades de vecinos puedan prohibir nuevos alquileres turísticos con una acuerdo de tres quintas partes de los propietarios o la obligatoriedad de ampliar el fondo de reserva al 10%.
Desahucios
El decreto también modificó el procedimiento que debían seguir los juzgados ante desahucios a través de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Permitía que el inquilino alegase vulnerabilidad social, lo que obligaba al juez a pedir un informe a los servicios sociales. En caso de que el informe ratificase esa situación, el desahucio se paralizaba un mes (dos si el propietario era una persona jurídica). La derogación supondrá eliminar esas garantías adicionales, que Podemos denunció como insuficientes porque exigía que el informe fuera necesario en todos los casos.
Impuestos
Otra de las normas que se suprimen es la exención del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en los alquileres de vivienda para uso estable, un tributo que de facto tenía poca incidencia porque muchas veces no se pagaba. Por último, quedarán suprimidas las modificaciones de la Ley de Haciendas Locales que habilitaban a los Ayuntamientos para no repercutir el IBI en alquileres sociales cuando el arrendador fuera una agencia o entidad pública, para bonificar el 95% de ese impuesto en alquileres de rentas limitadas o para recargar un extra a los propietarios de inmuebles desocupados. La reforma de esa ley también permitía destinar el superávit de los Ayuntamientos a ampliar su parque de vivienda pública. Con la derogación del decreto, ese supuesto quedará de nuevo suprimido.
Otra "oportunidad" para inquilinos, patronal y administradores
Aunque por distintos motivos, asociaciones de inquilinos y organizaciones sectoriales muestran este martes su satisfacción por la derogación de un decreto de vivienda que no satisfacía a ninguna de las partes. "Se trata de una nueva oportunidad de aprobar un decreto absolutamente garantista", señala Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogaters (sindicato de inquilinos) de Barcelona. A su juicio se tratana de una texto legal "insuficiente y que fue totalmente intervenido por la presión de los fondos buitre y los bancos". La asociación de arrendadores, próxima a las tesis de Podemos en materia de vivienda, insiste en la necesidad de introducir medidas para controlar las rentas. Y sobre el retorno a las condiciones que marcó el PP con la reforma de la LAU en 2013, asegura que "la respuesta del PSOE no puede ser mantener eso". "El Gobierno es el principal responsable de que no se esté parando la burbuja de precios", concluye Palomera, "es una cuestión de voluntad política".
Aunque por motivos muy diferentes, también en la organización que agrupa a los grandes tenedores de vivienda en alquiler (Asipa) ven con satisfacción lo que ha pasado en el Congreso. "Celebramos el decaimiento del real decreto porque creemos que no es la fórmula adecuada para regular un sector tan trascendental", indica Javier Rodríguez Heredia, responsables de la comisión de alquileres de Asipa. Esta patronal envió una carta a miembros del Gobierno y diputados explicando por qué se oponían al decreto. "Indicaba que toda la alarma social viene por la escasez de vivienda social y asequible, pero se ponía a regular la vivienda libre", resume Rodríguez Heredia. "Tenemos la esperanza de que esto haya servido para que se entienda que esta modificación [de la ley de alquileres] no puede responder a pactos de Gobierno ni a parches parciales y sin análisis rigurosos del tema. Que el Gobierno haya entendido que es fundamental que se haga con el suficiente consenso", añade.
Para los administradores de fincas, el veto del Congreso al decreto supone igualmente "una oportunidad de mejora". En un comunicado, la vicepresidenta del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), Isabel Bajo, señala que "la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal" para modificar las mayorías que permitan prohibir los pisos turísticos en las comunidades de vecinos "debe abordarse desde un prisma global, esto es, una nueva redacción de la Ley”.
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