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El precio de la vivienda en los países ricos vuelve al nivel previo a la crisis

El Banco de Pagos refleja que el valor real de las casas tardó una década en recuperarse

A finales de este año, se cerrará el círculo. La base de la pirámide financiera cuyo derrumbe llevó a la peor crisis económica en medio siglo, la vivienda, recupera en 2017 el valor real que tenía antes de la Gran Recesión. Los países ricos han tardado una década en digerir el batacazo en el mercado inmobiliario, pero el precio de las casas, descontada la inflación, vuelve a estar ahora a los niveles a los que estaba a finales de 2007. Una recuperación en la que la mayoría de economías europeas, y singularmente España, sigue rezagada, pese al repunte de los precios en el mercado residencial en los últimos tres años.

Construcción de nuevas viviendas en La Zagaleta, en Benahavís (Málaga). GETTY-ATLAS-QUALITY

La comparación internacional de los precios de la vivienda es un desafío al que el Banco de Pagos Internacionales (BPI), el coordinador de los bancos centrales con sede en Basilea (Suiza), intenta dar respuesta. Para ello, recopila estadísticas nacionales, integra los resultados de viviendas nuevas y usadas, y los contrasta con el coste de la vida en cada país: la inflación, sobre todo en algunas economías emergentes, puede elevar varios peldaños de golpe la escalada de precios.

En su última revisión, el BPI constata que “el precio de la propiedad residencial continuó aumentando rápidamente en la mayoría de las economías avanzadas y emergentes en el segundo trimestre de 2017”. El supervisor de los bancos centrales, que dirige el español Jaime Caruana, añade que en los países ricos el valor real —descontada la inflación—, de la vivienda crece al 4% anual, lo que les coloca “casi de vuelta en sus niveles precrisis”.

La estadística refleja que los precios de las casas en las economías desarrolladas estaban en el segundo trimestre apenas un 1% por debajo de su valor real a finales de 2007, en el apogeo de la burbuja inmobiliaria. Si se mantiene la tendencia, y los primeros datos del tercer trimestre así lo corroboran —en España, el precio real de las viviendas aumentó al 5%, frente al 3% de la primera mitad de 2017—, se superará con holgura el nivel precrisis en los países avanzados a final de año.

Repunte en 2017

El precio real de la vivienda se suma a otras constantes vitales que recuperan el pulso perdido en la crisis: la actividad económica, el comercio internacional, el empleo en buena parte de las principales economías, los resultados de las empresas, la recaudación fiscal o la cotización bursátil. Pero una década después, las cicatrices también son evidentes: más pobreza y desigualdad en las economías occidentales y algunas emergentes, empleos de peor calidad, menos participación en el mercado laboral, elevados niveles de deuda, salarios más bajos, inversión raquítica, inflación contenida y tipos de interés apenas despegados del 0%.

Pese a retomar el nivel de precios previo a la crisis, la comparación del mercado inmobiliario tampoco puede ser directa: ni el valor aumenta a la velocidad de los tiempos del boom, ni la nueva regulación financiera, reciente aún la pesadilla de las hipotecas subprime y otros artificios tóxicos, facilita la construcción de nuevas pirámides especulativas en los mercados.

Como ocurre con cualquier análisis del mercado de la vivienda, la diversidad manda: en los países occidentales conviven los datos de países en los que la alarma de otra burbuja ya se ha encendido —el valor real de las casas en Canadá es un 49% superior al de una década atrás, en Australia es un 30% mayor, y en Alemania cerca del 20%—, con evoluciones más discretas —en Japón se han revalorizado un 2%—, o retrasos aún notables.

La zona euro, rezagada

El mercado inmobiliario de Estados Unidos está a un paso de la recuperación real (un 5% por debajo de los precios de 2007) y la zona euro queda (-8,6%) todavía más atrás. El retraso de las economías más azotadas por la crisis —el valor real de las casas en Grecia es un 47% inferior, en España, un 34%, en Irlanda, un 29%—, lastra la evolución del área.

La disparidad es aún más acusada en los países emergentes. El análisis del Banco de Pagos destaca que, en estas economías, “la evolución de los precios ha retomado su tendencia al alza, después de flaquear entre 2013 y principios de 2016”. Aun con ese bache, los precios reales de la vivienda en India triplican los de hace una década, y los de Hong Kong, puerta de entrada de la inversión occidental en China, casi se duplican, con incrementos anuales que rondan el 20%.

En el mercado inmobiliario de las 70 principales ciudades chinas, cuya evolución es seguida con lupa por los analistas, el aumento de los precios se ha moderado algo (6% anual, 11% por encima de los niveles de 2007), mientras en Brasil y Rusia, que apenas emergen de una dura recesión, el retroceso de los precios continúa. Pero mientras en la economía brasileña no ha sido suficiente para agotar la herencia del boom inmobiliario, la Federación Rusa muestra la peor comparación (casi un 50% por debajo del nivel precrisis) entre los 60 países analizados.

España escala con pies de plomo

Población, hipotecas y casas nuevas sin vender. Esos son los factores que llevan al Banco de España, en su último informe sobre el mercado de vivienda, a anticipar un incremento de precios más contenido que en los años del boom inmobiliario.

Entre 2002 y 2006, la burbuja se hinchó a tasas superiores al 10% anual. En el tercer trimestre de este año, el precio de la vivienda subió un 7% —5% en términos reales—, el mayor alza en una década.

Pero el supervisor español señala que el volumen de casas nuevas sin vender (medio millón aún en todo el país) lastra la evolución del precio en el Mediterráneo. Las nuevas hipotecas aumentan también a “ritmo moderado”. Y el alza de la demanda residencial “será más modesto”, dado el nulo crecimiento demográfico previsto en los próximos años.

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