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Los constructores lamentan el poco fruto de la ley de Suelo tras dos años en vigor

Ayuntamientos y Vivienda creen que es pronto para apreciar su potencial

Hace exactamente dos años, el 20 de septiembre de 2006, entraba en vigor la ley de Suelo, la norma más importante aprobada por el Parlamento vasco esta legislatura, llamada a frenar el precio de los pisos potenciando la construcción de vivienda de protección oficial (VPO) al aumentar las reservas de suelo para este tipo de casas y agilizar los trámites urbanísticos. Los expertos aseguran que se trata de una norma de largo recorrido y, por lo tanto, hay que esperar sus resultados a medio plazo. Mientras que para los constructores no se ha visualizado todavía ninguno de esos resultados, los ayuntamientos consideran que empiezan a ser visibles algunos frutos. Es el caso de las viviendas tasadas municipales, una figura hasta entonces inexistente que despegó con fuerza en 2007.

Las promociones de vivienda tasada municipal empiezan a arrancar

El de los tasados es un mercado de pisos protegidos de tamaño medio, cuyo precio máximo ronda los 200.000 euros, destinado a los demandantes de vivienda que no pueden entrar en los sorteos de VPO por superar el límite de ingresos establecido. En 2007, se construyeron 957 pisos tasados, lo que supone el 13% del total de casas protegidas que se iniciaron. Para el concejal de Urbanismo de San Sebastián, el socialista Jorge Letamendia, una de las personas que negoció el texto por parte del PSE con el equipo del Departamento de Vivienda, los efectos de la norma empiezan a notarse en su ciudad. "Hemos hecho la revisión del Plan General de Ordenación Urbana y, a través de modificaciones puntuales, casi dos tercios de lo que se va a construir van a ser pisos de protección oficial". En San Sebastián también se han puesto en marcha los conocidos como alojamientos dotacionales, inexistentes antes de la ley. Se trata de inmuebles con apartamentos de pequeño tamaño -entre 50 y 60 metros cuadrados- que, para ahorrar espacio, comparten servicios. Normalmente, suelen contar con una sala común de lavadoras en los sótanos, áreas deportivas, zonas de ordenadores o puntos de encuentro.

Estos apartamentos se dirigen a la emancipación de los jóvenes, pero también van destinados a los mayores de 65 años. El acceso a estos 160 pisos resulta económico y tiene carácter transitorio o rotativo para los jóvenes (durante cinco años) con la idea de satisfacer la mayor demanda posible. Con la llegada de la ley ha sido posible desbloquear ciertas parcelas de la ciudad que no podían usarse para hacer casas por contar con la calificación dotacional, es decir, que sólo podían albergar equipamientos dedicados a la comunidad, como hospitales o colegios.

Letamendia también pone alguna pega: "El retraso en poner en marcha el 15% del aprovechamiento urbanístico de los solares para los ayuntamientos. Se ha perdido mucho tiempo". El Gobierno ha hecho un cambio puntual de la ley para introducir este cambio, pero el Parlamento no lo ha aprobado aún. Consiste en que el 15% de un solar donde un particular vaya a levantar pisos debe revertir al municipio.

El responsable de Urbanismo de la ejecutiva de la asociación municipal Eudel y alcalde de Abanto, el peneuvista Manu Tejada, reconoce que "aún es pronto para todo el potencial" que ofrece la norma, pero la impresión en general es que plantea "muchos resortes" para trabajar y que "se está dejando ver poco a poco". De momento, en su municipio ya se han empezado a levantar viviendas tasadas municipales. "También hemos puesto en marcha lo relacionado con los realojos, ya que la ley da muchas facilidades". Sobre la manera en que esta norma puede ayudar a capear mejor la crisis inmobiliaria, Tejada resalta que "permite más participación de la iniciativa pública y atajar situaciones como la especulación. Además, se dinamiza la producción de VPO, que es un refugio para los malos momentos".

