Un nuevo torrente inmobiliario

Junto a las expectativas relativas a la evolución de los tipos de interés y de las bolsas de valores, el largo verano de 1999 ha estado dominado por la tónica acusadamente alcista de los mercados inmobiliarios en España.La presencia de una etapa de auge inmobiliario no es algo precisamente nuevo en la historia económica de España, sobre todo después de 1960. Ejemplos de periodos acusadamente alcistas en el subsector de la vivienda lo han sido en España la primera mitad de los años sesenta, la etapa 1971-74, en particular el periodo inmediatamente previo al primer shock energético y, sobre todo, el quinquenio comprendido entre 1986 y 1991. Este último periodo de auge se desarrolló al calor de la liberalización de los sistemas crediticios desarrollada en los años ochenta, lo que provocó una mejora sustancial en las condiciones de los préstamos hipotecarios y un aumento significativo en las nuevas concesiones.

Un periodo de auge inmobiliario se manifiesta a través de los siguientes indicadores: transacciones intensas, crecimientos espectaculares de los precios de la vivienda y del suelo y, sobre todo, alzas no menos notables de la construcción residencial. De acuerdo con dicho esquema, según los datos de la empresa tasadora TINSA, en 1998 el total de viviendas tasadas en España creció un 51,5% sobre 1995, lo que implica un aumento espectacular en las ventas de viviendas nuevas y usadas en España en el pasado año.

Los datos de precios inmobiliarios, cuyos aumentos se confunden en España con arrebatos momentáneos de bienestar, revelan que en el primer trimestre de 1999 los precios medios de venta de las viviendas, habían ascendido en España hasta 125.631 pesetas por metro cuadrado, según el Ministerio de Fomento, basada en los valores de tasación de las entidades financieras. En los municipios de más de 100.000 habitantes dicho precio medio fue de 137.916 pesetas por metro cuadrado. La estadística de la Sociedad de Tasación, que se refiere sólo a los precios de venta de las nuevas promociones inmobiliarias en capitales de provincias, revela que en junio de 1999 los precios medios del segmento inmobiliario citado fueron de 188.700 pesetas (más de 270.000 pesetas por metro cuadrado en Madrid). Los aumentos interanuales experimentados por los citados precios de las viviendas en España se aproximan ahora al 10% anual, tasa ésta casi cinco veces superior a las registradas por los precios de consumo y por los salarios, según las correspondientes estadísticas del INE.

Junto a la tónica claramente expansiva de las ventas y de los precios de las viviendas, la actividad constructora está alcanzando en 1999 niveles no registrados en España desde hace más de 25 años. En el primer trimestre de 1999 la obra ejecutada en la edificación residencial creció en un 13,5% sobre el mismo periodo de 1998, según la Encuesta Coyuntural de la Construcción del Ministerio de Fomento. Las estadísticas tradicionales de oferta inmobiliaria, como son las licencias municipales de obra en vivienda, las de proyectos de dirección de obra visados por los Colegios de Arquitectos y los Proyectos de Viviendas Visados por los Colegios de Arquitectos están creciendo en 1998-99 a ritmos medios anuales superiores al 10%. La propia Contabilidad Nacional Trimestral del INE revela que, frente a un aumento interanual del PIB a precios constantes del 3,3% en el primer trimestre de 1999, la construcción está creciendo a un ritmo casi cuatro veces superior en el mismo periodo, en especial en el componente de la edificación residencial.

¿Cuáles han sido los factores desencadenantes del proceso de aumento tan intenso como el registrado en precios, ventas y actividad constructora en el subsector inmobiliario residencial en 1998-99 en España?

Junto a variables tales como la aceleración del crecimiento del PIB en 1998, el importante aumento del empleo en 1998-99 y la mejoría general de las expectativas posterior a la entrada de la peseta en el euro, el principal factor desencadenante de la demanda ha sido el intenso y prolongado descenso de los tipos de interés. También está influyendo en el mismo sentido la ausencia de procesos de racionamiento de crédito por parte de las entidades financieras. Así, en 1991 los tipos de interés medios de los créditos destinados a la compra de vivienda eran superiores al 16%, mientras que en el primer semestre de 1999, según los datos publicados por el Banco de España, el tipo medio (TAE) de dichos créditos en España ha sido sólo del 4,65%. Esta situación facilita la posibilidad de acceso a una vivienda de mejor calidad para numerosas familias, en muchos casos ya provistas de vivienda, a la vez que permite financiar inversiones estrictamente especulativas en vivienda, inversiones estimuladas por las incertidumbres que desde hace un año caracterizan la evolución reciente de las bolsas de valores.

Los ritmos de aumento anual del crédito hipotecario en España están superando el 20% en 1998 y 1999, en su "mayoría" en forma de créditos a interés variable, créditos destinados a promotores y compradores. Es evidente que la intensa competencia existente entre las entidades de crédito a la hora de financiar nuevas e importantes promociones inmobiliarias facilita el inicio de nuevas promociones, al mejorar sensiblemente las condiciones de los préstamos, en los que se ha hecho frecuente la financiación no sólo de la construcción sino también de la compra de suelo.

Las opiniones más frecuentes esgrimidas en los medios de comunicación sobre esta situación parecerían revelar que España está escasa de viviendas, cuando el stock de viviendas aquí existente debe rondar los 18 millones, cuatro millones más que el número real de hogares existente.

En dichas opiniones se viene a considerar al suelo como un input autónomo en la construcción residencial, cuando es más que evidente que la demanda de suelo es una demanda derivada de la demanda de vivienda, cuando es patente que los precios del suelo reflejan los precios de las viviendas y el volumen que sobre el mismo se va a construir. También es frecuente que el suelo edificable esté controlado en las capitales, por lo general, por un número limitado de promotores privados que controlan el suelo disponible y que sacan este a medida que se inician las nuevas promociones.

Por más crisis inmobiliarias que tengan lugar en este país, menos parece aprenderse de las negativas experiencias del pasado. En estos momentos posibles procesos tales como cambios bruscos en las expectativas, subidas significativas en los tipos de interés, la simple salida masiva al mercado de la nueva oferta procedente de las nuevas promociones podrían provocar cambios notables en la actual coyuntura inmobiliaria, experiencia negativa de la que ya hay abundantes ejemplos en el pasado.

No es conveniente, pues, para la economía española la persistencia de una situación como la actual. El desvío masivo de ahorro hacia la construcción de nuevas viviendas reduce la oferta disponible de recursos susceptibles de destinarse a reforzar la capacidad productiva en otros sectores de actividad. El actual proceso de boom inmobiliario no es precisamente un factor generador de desarrollo sostenido.

Por otra parte, los altos precios dominantes en el inmobiliario se acaban trasladando al resto de la economía, originando nuevas presiones alcistas salariales, puesto que los fuertes aumentos de precios de la vivienda acrecientan el esfuerzo preciso para acceder a una vivienda. La competitividad general de la economía española resulta afectada negativamente por la persistencia en las fuertes subidas de los precios inmobiliarios.

Tras el intenso proceso de inflación inmobiliaria que dio lugar a la crisis de ventas del periodo 1991-93, en los países más afectados pasó a considerarse, generalmente, que una situación como la existente al final de los años ochenta, caracterizada por una fuerte expansión inmobiliaria resultó ser algo mucho más parecido a un torrente destructivo que a una "lluvia mansa". De momento, bajo el dominio de unas expectativas claramente alcistas, dicho torrente puede llegar de nuevo a España. No cabe, pues, felicitarse por la situación a la que se está llegando. Desde una perspectiva de medio y largo plazo, hay, pues, que precaverse de las consecuencias.