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Tribuna:La firma invitada | Laboratorio de ideas

Algo más sobre las 'subprime': las falsas

Si abrimos el buscador Google por la entrada identity theft mortgage (literalmente, robo identidad hipoteca) pueden encontrarse cerca de 3,9 millones de resultados relativos a ventas e hipotecas falsas en Estados Unidos.

Entre todos esos sitios, The Wall Street Journal, en su versión on line, en un artículo firmado por Terri Cullen, relata cómo a través de la utilización de una personalidad suplantada los ladrones de identidades, que antes se conformaban con vaciar las cuentas de las tarjetas de crédito, ahora constituyen préstamos hipotecarios sobre una finca ajena, o incluso llegan a venderla. Asegura Jim Croft, presidente del instituto de investigación sobre activos hipotecarios [Mortgage Asset Research Institute], que se trata de un problema que va en aumento.

En Google hay más de 3,9 millones de resultados referidos al robo de la identidad hipotecaria

Alguien debe pedir perdón por dejar que unos tramposos nos pongan al borde del colapso

Parece que las víctimas favoritas son personas de cierta edad, adineradas, con la hipoteca de la vivienda ya pagada y no demasiado atentas al fraude. Se presentan los defraudadores como posibles compradores o agentes de la propiedad inmobiliaria, preguntan sobre la casa, el préstamo, y le arrancan al propietario sus datos personales. A partir de ahí, una doble vía. Generalmente solicitan un préstamo hipotecario y, como el sistema es tan ágil y poco formalista, tras la correspondiente solicitud, a veces simplemente por Internet, formalizan un préstamo hipotecario que naturalmente cobran para después desaparecer. En otras ocasiones venden simple y llanamente la finca. O combinan las dos fórmulas anteriores. Aprovechando que para cambiar el propietario en el registro de la propiedad no se exige escritura pública, falsifican un modelo de contrato de venta de inmuebles y se inscriben como dueños para poder formalizar una o varias hipotecas y embolsarse su importe.

Advierte el artículo sobre los síntomas por los que el confiado propietario puede llegar a conocer el nuevo destino de su casa: sea porque le llega correo de un banco con el que nunca ha mantenido tratos (por lo que aconseja abrir siempre este tipo de correos), sea porque recibe regalos de bienvenida al barrio por parte de los comercios locales, sea porque al llegar de unas vacaciones se encuentra instalada a otra familia en la casa.

Los sucesivos informes anuales del FBI sobre delitos financieros confirman el incremento de este tipo de delito. Y es que resulta tan fácil que muchos no resisten la tentación. Como afirma el investigador Chris E. McGoey: "No hay especial ciencia o misterio en ello, puesto que muchos de los procesos se realizan a distancia, sin una verdadera interacción cara a cara; a veces ni se pide el documento de identidad para conceder una hipoteca".

En el supuesto normal, quien pierde su dinero es la compañía prestamista o el desgraciado comprador. El propietario sólo va a perder los gastos de su defensa legal, que, por lo que dice el señor Croft, no bajan de los 1.000 dólares.

Hasta aquí, una de las caras del problema. La otra se manifiesta en la desaprensiva actuación de los agentes free lance que practican la venta domiciliaria de hipotecas. Son frecuentes las falsificaciones de datos laborales, ingresos, deudas o garantías que enturbian los ratios de solvencia de los aspirantes. La policía ha tenido que advertir, a través de los medios de comunicación, que tal actuación puede constituir un fraude y que cualquier aspirante a comprador o prestatario debe evitar firmar en blanco solicitudes o documentos que esos free lance puedan rellenar falsamente, engañando a unos y otros para cobrar su comisión.

Y como no hay dos sin tres, también se detecta engaño en la sarta de mentiras con que estos vendedores de hipotecas convencen a los prestatarios más confiados. Hasta el propio presidente George W. Bush reconoció que en muchos casos los ciudadanos no sabían lo que firmaban.

