El engaño del realquiler a turistas crece

La vivienda se ha convertido en el negocio de moda, incluso con casa ajena. La práctica ilegal del subarriendo ha existido desde siempre, pero ahora, gracias al tirón de plataformas de alquiler turístico, se ha vuelto aún más atractiva. Y también más fácil de perpetrar. Algunos inquilinos de larga estancia están alquilando las habitaciones o el piso entero por noches a turistas para lograr un dinero extra, que llega sin apenas esfuerzo y sin el consentimiento del propietario. "Nos estamos encontrando con muchos casos en que se arrienda un piso y, sin embargo, el arrendatario, sin consentimiento del propietario, alquila todas las habitaciones. Es un forma ilegal de obtener ingresos", cuenta Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja Miranda.

Basta con anunciar la habitación o la vivienda y empezar a facturar. Lo demás llega solo porque el impacto del alquiler vacacional en algunas ciudades como Madrid, Barcelona, Ibiza, Valencia y Palma de Mallorca ha sido brutal. Solo en Madrid la oferta de pisos para turistas ha crecido un 60% en apenas seis meses. El negocio de Airbnb genera en esta ciudad un volumen de 84,7 millones de euros anuales y 144 millones en Barcelona, narra Carlos Olmos, director y fundador de Urban Data Analytics (uDA).

El fraude de estos inquilinosque hacen negocio con una vivienda que no es suya les reporta unas altas rentabilidades. “El alquiler medio de una vivienda completa de menos de 70 metros cuadrados en el distrito Centro de Madrid es de 971 euros al mes. Alguien que subalquile en Airbnb tendría 1.513 euros al mes de ingresos, lo que da una rentabilidad de 55,82%, cuando la rentabilidad media por el alquiler de esta vivienda es de 5,22%”, calcula Olmos. Si se subarriendan habitaciones, la rentabilidad fluctúa en función del coste por noche: las hay por 30 euros y por más de 100. "Con un modelo de ocupación conservador (a 46,50 euros la noche), la estimación de ingresos en el centro es de 283 euros al mes (225 euros de media en la ciudad de Madrid)", explica Olmos. Aunque podría alcanzar los 600 o 700 euros mensuales solo por una habitación. Desde Airbnb indican que la plataforma "pide a todos los anfitriones que certifiquen que tienen permiso para anunciar su espacio". En otra plataforma, la de HomeAway, solicita al denunciante y a la persona que ha publicado el anuncio, que aporten la documentación necesaria para identificar a quién pertenece la propiedad. Si se comprueba que ha sido indebidamente publicada, se procede a la retirada inmediata del anuncio.

Pero estos inquilinos actúan a espaldas del propietario, para el que no es fácil percatarse del fraude, a no ser que esté atento a ciertos detalles. "Los indicios para sospechar son la entrada y salida de personas distintas y las denuncias de los vecinos. Eso te llevará a querer comprobar qué está pasando con tu inmueble", dice el abogado Pelayo de Salvador, socio fundador de deSalvador Real Estate Lawyers. El portero siempre es ir sobre seguro, así como la ropa tendida y los testigos del barrio. Además, se puede buscar el anuncio en Internet, contratar un detective o que el mismo propietario sea quien alquile una habitación en su propia casa como si se tratara de un turista más. "Es algo así como un mystery shopper o cliente misterioso que se usa en los comercios para evaluar la atención al cliente", comenta Andrés Vilacoba, de Vilacoba & Parra Abogados y de la Asociación de Propietarios de Vivienda (Adeprovi). "Siempre existe un problema de pruebas, por lo que es aconsejable que el arrendador recopile cuantas pueda para presentarlas en un procedimiento judicial (actas notariales de los anuncios, consultas de disponibilidad...)", añade De Salvador.

El fin último es poder demostrar ante un juez que la vivienda se está subarrendando y que además está siendo explotada para uso turístico, dos prácticas ilegales. La primera, porque el subarriendo está prohibido sin el consentimiento expreso del arrendador, según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Y la segunda, porque debería tener licencia para uso turístico, de forma que tampoco sería posible el subarriendo ni siquiera con el consentimiento del casero.

Cuando el propietario descubre la ilegalidad puede exigir al inquilino el cese de la actividad y el abandono de la vivienda por incumplimiento del contrato. En caso de no atender el requerimiento, puede iniciar un procedimiento de desahucio. Hay que acudir a un proceso ordinario y no verbal. Esto es así porque el llamado desahucio exprés es para supuestos de impago de la renta. Por esto, "el proceso judicial puede tardar de seis meses a más de un año, según la carga de trabajo de los juzgados", apunta el abogado Vives.

Sin daños y perjuicios

El propietario conseguirá echar al inquilino de su casa. Y poco más, puesto que buscar una compensación económica es bastante improbable. "Para que eso se produzca hay que acreditar los daños y perjuicios que ha causado y que por el mero hecho de subarrendar no se producen. Cabría intentarlo por la figura del enriquecimiento injusto o sin causa del inquilino, sería peleable", expone Vilacoba. El problema es acreditar los días exactos en que fue alquilado ilegalmente y el precio cobrado. "Salvo sanciones o destrozos, no generan en el patrimonio del arrendador un perjuicio resarcible", añade De Salvador.

Este tipo de subalquileres no solo perjudica a los propietarios. El resto de vecinos tiene que sufrir la constante entrada y salida de turistas a deshoras. Por eso, "si el propietario no hace nada, la comunidad de vecinos está legitimada para utilizar el procedimiento del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en supuestos de actividades prohibidas, dañosas o molestas", explica el abogado Vilacoba. Aunque serán pocos los propietarios que se queden con los brazos cruzados porque pueden ser sancionados. "En las normativas autonómicas, el propietario es responsable de lo que se haga con su inmueble, por lo que puede ser sancionado por la actuación de su inquilino con una multa en caso de que la actividad no se encuentre autorizada", avisa De Salvador.