Los ayuntamientos harán VPO en el terreno que ceden los promotores

Los ayuntamientos tendrán que destinar a pisos protegidos (VPO) o dotaciones (polideportivos, escuelas...) los terrenos que los promotores les ceden por ley cuando se acomete un desarrollo urbanístico, según el anteproyecto de la Ley del Suelo. Ahora no existe esa obligación. El documento fija controles para vigilar el cumplimiento en el futuro de este precepto para poner coto a la venta especulativa de suelo municipal. La nueva ley no tendrá carácter retroactivo, por lo que no afectará a los desarrollos en marcha.

Los promotores tienen que ceder en la actualidad a los consistorios hasta un 10% del suelo urbanizado de su propiedad, un pago en especie por participar en el desarrollo de las ciudades. El destino de esos terrenos lo deciden ahora los ayuntamientos. El anteproyecto de la Ley del Suelo del Ministerio de Vivienda eleva ese porcentaje máximo hasta el 15% y establece que esos suelos, si son residenciales, tendrán que destinarse a dotaciones o pisos protegidos, que tienen un precio máximo y están dirigidos a las familias que no pueden acceder al mercado libre.

Para que el objetivo se cumpla, el suelo residencial tendrá que venderse a un precio razonable como para que el proyecto sea rentable para el futuro constructor. En general, se estima que ese precio no debería superar el 20% del precio legal de la vivienda protegida (este valor legal lo fija el Gobierno).

Otra de las novedades es que las condiciones de esa compraventa -entre ellas que tiene que hacerse VPO- tendrán que recogerse con detalle en el registro de la propiedad. De esta forma, si se vende el terreno a terceros quedará claro que el destino del suelo no podrá ser otro que el inicialmente dispuesto por el Ayuntamiento. Ahora, como no hace falta incluir las condiciones de la operación en el registro, el potencial tercer comprador puede alegar que desconocía estas condiciones y destinar el suelo a vivienda libre y no a VPO.

El objetivo es reforzar los controles para impedir las ventas especulativas de suelos públicos en manos de los ayuntamientos, que muchas veces los consistorios subastan al mejor postor para obtener financiación. De forma paralela, la utilización del registro persigue evitar las reventas en cadena de terrenos entre particulares que retienen el suelo a la espera de fuertes plusvalías.

El Gobierno estima que esta obligación no supone una intromisión del Estado en las competencias de las comunidades autónomas y los ayuntamientos, ya que el Tribunal Constitucional ha afirmado en alguna ocasión que está justificado que el Estado decida qué hay que hacer con el patrimonio público de suelo cuando su uso afecte al conjunto de la economía española.

Con esta nueva ley, el Gobierno persigue ayudar a moderar los precios del suelo, que se han disparado más del 500% en la última década, de forma que el terreno llega a suponer la mitad del precio final de una vivienda.

Así, el anteproyecto introduce medidas para evitar que el suelo se valore teniendo en cuenta las expectativas futuras de revalorización. Sin embargo, cuando la ley entre en vigor -aún no hay fecha- no afectará a los terrenos que formen parte del suelo urbanizable ya delimitado por el planeamiento, salvo que el propietario de ese suelo incumpla los plazos de ejecución.