Vivienda e IRPF: ¿quién gana con el cambio?

Ayudar a que las personas con rentas modestas accedan a una vivienda digna es un principio constitucional que obliga al conjunto de las administraciones públicas. Pero las políticas de vivienda se expresan de modo distinto, ya sea utilizando el gasto (ayudas directas para su promoción y compra), ya aplicando beneficios fiscales diversos (exenciones y deducciones), ya regulando los arrendamientos urbanos o ya facilitando suelo mediante una adecuada programación urbanística. La importancia relativa de estos instrumentos marca el perfil de la intervención pública en cada país.Las políticas empleadas en España para favorecer el acceso a la vivienda son distintas a las practicadas en otros países europeos. Por un lado, su cuantía agregada es bastante inferior (apenas llega al 1% del PIB, frente a países que duplican e incluso triplican esa cifra); además, su forma de aplicación también difiere. Los beneficios fiscales constituyen el grueso de estas ayudas en España, mientras que otros países utilizan más el gasto o ambas medidas por igual. Tenemos, pues, políticas de vivienda más raquíticas que las europeas y además se concentran en los beneficios fiscales. Pues bien, son tres las ideas básicas que a este respecto contempla el informe elaborado por expertos para la reforma del IRPF. La primera consiste en suprimir las deducciones por intereses de préstamos hipotecarios, eliminando al mismo tiempo la imputación de. rentas imnobiliarias en el impuesto (2% del valor catastral). Por coherencia interna y desde una perspectiva de ciclo vital -se dice-, esta solución beneficia a todos. Los compradores de viviendas pierden durante los primeros años, pero ganan después, obteniendo finalmente un saldo neto positivo. Este argumento plantea objeciones diversas.

Una es la discriminación que se produciría entre personas (sobre todo jóvenes) que sólo pueden tener vivienda mediante préstamos hipotecarios, frente a los propietarios actuales liberados de hipotecas. Sería un escenario que beneficia el uso de la vivienda y dificulta su acceso, provocando efectos perversos probablemente no deseados. Otra discriminación se generaría entre las personas con vivienda propia y aquéllas que viven de alquiler (deducción fiscal que también se suprime), con beneficios evidentes para los primeros.

La renta en especie que genera la inversión en vivienda (equivalente al ahorro de no pagar alquileres de mercado) no tributaría, agraviando de este modo al colectivo de inquilinos. Finalmente, tampoco ilusiona la promesa de que a muy largo plazo (20/30 años) los beneficios netos están asegurados. Porque es imposible predecir qué sucederá en ese horizonte temporal. Cambiar pérdidas seguras en el presente (no deducción de intereses) por beneficios tan remotos e inciertos, no parece buen negocio.

Otra idea fuerza del informe es considerar regresiva la fiscalidad actual de la vivienda, legitimando de este modo su necesaria reforma. El ahorro fiscal obtenido al reducir la base con intereses -se añade- beneficia más a los ricos porque depende del tipo marginal que crece con la renta. Y lo mismo, ocurre con las deducciones en cuota, que también aumentan con la renta y la inversión en vivienda.

Pero esta visión ignora que el concepto de progresividad o regresividad impositiva no se aplica a rendimientos parciales o deducciones aisladas sin considerar u incidencia final en la cuota. A tal efecto, conviene saber que, los porcentajes de las deducciones por vivienda en la cuota íntegra decrecen a medida que aumenta la renta, proporcionando así una dimensión progresiva al impuesto. Por otro lado, el grueso de beneficiarios son familias con rentas medias / bajas. En 1991, el 91% de contribuyentes que utilizaron la deducción en vivienda. tenían bases imponibles inferiores a cinco millones de pesetas, absorbiendo el 85% de los beneficios.

Finalmente, se propone (con reservas) mantener la actual deducción del 15% en la cuota de las cantidades satisfechas por adquirir o rehabilitar viviendas, concesión que, al parecer, debería generar abundante gozo y reconocimiento social. Pero también interesa conocer que estos beneficios fiscales tienden a capitalizarse en los precios cuando hay exceso de demanda, con traslación hacia el vendedor, y que esa deducción mantiene un velo de ilusión monetaria que conviene descubrir.

Porque la construcción de viviendas está sometida primero a una serie de tributos diversos, llevados a cabo por administraciones diferentes y en tiempos distintos, cuya cuantía oscila entre el 9%/12% de la inversión realizada. Estos tributos son el IVA y, en su caso, el impuesto de construcciones, instalaciones y obras, así como diversas tasas municipales. También se añade el impuesto sobre actos jurídicos documentados cuando la adquisición se formaliza en escritura pública y tiene inscripción registral. Gravar primero y deducir después la inversión en vivienda exige conocer el resultado neto de la operación, ya que el beneficio fiscal puede quedarse tan sólo en el 6%/3% de la inversión. Reducir los beneficios fiscales a la vivienda -sin aumentos compensatorios en las políticas de gasto afecta a muchos intereses y recorta el bienestar social. Porque perderían casi todos los jóvenes, las rentas modestas, los inquilinos y probablemente también el sector de la construcción.