No es extraño que Robert J. Shiller, profesor de economía en la Universidad de Yale, en su reciente obra sobre la solución a este problema (The subprime solution), publicada por Princeton, entre otras soluciones para prevenir el gigantesco fraude de las hipotecas norteamericanas, proponga: "Otra posible opción sería la de imponer el requisito de que cada prestamista hipotecario cuente con la asistencia de un profesional análogo al notario de derecho civil. Tales notarios ejercen en muchos países, aunque no en EE UU. En Alemania, por ejemplo, el notario de derecho civil es un profesional jurídico preparado que lee en alta voz e interpreta el contrato y provee asesoramiento legal a ambas partes antes de autentificar sus firmas. Este planteamiento ayuda sobre todo a los que no llegan a obtener un asesoramiento competente y objetivo. La participación de tal figura designada por el Gobierno en el procedimiento del préstamo hipotecario haría más difícil que prestamistas hipotecarios sin escrúpulos desviaran su clientela hacia abogados complacientes, que no advertirían adecuadamente a los clientes sobre los peligros que asumen".

Con este producto subprime o basura -que aquí, en España, consideraríamos simplemente tarado-, el libérrimo mercado financiero estadounidense ha conseguido transformar el agua en vino.

Se han decorado las hipotecas, cortado la mercancía como hacen los traficantes de droga, maquillado la calificación por las agencias gurús del rating; se han empaquetado las hipotecas y... a vender. Como sea que en este sistema ultraliberal el cedente del crédito no responde de la solvencia del deudor, pasada la bola, se acabó el problema. Tan es así que, según el argot de los intermediarios financieros, cada vez que colocan uno de esos tarugos logran un jomron, jugada de béisbol que consiste en batear la bola fuera del campo y correr tranquilamente las bases anotándose todos los puntos.

En vista de tales antecedentes, no debe extrañar que no sólo se ignore quién va a pagar y quién incumplirá la hipoteca, sino que se desconozca algo más elemental: cuáles son las hipotecas de verdad y cuáles las de mentira.

Técnicamente cabría argumentar que en el sistema anglosajón la teoría es que es el comprador quien debe asegurarse de la calidad de la mercancía. Se sigue la regla caveat emptor. Por el contrario, en los derechos de raíz latina es el vendedor quien debe advertir de tales vicios o responder por ellos. Es el llamado saneamiento procedente de las antiguas acciones romanas, la redhibitoria y la quanti minoris. A mí, desde luego, me parece más lógico lo segundo. Quien más contacto ha tenido con el objeto vendido es quien mejor lo conoce.

Puede que sea una confusión jurídica lo que ha llevado a Europa a tragarse el 51% de las subprime existentes. Obviamente, los gestores europeos no han estado especialmente brillantes, pero, vistas las tortas que ha amasado el sistema anglosajón dentro y fuera de sus límites, no cabe excusa ni paliativo. El fallo ha sido tan estrepitoso allá como aquí. Desde el vendedor de hipotecas hasta el empaquetador, pasando por los calificadores, los trileros han podido sucederse unos a otros sin excepción ni fisuras.

Por su parte, los supervisores, alimenticiamente adheridos al mercado libre y autorregulado que les presentan las grandes corporaciones, han mirado pudorosamente hacia otro lado. Sin ir más lejos, el gran Paul Paulson, hoy jefe de los policías, estuvo del otro lado hasta 2006. Qué curioso que, sabiendo lo que sabía, estuviera sin abrir boca desde su nombramiento hasta 2008.

Y toda esta gente, cómodamente apoltronada en el establishment, apunta hacia los pobres ninja (población sin ingresos, sin trabajo y sin activos con los que avalar su hipoteca) como causantes de la catástrofe. Siempre se ha dicho que los pobres son pobres porque no tienen voluntad ni saben gobernarse. Juzguen ustedes mismos. Por mi parte, creo que empieza a ser hora de que alguien pida perdón al resto del mundo por permitir que unos tramposos nos hayan puesto al borde del colapso. Aunque puede que este alguien también resulte ser uno de los suyos.

Enrique Brancós Núñez es notario, letrado adjunto de la dirección general de los Registros y del Notariado, y participante de los grupos de trabajo del Consejo de Notariados de la Unión Europea (CNUE) en representación del Notariado español.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 4 de enero de 2009