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Las inmobiliarias llaman a la puerta de la Generalitat

Las empresas ofrecen suelo para los nuevos barrios de pisos libres y sociales

Las inmobiliarias catalanas han dejado atrás los tiempos de bonanza y barruntan una salida para sus activos difíciles de colocar en el mercado. Tal es el parón que, según fuentes cercanas a la Generalitat, varios promotores están llevando suelos que tienen en cartera al Incasòl para que urbanice en ellos Áreas Residenciales Estratégicas, los nuevos barrios previstos por decreto en los que al menos el 50% de los pisos serán protegidos.

Varias empresas consultadas lo admiten, aunque piden anonimato. "Tienes que hacer mucha vivienda pública, de acuerdo, pero se pueden ajustar costes. Y compensa que las densidades sean altas, lo que permite hacer más vivienda libre. También ahorras costes para publicitar los pisos", afirma un promotor.

Las promotoras peor paradas son las que compraron terrenos a partir de 2002

"Las empresas nos piden más suelo para pisos públicos", dice una consultora

Fuentes de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE) admiten que hay empresas que han propuesto a la Generalitat que edifique estos nuevos ensanches en sus suelos. En todo caso, especifican que son terrenos que están ubicados a partir de la segunda corona de la región metropolitana de Barcelona y que uno de los fines es mantener la actividad constructora.

Las condiciones con las que se compró el suelo pueden poner en jaque a más de una promotora. "Las que van a sufrir más serán las que compraron y acumularon suelo a partir de 2002, cuando los precios eran ya muy altos", explica el consejero delegado de Jones Lang LaSalle en España, Andrés Escarpenter.

La situación es compleja. Las transacciones de pisos nuevos cayeron un 31,6% hasta septiembre de 2007 respecto al mismo periodo del año anterior, según el Colegio de Registradores. Para los próximos años, pintan bastos. Según la zona, las preventas -los pisos ya apalabrados- han caído hasta un 60%, según fuentes del sector, y las existencias de pisos sin vender siguen aumentando porque el ritmo constructor no ha ido acompasado con el vendedor (ver gráfico).

Un portavoz de APCE describe la receta que siguen las inmobiliarias: "Contención de costes, reducción de la actividad e iniciación de menos promociones". Ello se traduce en un parón en el mercado del suelo, que hasta ahora había sido señalado como el principal culpable de la escalada de los precios. "Hay una auténtica parálisis, no se producen apenas transacciones de suelo", asegura la directora de Aguirre Newman en Barcelona, Anna Gener. "Hace un añolas promotoras sólo querían suelo para vivienda libre. Ahora nos piden más terrenos para vivienda protegida".

El principal inconveniente para las inmobiliarias llega cuando el suelo es la base de su financiación. Habitat es un ejemplo. La compañía pidió un crédito de 1.745 millones que le prestaron 38 entidades financieras para hacerse con la división inmobiliaria de Ferrovial. A pesar de tener alrededor de 1.500 millones en suelo la inmobiliaria no ha podido hacer frente a la deuda sólo desprendiéndose de terrenos.

"Le ha pillado la tormenta en pleno. El mercado financiero se seca y el residencial se enfría. El negocio necesita mucho capital porque siempre tiene que estar en marcha y se resiente", asegura el director de finanzas corporativas de CB Richard Ellis, Alberto Álvaro. No es casual, añade, que varias entidades financieras hayan vendido el grueso de sus participaciones en inmobiliarias para dedicarlas a otras actividades. "Esta tendencia ha sido clara en Cataluña y arrancó cuando La Caixa vendió sus participaciones de Colonial", agrega. Ingresó 724 millones por la venta del 39,4% de Colonial al entonces Grupo Inmocaral y Cataluña perdió entonces la sede de la segunda inmobiliaria española. Caixa Catalunya se deshizo de sus participaciones en Riofisa y Banc Sabadell se desprendió de su filial Landscape.

HABITAT La empresa que paga las consecuencias del atrevimiento

Cuando el tablero empresarial no paraba de moverse en 2006 con operaciones corporativas, en los pasillos del salón Barcelona Meeting Point se reprochaba a las inmobiliarias catalanas su poca ambición. Bruno Figueras, presidente de Habitat, movió ficha y en diciembre anunció la compra de Ferrovial Inmobiliaria con un crédito de 1.745 millones y una ampliación de capital de 225 millones. Ahora Figueras está renegociando la deuda con la banca y sobrellevando su relación con los accionistas minoritarios, que han acudido al juez. Por el camino, ha puesto en venta edificios tan emblemáticos como el D38, de Alejandro Zaera-Polo y Arata Isozaki, o el hotel Habitat Sky, de Dominique Perrault, para hacer caja y pagar la deuda.

COLONIAL La maltrecha inmobiliaria que dejó Barcelona

Colonial fue hasta 2006 la primera inmobiliaria catalana y la segunda española. Fue la primera del sector en cruzar los Pirineos para comerse a una sociedad extranjera. En 2004 adquirió la francesa Société Foncière Lyonnaise y se convirtió en un gigante europeo. Pero en 2006 se la comió el pez pequeño. Luis Portillo se hizo con la compañía para fusionarla con su grupo y más tarde con Riofisa, participada por Caixa Catalunya. La empresa no sólo dejó de ser catalana, sino que tras desplomarse en Bolsa se ha interesado por ella la división inmobiliaria de General Electric, que ha admitido estar interesada por ella. "La digestión se les ha hecho pesada", resume el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren.

RENTA CORPORACIÓN El negocio atípico que ahora deja el suelo y mira al exterior

Renta Corporación ha defendido siempre que su modelo de negocio es "único". En efecto, no es una inmobiliaria al uso. Se basa en comprar, transformar y vender con una rápida rotación del suelo o los edificios. Pero la crisis financiera le pasó factura en el último trimestre del año, cuando entró en pérdidas. Entre otras razones, porque algunos de sus clientes no pudieron afrontar las compras a las que se habían comprometido. Su antídoto pasa por adaptarse al mercado. Primero, dejará el suelo, que es el activo más tocado por la crisis. Segundo, centrará el 75% de su negocio en el exterior, en especial en París, Londres, Berlín y Nueva York. Y tercero, en España se dedicará más a las oficinas y menos a las viviendas.

AISA e INBESÒS La promotora que no tiene con quién fusionarse

Los analistas aseguran que Grupo Aisa, la promotora presidida por Genís Marfà, es una de las más expuestas al negocio del suelo. Su cotización en Bolsa alcanzó los 19,94 euros, pero sólo desde comienzos de año se ha desplomado un 29%, hasta los 3,35 euros del pasado viernes. Su primer intento de fusión fue con la valenciana Astroc, otra de las inmobiliarias que más se ha devaluado en el parqué. Pero no cuajó. Luego lo intentó con Hemeretik. Tampoco le van demasiado bien las cosas a su otra compañera catalana en Bolsa, Inbesòs, que en el tercer trimestre del año pasado ya entró en pérdidas. En breve podría dejar de ser catalana si prospera la venta del 55,77% de su capital al grupo aragonés Horcona.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 27 de enero de 2008

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