La Asociación de Constructores de Guipúzcoa (Ascongi) no considera que el panorama resulte tan favorable. Su coordinador, José Antonio Arratibel, asegura que "la ley de Suelo no ha contribuido a revitalizar el sector de la construcción. Apuesta por la vivienda protegida en detrimento de la libre, claramente desfavorecida y a la que se le añaden mayores cargas, ocasionando un importante desequilibrio entre lo que se construye y las necesidades reales del mercado". A ello, añade que "la promoción de vivienda protegida sólo se puede materializar mediante promoción pública, excluyendo casi en su totalidad a la promoción privada". Sin embargo, admite que en la coyuntura actual, la vivienda protegida "puede servir de refugio y paliar la crisis que vive el sector".

Los constructores guipuzcoanos reconocen que una de las aportaciones positivas de la ley radica en la flexibilización de la gestión de la ordenación urbanística. "En materia de planeamiento los municipios tienen mayor poder y autonomía, lo que agiliza la recalificación del suelo y las modificaciones urbanísticas", sostiene Arratibel.

Para la Asociación de Constructores de Vizcaya (Askobi), "las posibilidades que ofrece la ley tardarán en explotar", apunta su gerente, Iñaki Urresti. coincidiendo con sus colegas de Guipúzcoa en que se empieza a apreciar esa agilización en la tramitación urbanística, "aunque sigue siendo un proceso lento y farragoso". Para Urresti, no es que la ley permita a la Administración recuperar la iniciativa, "porque siempre ha estado ahí"; más bien lo que hace es "arrinconar la iniciativa privada". "Las dificultades de actuación resultan grandes", se lamenta.

Respecto a las reservas de suelo que se establecen, que permite seguir construyendo pisos protegidos pese a la crisis, Urresti se muestra receloso. "Las reservas siempre han existido, pero lo que hay que hacer es promocionar los suelos. En Álava está funcionando, pero en Vizcaya no; se construye mucha menos VPO y tiene bastante más población".

Con "mucho recorrido"

El Departamento de Vivienda, en manos de Ezker Batua (EB), observa con calma el desarrollo del texto legal. "Tiene mucho recorrido", puntualiza su director de Suelo, Iñigo Maguregui, en declaraciones a EL PAÍS. "Lo importante es que la ley abre oportunidades en nuevos suelos. Algunos se encuentran en vías de desarrollo, pero otros son ya una realidad".

En cuanto a hechos concretos, cita las viviendas tasadas municipales, los alojamientos dotacionales que empiezan a asomarse y la flexibilización que introduce en la gestión del planeamiento. En 2007 se batió el récord de pisos protegidos iniciados, con 7.310, pero Maguregui reconoce que el mérito no se puede atribuir en exclusiva al texto legal.

Las claves de la normativa

- Reservas de suelo: en los suelos urbanizables, el 75% se destina a pisos protegidos y el otro 25%, a vivienda libre. En los suelos urbanos, el 40% es para VPO y el 60%, para libre.

- Municipios afectados: las reservas afectan a los municipios que tengan más de 2.000 habitantes.

- Suelo para apartamentos en alquiler: el 15% de las nuevas viviendas en municipios de más de 2.000 habitantes.

- Precios máximos: 117.000 euros para pisos protegidos; 170.000 para vivienda tasada autonómica y 200.000 para vivienda tasada municipal. El alquiler de los apartamentos transitorios y sociales oscila entre los 120 y los 200 euros.

- Autonomía: los ayuntamientos que tengan más de 7.000 vecinos pueden aprobar por sí mismos los planes generales, sin precisar el consentimiento de las diputaciones.

- Agente urbanizador: el Ayuntamiento puede contratar a una empresa para urbanizar y reparcelar un solar cuando sus dueños se demoren.

- VPO construida: durante el año 2007 se batió el récord de construcción de viviendas protegidas, con 7.310 casas. De ellas, 957 eran tasadas municipales y otras 316, alojamientos dotacionales. En el primer semestre del presente ejercicio se han edificado 1.218 pisos protegidos.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Lunes, 22 de septiembre de 2008

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