El Gobierno bajó del 80% al 60% la exigencia de cobertura para el suelo

El Gobierno dio marcha atrás en pleno proceso de rescate a una de las medidas estrella de la primera reforma financiera promovida por el ministro de Economía, Luis de Guindos. En febrero, el Gobierno aprobó una norma que obligaba a las entidades a provisionar el 60% del valor del suelo en su poder y además exigía un colchón de capital de otro 20%. Con ello, la cobertura para el suelo propiedad de los bancos pasaba a ser del 80%. Se consideraba que eso conjuraba los riesgos de nuevas pérdidas en uno de los activos más difíciles de vender ante el estallido de la burbuja inmobiliaria. El colchón de capital debía aplicarse de una sola vez al cierre de 2012. Pero no ha sido así. El Gobierno dio marcha atrás antes de que entrase en vigor, aunque no lo anunció.

El resultado es que las entidades aún tienen contabilizado el suelo por aproximadamente el 40% del valor original, pues la exigencia de coberturas se ha quedado en el 60%. Ese nivel se consideraba insuficiente por parte de los analistas internacionales, lo que motivó que el Gobierno exigiese además ese colchón de capital. De hecho, la cobertura actual es mucho menor a la pérdida esperada según las pruebas de resistencia efectuadas por la consultora Oliver Wyman tanto en el escenario base o más previsible (72%) como en el adverso (80%). Asimismo, los bancos sanos tienen en su balance los solares contabilizados a precios muy superiores a los que este tipo de activos se han vendido al banco malo.

Lo mismo ha ocurrido con las promociones en curso, en las que se exigía una promoción del 50% más un colchón de capital del 15% que también ha saltado por los aires antes de aplicarse. La pérdida esperada en este caso era del 55,5% en el escenario base y del 63,4% en el adverso.

Las cifras apuntan, por tanto, que el suelo y las promociones sin terminar que han quedado en poder de los bancos por el impago de los créditos que los financiaban serán fuente de nuevas pérdidas para las entidades. Las nacionalizadas y otras que van a recibir ayudas públicas han traspasado esos inmuebles al banco malo, pero los bancos que han resistido sin capital público los tienen en su balance.

Las provisiones no cubren la pérdida esperada por Oliver Wyman

Solo en el caso del suelo, los cinco grandes grupos que no han recibido ayudas (Santander, BBVA, La Caixa, Popular y Sabadell) tienen en sus cuentas terrenos por importe de casi 24.000 millones de euros, con unas provisiones que suman 14.370 millones de euros, el 60%. Pero el importe de suelo sin cubrir es, por tanto, de unos 9.600 millones, con un incremento de unos 1.000 millones desde el año anterior, según las cuentas registradas por esas cinco entidades en la Comisión Nacional del Mercado de Valores. El riesgo sin cubrir ha aumentado a pesar del gran esfuerzo en provisiones realizado por los bancos. Eso se debe tanto a la entrada de nuevos solares ante el impago de los créditos por parte de los promotores como al proceso de concentración del propio sector. La absorción de Banca Cívica por parte de La Caixa, la del Pastor por el Popular, la compra de Unnim por el BBVA y la de la CAM por el Banco Sabadell (aunque estas dos últimas con esquemas de protección de activos) han sido decisivas para que el riesgo aumente.

El Ministerio de Economía, el Banco de España y el Tesoro presumieron en diferentes ocasiones de la gran tranquilidad que daba tener el suelo con una cobertura del 80%. Quizá por eso, cuando se suprimió la obligación de realizar esa cobertura, ninguno de ellos dijo nada al respecto e incluso en presentaciones posteriores a la supresión de esa exigencia se ha seguido hablando de unos colchones de capital que ya no estaban en vigor.

Fuentes del Ministerio de Economía señalan que el cambio se produjo como consecuencia del Memorando de Entendimiento que rige el rescate de España por parte de sus socios para sanear el sector financiero. Dicho memorando exigía que desde el 31 de diciembre pasado se elevase el listón mínimo de capital común de primer nivel (core tier 1) al 9% e imponía la definición de capital de la Autoridad Bancaria Europea. En Economía consideraron que los colchones de capital exigidos para la cobertura del riesgo en suelo no encajaban en esa definición.

En el decreto ley del pasado 31 de agosto, el Gobierno aprobó ese listón del 9%. Pero, a la vez, a través de una disposición final, modificó también el punto del decreto de febrero en que se establecían los colchones de capital.