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Oficinas que atraen talento

La vetustez del parque es un impedimento para retener a las generaciones más jóvenes

La crisis española ha acrecentado el problema de la obsolescencia del parque de oficinas español.
La crisis española ha acrecentado el problema de la obsolescencia del parque de oficinas español.

El parque de oficinas español está obsoleto y pide a gritos una renovación. También reclaman su transformación las empresas que ocupan los edificios, ya que solo el 5% considera que la oferta se ajusta a las necesidades de sus trabajadores, según la consultora CBRE. La crisis española ha acrecentado un problema que ya existía antes de su estallido. De hecho, el 62% de los trabajadores de España están disconformes con sus espacios de trabajo, una circunstancia que lleva aparejado un menor compromiso y motivación con la empresa, según Steelcase, especializada en el diseño de oficinas. Y, por ende, menor rendimiento y productividad.

Es tal el descontento de las compañías que no les importa pagar más si el inmueble ofrece mejores prestaciones. De hecho, "un edificio rehabilitado puede alcanzar rentas un 25% por encima de la media", indica Lola Martínez-Brioso, directora de Research de CBRE España. Es el caso de Torre Serrano, en la calle Serrano, 47, en Madrid, un edifico renovado en 2015 cuyas rentas se situaron más de un 30% por encima de la media de la zona (entre 23 y 24 euros por metro cuadrado y mes).

Inversores y propietarios de esos inmuebles de baja calidad han cogido el guante y se han lanzado a rehabilitarlos. En juego está encontrar a los mejores inquilinos y beneficiarse de una subida de rentas que se prevé de un 10% para este año. Además, es un hecho que los inmuebles modernizados se prealquilan con bastante antelación a la fecha de finalización de obras, lo que evidencia que un edificio moderno, tecnológico, sostenible y que asegure un entorno de trabajo de calidad para los empleados tiene su ocupación asegurada, al margen de la buena o mala salud del mercado. Un ejemplo claro es el de Avenida de América 81 (Madrid), arrendado a la aseguradora Axa con meses de antelación. El contiguo, en rehabilitación, ha sido prealquilado por BNP Paribas, cuenta Martínez-Brioso.

Las compañías empiezan a priorizar el diseño frente al precio o la zona

Para algunas consultoras, 2016 está siendo el año de la rehabilitación. En Madrid, sobre el stock de oficinas del área central de negocios —dentro de los límites de la M-30—, la superficie en rehabilitación o a punto de comenzar las obras en los próximos meses está en torno al 7%. En 2016 sumarán casi 200.000 metros cuadrados, frente a los 50.000 de 2014, dice Martínez-Brioso. En Barcelona el dato apenas es relevante, puesto que es más habitual la reconversión de oficinas a hotel y a residencial.

Las empresas han dado una vuelta de tuerca en la elección de sus oficinas y ya no solo se fijan en la zona y en los precios. Buscan talento. "Estamos asistiendo en los últimos cinco años a un crecimiento notable del interés en el diseño del espacio de trabajo por parte de las empresas, que antes lo consideraban casi como un commodity. Más allá del coste o el aspecto, se trata de atraer el talento de las generaciones cada vez más jóvenes y de crear entornos inspiradores, creativos y donde la colaboración surja de manera espontánea", explica Guzmán de Yarza Blache, responsable de Workplace Strategy, Corporate Solutions de JLL.

Cada vez pesan más las demandas de los empleados (tecnología que favorezca la conciliación y la flexibilidad, espacios saludables, programas de bienestar y fácil acceso al transporte público son algunas de las últimas tendencias en los espacios de trabajo). Según CBRE, el 42% de las compañías considera la escasez de talento y las preferencias de los empleados como unos de los principales desafíos de cara al futuro.

Una de las grandes deficiencias del parque de oficinas en España es la relación con los espacios exteriores. "En un clima como el nuestro, en el que ocho meses al año se puede estar en el exterior, es dramático que todos los edificios sean estancos y no tengan la posibilidad de entrada de aire fresco o de tener espacios semi-interiores en los que trabajar o reunirse", cree De Yarza. El reto es el de huir de los espacios cerrados y compartimentados en favor de espacios colaborativos y más transversales.

Un edificio rehabilitado puede alcanzar rentas un 25% por encima de la media

El respeto por el medio ambiente y la eficiencia energética también están en su punto de mira. Aunque queda camino por recorrer, destaca el auge de los edificios con certificados de sostenibilidad, que permiten reducir el gasto energético hasta un 12%, el de agua en un 40% y los costes totales en un 30%. En España ya hay más de 100 oficinas con certificados Leed, uno de los más extendidos que reconoce a los edificios que fomentan la sostenibilidad. Algunos ejemplos son los inmuebles de Avenida del Partenón (Madrid), Travessera de Gràcia (Barcelona) y Torre Sevilla (Sevilla). Los inversores internacionales, y en especial las socimis, coinciden con las empresas en que el parque de oficinas español está obsoleto. Por eso, su estrategia pasa por el reposicionamiento de los activos que adquieren para maximizar el retorno de sus inversiones. Axiare, Lar España y GMP tienen proyectos en marcha en Madrid.

Anticuado o no, lo cierto es que los inversores continúan llegando al mercado inmobiliario español, atraídos por unas rentabilidades que apenas ninguna ciudad europea puede ofrecer en este momento. El volumen de inversión de oficinas de todo 2015 fue de 3.171 millones de euros. Y durante el primer trimestre de 2016 se han firmado en Madrid y Barcelona ocho operaciones por un volumen de inversión de 212 millones de euros, lo que supone un descenso del 63% respecto al primer trimestre del 2015, según la consultora JLL. "No se espera que se alcance el elevado número de transacciones que se acometieron el año pasado por la escasez de producto, en cambio sí que se prevé que aumente el volumen medio por operación. Las rentabilidades para el producto en el corazón financiero bajan al 4% tras dos trimestres de estabilización, aunque los productos exclusivos pueden alcanzar rentabilidades cercanas al 3,5%", dicen en JLL.

Cuidado, no todo es Google

El 37% de los trabajadores de todo el mundo están insatisfechos con sus oficinas, según la multinacional Steelcase. Entre los motivos están la dificultad para concentrarse, la poca capacidad para decidir dónde trabajar o no tener posibilidad para teletrabajar. Ahora bien, "no todo el mundo puede trabajar como Google, porque no todo el mundo es Google", dice Guzmán de Yarza Blache, responsable de Workplace Strategy, Corporate Solutions de JLL. Se refiere a la moda actual de reproducir el diseño y el éxito de algunas empresas tecnológicas que han surgido en garajes o en edificios industriales para aplicarlo al mundo corporativo. Ocurre lo mismo con los espacios de coworking, que tratan de reproducir en las empresas consolidadas. "Los espacios de coworking han aparecido en entornos industriales de gran tamaño y bajo coste por metro cuadrado, ya que las start-ups y los creativos reclaman ese tipo de espacios. La traslación directa de esas circunstancias a los entornos corporativos es complicada, ya que puede resultar falsa o impostada", explica.

Este experto considera que el mejor estudio de diseño de espacio de trabajo es Studio O+A, de San Francisco, que desde hace 25 años crea los espacios para las tecnológicas de Silicon Valley. Facebook, Microsoft, America Online o Uber han confiado en la firma para el diseño de sus sedes corporativas.