El precio de la vivienda libre sigue su escalada y sube un 15,8% el último año

El precio de los pisos libres, tanto los de nueva construcción como los de segunda mano, se ha incrementado un 15,8% en el último trimestre del pasado año con relación al mismo periodo de 2004. A pesar de los anuncios de que la carestía de este bien esencial se va a ir frenando paulatinamente y de los avisos de ralentización del número de ventas, la escalada de los precios de los pisos sigue imparable. Así lo indican los datos del último informe del Departamento de Vivienda sobre la evolución de los precios del mercado inmobiliario en la comunidad autónoma.

El estudio corresponde al cuarto trimestre de 2005. La metodología empleada para su elaboración se ha basado en la realización de encuestas a las promotoras con oferta de vivienda y a los agentes de la propiedad inmobiliaria. En total, se ha entrevistado a 159 promotoras y a 125 inmobiliarias.

La radiografía que arroja el estudio es que se construye más que nunca, se vende más caro que nunca y apenas se alquila. Se trata de un fenómeno que se explica por los bajos tipos de interés (aunque repuntando en los últimos meses) y las facilidades fiscales que alientan a la compra, un alza continuada del precio del suelo que encarece los pisos, y el incremento en la adquisición de segundas viviendas. Esta fase expansiva del mercado inmobiliario se inició en 1997 y, aunque las subidas de precios se han producido de una forma generalizada en todo el territorio español, se deja notar en el País Vasco con más fuerza. Las tres capitales vascas se mantienen entre las cinco ciudades de España con los pisos más caros, sólo por detrás de Barcelona y de Madrid.

Las viviendas libres ofertadas en venta en el cuarto trimestre alcanzaron un precio medio de 3.410 euros por metro cuadrado, que se corresponde con los 3.369 euros de los pisos nuevos (un 16% de aumento) y los 3.432 de los usados (un 15,7% de incremento).

El coste por metro cuadrado se traduce al final en un precio promediado de 286.000 euros para las casas libres de nueva construcción y de 297.000 para el segmento de segunda mano. Comprar un piso usado en el País Vasco sigue siendo actualmente más caro que adquirir uno nuevo, en términos generales. La evolución del mercado es consecuencia de una tendencia de varios años, en la que las dos modalidades de oferta (nueva y usada) han seguido trayectorias opuestas. Es a partir de 1999 cuando se invierte la situación y la vivienda usada se encarece más que la nueva, haciendo valer el hecho de que, generalmente, está situado en zonas más céntricas.

El análisis por territorios permite comprobar un nivel similar de precios en las tres provincias cuando se trata de pisos libres nuevos, registrándose en Guipúzcoa el promedio más elevado (3.455 euros por metro cuadrado; un 20,8% de incremento), seguido de Vizcaya (3.349 euros; un 15,8% más). En último lugar aparece Álava, que con 3.253 euros por metro cuadrado presenta un incremento más moderado de precios (6%). Es justo lo contrario de lo que ocurre con los pisos usados, donde Álava tiene los precios más altos (3.684 euros, 9% más). Después está Guipúzcoa (3.407 euros y 8% de incremento) y al final se encuentra Vizcaya con 3.223 euros por metro cuadrado. Sin embargo, ésta es la que presenta la tasa de variación anual más elevada, un 19% de subida.

San Sebastián, en cabeza

Por capitales, San Sebastián sigue imbatible. En el último trimestre de 2005 registró un coste de 4.966 euros por metro cuadrado en la vivienda nueva libre (13,7%), que se traduce en 399.000 euros. Las usadas alcanzaron los 3.877 euros, con un precio medio por piso de 374.000 euros.

En Bilbao los precios fueron de 4.240 euros por metro cuadrado para una casa libre de nueva construcción, lo que supone 384.000 euros en total. La evolución de la vivienda usada fue más comedida, con 281.000 euros de precio final. En Vitoria, las viviendas libres nuevas aumentaron un 5,6%: su precio se situó en los 3.579 euros por metro cuadrado, lo que supone un coste final de 299.000 euros. En las usadas, el precio se va hasta los 309.000 euros.

En cuanto al sector de la vivienda protegida, el precio medio ascendió a 1.237 euros por metro, incluyendo las viviendas de protección oficial (1.246 euros, con un 10% de subida) y las sociales (756 euros metro, un 13% más). De esta forma, los pisos sociales cuestan un promedio de 55.000 euros, mientras que los de protección oficial se elevan a los 96.000 euros. Hay que destacar que la presencia de pisos sociales en venta se va reduciendo de manera progresiva, debido a la política del Departamento de Vivienda que en los últimos años está destinando este producto al alquiler.

Por lo que respecta al mercado de alquiler, los pisos libres pertenecientes a particulares y ofertadas a través de las agencias inmobiliarias alcanzan una renta media de 807 euros mensuales, mientras que el alquiler protegido se sitúa en los 278 euros. La evolución del mercado del alquiler muestra que el segmento de la renta libre ha experimentado un crecimiento del 11,5% en el último año. La distribución según su superficie muestra una mayor concentración de la oferta en el tramo de 76 a 90 metros cuadrados.

Los expertos inmobiliarios consultados para elaborar el informe auguran un crecimiento de los precios a un año vista. En su opinión, los reducidos tipos de interés pueden tener una influencia positiva en la dinámica de ventas, a pesar de que el precio de las hipotecas se ha incrementado en el último trimestre. En el lado contrario, citan como los factores más negativos los precios y la disponibilidad de suelo.