Precios hipotecarios

La sentencia del Tribunal Supremo sobre la determinación del sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su posterior revisión ha suscitado un gran debate mediático. El cambio de criterio sobre el sujeto pasivo del IAJD se fundamenta en que el interesado en la inscripción registral de la operación es el banco. La inscripción de la garantía hipotecaria permite al acreedor la ejecución de las acciones derivadas del impago del prestatario y le protege frente a terceros ante eventuales transmisiones de la finca. Si bien es cierto que la entidad bancaria es la principal interesada en que se realice dicha inscripción, el interés del prestamista no niega el del cliente, en el sentido de que el acceso a la financiación no tendría lugar sin que el banco contara con la capacidad de ejecutar la garantía que cubre el riesgo de impago.

Desde una pura perspectiva financiera, una entidad bancaria, al igual que cualquier empresa, determina el precio de sus servicios en un entorno competitivo a partir del análisis de costes que conlleva su producción. Es más, el establecimiento de un precio mínimo basado en la cobertura de gastos es una exigencia del regulador.

La banca hace frente a tres tipos de costes en la generación de nuevo crédito:

• Costes Financieros. La captación de fondos procedes de depósitos y de otras fuentes de financiación necesarios para la actividad crediticia.

• Prima de riesgo. El riesgo de que el préstamo no sea devuelto en tiempo y forma tiene un impacto económico potencial que se recoge en el precio.

• Costes de gestión. La actividad crediticia conlleva costes directos de explotación (necesarios para la comunicación de la oferta al cliente y la constitución del préstamo) e indirectos (costes de los servicios centrales asignados a la operativa del banco).

El cambio de criterio no es inocuo en la determinación de los precios de la financiación hipotecaria; que el banco pase a ser el sujeto pasivo del IAJD implica que la entidad tenga que incurrir en un coste de gestión adicional. En este sentido, cabe esperar que el tipo de interés efectivo asociado a las hipotecas se vea incrementado, en la medida en que se deberá absorber un nuevo coste.

Pero mucho más importante que ese coste adicional es la distorsión que en el mercado hipotecario, y consiguiente incremento de la mencionada prima de riesgo, se produciría en caso de que la sentencia final incorpore algún elemento de retroactividad. La inseguridad jurídica que de ello se derivaría supondría un fuerte revés para el mercado hipotecario español, considerado como uno de los más seguros y eficientes de Europa, y sin duda restaría credibilidad a España ante los mercados financiaros internacionales.

Paula Papp y Jesús Morales son profesores de Afi Escuela de Finanzas.