Euskadi tiene suelo calificado como urbano y urbanizable para construir 100.000 pisos

El País Vasco cuenta con suelo calificado como urbano y urbanizable suficiente para construir 100.000 viviendas en los próximos años. El dato figura en la última actualización del Udal Plan, que es el sistema de información geográfico y banco de datos territorial que recoge los suelos residenciales de toda la comunidad y depende del Departamento de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio. Este catálogo público muestra que sí existe suelo disponible para cubrir las demandas de vivienda, frente a las quejas de los promotores, que achacan la carestía de los pisos a la escasez de terrenos.

El Udal Plan recoge la calificación que van haciendo todos los ayuntamientos de Euskadi de sus respectivos suelos. Se trata de un documento de gran importancia que permite visualizar las reservas de terrenos edificables de la comunidad. Pero aunque los datos oficiales dicen que hay una reserva de suelo suficiente, no toda ella está disponible a corto plazo.

En muchos casos, un mismo terreno tiene varios dueños y poner de acuerdo con todos sobre la conveniencia de urbanizarlo para empezar a construir suele ser una tarea muy complicada. El lento y complejo proceso administrativo que requiere la disposición de un solar declarado como urbanizable supone un primer problema. El segundo es la retención de suelo por los ayuntamientos, que lo usan como una vía de financiación. Estos dos son los principales obstáculos para una rápida y eficaz gestión del terreno.

Para acabar con estas dilaciones, la Ley de Suelo, aprobada el pasado mes de junio, ha creado la figura del agente urbanizador, una empresa privada que prepara un solar una vez que está calificado por delegación municipal. El agente urbanizador va a tener un papel fundamental en los próximos años y en ese terreno ha empezado a posicionarse ya Orubide, la sociedad de suelo del Gobierno vasco. Se trata de una sociedad creada a mediados de 2003 con la finalidad de suministrar con rapidez solares urbanizados de uso residencial al Departamento de Vivienda. Además de contar de un margen de maniobra más amplio que el de la Administración, Orubide se constituyó porque en Euskadi existe una gran cantidad de suelo mixto. Una parte muy importante de los suelos urbanizables destinados a viviendas de protección oficial (VPO) convive con otra parte para pisos libres y el Gobierno veía grandes problemas para actuar sobre ese tipo de suelos con sus medios legales.

¿Cómo comprar suelo que aún no está reparcelado y va a ser para VPO y para pisos libres? Una sociedad mercantil tiene mucha más facilidad para convenir con privados que el Gobierno, señala Fernando Martínez, director general de Orubide. Hay sectores, como el polígono de Bolueta, en Bilbao, donde Orubide compró una parte a la empresa Vallehermoso para hacer VPO y tasada, en vez de todo el suelo. Para el Gobierno hubiera sido mucho más complicado hacerlo.

"Orubide funciona con mentalidad pública, pero trabaja como un promotor privado a nivel instrumental. Vamos a presentarnos a todos los concursos y animar a los ayuntamientos a que se muevan", advierte Martínez. A partir de ahora, los ayuntamientos ya no tendrán excusas para alegar que quieren sacar un suelo al mercado pero no pueden porque sus propietarios no se ponen de acuerdo. Podrán convocar un concurso público y ofrecer la urbanización al agente que mejor condiciones de precio, plazos y calidad le oferte.

Desde 2003, cuando se creó, hasta finales de 2005, Orubide ha captado suelo para más de 4.000 pisos. El Plan director de Vivienda 2006-09 le atribuye la adquisición y gestión de suelo para 8.000 viviendas. Una de las operaciones más destacadas en las que se encuentra ahora es la de Zorrozaurre, en Bilbao, donde el Gobierno ha adquirido 24,2 hectáreas (el 40% del total del área) para levantar más de 3.000 viviendas protegidas. Orubide es el encargado de urbanizar el terreno cuanto antes y dejarlo en condiciones para construir.

La Comunidad Valenciana fue la primera en poner en marcha la figura del agente urbanizador en 1994. Los resultados han sido positivos, pero Martínez cree que "ha podido morir de éxito" porque "ha funcionado sin las garantías introducidas por otras comunidades que la han incorporando después". La coincidencia de esta figura con una legislación urbanística expansiva ha llevado en Levante a un frenesí construtivo que ha sido cuestionado por la UE.