AirBnB se defiende en los tribunales

El boom del alquiler de viviendas de uso turístico entre particulares ha puesto en el ojo del huracán a plataformas digitales como AirBnB o Homeaway, y ha desatado una guerra legal entre éstas y la Administración. Mientras las primeras reclaman un régimen jurídico flexible y libre de trabas administrativas, los poderes públicos establecen cada vez más límites y prohibiciones a estos alojamientos como fórmula para atajar la subida del precio del alquiler, la despoblación de los centros urbanos o la competencia desleal. Expertos juristas alertan de la dudosa legalidad de algunas de estas medidas, que pueden acabar siendo tumbadas en los tribunales por atentar contra la libre competencia y la libertad de empresa, además de afectar al derecho de propiedad.

En 2013 se cambió la ley de arrendamientos urbanos para permitir que cada comunidad autónoma regulase el alquiler turístico como parte de sus competencias sobre el turismo. Este cambio, que coincidió con un significativo aumento de la oferta de estos alojamientos privados, dio lugar a una oleada de regulaciones autonómicas que trataban de ordenar el fenómeno, aunque sin un criterio homogéneo. Tras ella, algunas de las ciudades más turísticas han pasado a la acción, aprobando planes urbanísticos especiales con medidas drásticas que intentan frenar el impacto de este tipo de viviendas. Una sobrerregulación confusa que supone un problema para AirBnB, pero también para los particulares.

María Jesús Serrano Conde, socia de Serrano, Alberca & Conde, para quien la prohibición debe ser el último recurso, augura una lluvia de recursos. "Las normativas que se están dictando, aparte de ser un desorden, constituyen infracciones en muchos casos, tanto de las reglas de competencia, como del contenido esencial del derecho de propiedad y de la unidad de mercado, así como de las urbanísticas", subraya.

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), tras observar que alguna de estas regulaciones podía impactar negativamente en los usuarios, ha sido muy activa, requiriendo su eliminación y recurriendo aquellas que considera desproporcionadas, contrarias a la competencia y a la eficiencia del mercado. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ya ha anulado la previsión del decreto madrileño de 2014 que impedía alquilar las viviendas por un periodo inferior a cinco días. Próximamente, el Tribunal Supremo se pronunciará sobre la norma canaria de 2015 que prohibió este tipo de alquiler en las áreas más turísticas de las islas. También sobre los decretos castellanoleonés y gallego, que impiden alquilar habitaciones o exigen un equipamiento mínimo, en opinión de la empresa, desproporcionado.

Más reciente es la regulación municipal de la actividad de los pisos turísticos. Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca y Madrid han aprobado o anunciado medidas a través de sus planeamientos urbanísticos. Las iniciativas, que van desde la moratoria aprobada en 2017 por la capital catalana, la exigencia de licencia de uso comercial para quien alquile más de 90 días planteada en Madrid, o la amenaza de Palma de convertirse en la primera ciudad que prohíba estos pisos, pueden ser revisadas por los tribunales. El Plan Territorial del Ayuntamiento de Barcelona, señala Serrano, fue declarado nulo en mayo de 2017 al considerar el Tribunal Superior catalán que hubo "una discrepancia entre los objetivos declarados y las medidas adoptadas modificando la intensidad del uso terciario-hotelero frente al uso residencial". También anuló la extinción de las licencias para viviendas de uso turístico que en un plazo de seis años no se adaptasen a las nuevas condiciones: agruparlas en un edificio entero o en sin viviendas principales. Por otro lado, el Tribunal Supremo ya advirtió al Ayuntamiento de Madrid en 2010 que no puede utilizar un plan especial sobre hospedaje para alterar de forma general el régimen de uso hotelero del municipio.

La lucha en los tribunales contra estas limitaciones en contra de la libre competencia suponen en última instancia tiempo y dinero, tanto a los propietarios de los pisos como a las administraciones, que tienen que sufragar el gasto de los pleitos y de las consecuencias de la anulación de determinadas iniciativas. Sobre el crecimiento de la litigiosidad contra estas normativas, Serrano prevé que irá en aumento. Según opina la experta "más que AirBnB, que es una multinacional que diversifica su actividad para luchar contra las limitaciones que le imponen, los que tienen que defenderse son los propietarios de pisos particulares". En muchos casos, explica, "estos propietarios están unidos en asociaciones, que son las que están recurriendo actos concretos de las administraciones públicas". Se abre así un nuevo filón para los despachos de abogados, y la propia AirBnB se ha aliado con plataformas online, como Easyoffer, para ofrecer asesoramiento legal a miles de dueños de pisos turísticos sobre los que pesaba la amenaza de una multa por ilegales.

Como conclusión, y a juicio de los expertos, el fenómeno del alquiler de viviendas para uso turístico debería de estudiarse detenidamente y regularse teniendo en cuenta todos los intereses en juego, pues, en opinión de Serrano, "mientras que a nivel estatal no se tome una decisión, el desorden va a ser cada vez mayor y los litigios también". Recientemente, el gobierno ha anunciado una hoja de ruta para ordenar unas reglas de juego que establezcan hasta dónde pueden llegar las comunidades autónomas en la regulación.