El Banco de España afirma que la vivienda ha subido el 48% en tres años

La compra de una vivienda resulta cada vez más costosa. El precio de los pisos se ha incrementado un 48% entre finales de 1998 y 2001, según los datos del Banco de España, que advierte además de que no existen 'signos claros de desaceleración en su ritmo de avance'. El Gobierno reitera que la carestía de este bien esencial se frenará en los próximos meses. Pero la preocupación del Estado por facilitar el acceso a una vivienda asequible disminuye. Las viviendas protegidas han pasado de representar el 60% de las nuevas construcciones hace 20 años a sólo un 10% en la actualidad.

Se construye más que nunca (medio millón de viviendas al año entre 1999 y 2002, muy por encima de la demanda real de nuevos hogares), se vende más caro (un 15% en el último año) y apenas se alquila (sólo un 9% del total). Ésta es la radiografía del mercado de la vivienda que dibuja el Servicio de Estudios del Banco de España en su último Boletín Económico, correspondiente a septiembre. Un fenómeno que se explica por una combinación de bajos tipos de interés y facilidades fiscales que alientan a la compra, un alza del precio del suelo que encarece los pisos y el incremento en la adquisición de segundas viviendas.

Esta fase expansiva del mercado inmobiliario se inició en 1997 y 'las subidas de precios se han producido de forma generalizada en todo el territorio español', señala el Banco de España, que en su capítulo de vivienda recoge datos hasta el año pasado. Desde el cuarto trimestre de 1998 hasta los últimos tres meses de 2001, el precio se incrementó un 48%, uno de los encarecimientos 'más pronunciados', señala el boletín, de los registrados en los países de la OCDE.

Esta escalada está en la línea de los últimos datos del Ministerio de Fomento, que arrojan una subida de precios interanual del 15,4% en el primer trimestre, echando por tierra las previsiones más optimistas que hablaban de una reducción de precios. Teoría en la que insistió ayer el director general de la Vivienda, Fernando Nasarre, que afirmó en Lerma (Burgos) que los precios se relajarán en los próximos meses, informa Efe.

Pero lo cierto es que las alternativas son reducidas para aquellas familias que no pueden permitirse comprar un piso en el mercado libre, más de un tercio de la población, según datos del sector. Las viviendas de protección oficial (VPO), las destinadas a las rentas más bajas, que se estructuran en torno a planes oficiales que contemplan ayudas a la compra y fijan un precio máximo de venta, no viven su mejor momento. Sólo el 10% de las nuevas construcciones corresponden a esta categoría en la actualidad, frente al 60% de los años ochenta, lo que supone una 'notable pérdida de peso', señala el Banco de España.

Escasez del alquiler

Tampoco el alquiler es alternativa, puesto que apenas supone el 9% del parque de viviendas en España y, aunque el nuevo IRPF contempla fuertes deducciones para el casero (de hasta el 60%) con el objetivo de promover que alquile su propiedad, no se incluyen beneficios fiscales para el inquilino. 'La regulación fiscal, pese a haberse modificado algo a lo largo del tiempo, sigue primando la adquisición sobre el alquiler', apunta el informe. En este sentido, el Banco de España advierte de que la escasez de viviendas en alquiler puede fomentar 'un inadecuado funcionamiento' de la oferta del mercado residencial que puede tener implicaciones en 'la movilidad laboral y los costes salariales'.

Y es que, a pesar de que los tipos de interés estén en mínimos históricos, el esfuerzo de las familias para el pago de la hipoteca ha repuntado en los últimos años y absorbió un 36% del salario medio en 2001, 10 puntos porcentuales por encima de la tasa de 1999, según la institución.

La cuestión es por qué los precios se empeñan en subir a pesar de las 500.000 viviendas anuales que se han construido entre 1999 y el año pasado, un récord. El Banco de España señala que entre el año pasado y el anterior se construyeron, de media, un 152% más de las viviendas 'estrictamente necesarias' para satisfacer la demanda de nuevos hogares.

Entre los factores determinantes de la escalada persistente de los precios, además de los incentivos fiscales y los bajos tipos de interés, el informe apunta a las rigideces en la normativa urbanística, que 'limitan la oferta del suelo, al tiempo que su disponibilidad como suelo edificable sigue siendo lento, complejo e incierto'. Se detecta, además, un aumento de la demanda de viviendas secundarias, sobre todo en el litoral y las islas. Parte de ella proviene de residentes en el exterior, ya que los datos de la balanza de pagos sobre la inversión extranjera en inmuebles muestran un crecimiento medio anual del 31% en los últimos ocho años.