Los alquileres de oficinas cuestan ahora la mitad que hace dos años
El precio de los alquileres de oficinas en Madrid ha caído a la mitad en los dos últimos años, según el estudio elaborado por la consultora Acuña & Asociados para susclientes. Las expectativas no son esperanzadoras para propietarios e inmobiliarias: ni siquiera los mejores augurios, que cifran para 1996 una subida en torno al 3% del producto interior bruto (PIB), permitiránun cambio en la tendencia de los precios a la baja en lo que queda de siglo. Madrid se convirtió, con la fiebre especuladora de principios de los noventa, en la segunda ciudad más cara del mundo, tras París.
La media de los alquileres de oficinas en las zonas del barrio de Salamanca y del paseo de la Castellana era de 3.000 pesetas el metro cuadrado en 1988; al año siguiente, de 3.396 (descontada la inflación); en 1990, de 3.780 (precio también deflactado), y en el año 1991, de 4.149. En 1992 bajó ya a 3.999 y en 1993 se desploma a 2.769 (siempre descontando el coste de la vida de cada año). Es decir, los alquileres son ahora más baratos que en 1988. Una curva similar siguen los datos relativos a la venta de oficinas.En la zona Centro, los alquileres de oficinas se situaban en 1988 en torno a las 2.100 pesetas el metro cuadrado. En 1991 ascendían a 3.072 pesetas y en 1993 caían a 1.539 (igualmente, restando la subida del Indice de Precios al Consumo, IPC). En la zona Norte, los alquileres pasan de 3.107 pesetas en 1991 a sólo 1.323 este año, siempre descontando la inflación (véase gráfico en página 3, con cifras de pesetas reales de cada año).
Según un directivo de la inmobiliaria Vallehermoso, los especuladores son los verdaderos perjudicados por esta crisis del mercado inmobiliario.
La caída en picado de la demanda de locales para oficinas, unida a la desbordante actividad constructora de los pasados tiempos de bonanza económica, ha provocado un espectacular aumento relativo de la oferta: en estos momentos hay en Madrid dos millones de metros cuadrados de oficinas vacías.
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Madrid tiene en 1993 tantos locales para oficinas disponibles como en 10 años juntos
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Con la superficie de oficinas libres ahora - dos millones de metros cuadrados- y teniendo en cuenta que la media disponible es de 200.000 metros cuadrados al año, en 1993 hay tan tas oficinas libres de ocupación en Madrid como en diez años juntos, según el informe, elaborado el presente mes de noviembre.
Este año, se han puesto en servicio cuatro nuevos bloques de 14 plantas para oficinas en Méndez Álvaro, y también han salido al mercado recientemente los nuevos edificios del Campo de las Naciones (13.000 metros cuadrados) y las torres de KIO, adquiridas a precio de saldo y planeadas para acoger oficinas.
Las causas de la caída, según los analistas de Acuña & Asociados, están claras. La especulación inmobiliaria que invadió Mádrid a principios de los noventa convirtió a la ciudad en la segunda más cara del mundo. "Era mas barato instalarse en Nueva York, Washington o Londres que en Madrid", explica el presidente de Acuña & Asociados, Fernando Rodríguez. "Nos volvimos locos. Las empresas, frente a la situación económica desfavorable, han optado por reducir su espacio y trasladarse a inmuebles más baratos". La situación se va a complicar más todavía, según auguran los expertos: "La oferta crecerá como consecuencia de la reducción de las plantillas de personal de unas empresas y el cierre de otras", sentencia el citado informe.
"Saturación bestial"
Para Fernando Rodríguez, la actual recesión económica tiene mucha culpa de lo que está pasando en este sector. "Pero no nos equivoquemos: el mercado ya estaba degollado mucho antes, con una saturación de la oferta bestial".
Pedro Gamero, vicepresidente de la inmobiliaria Vallehermoso, explica por su parte que los verdaderos perjudicados por esta situación "transitoria" son los especuladores. "Mucha gente se metió en este negocio en el boom, y al final le han salido mal las cosas: han construido con los precios de la euforia económica y ahora tienen que vender y alquilar al precio de la crisis, y eso no es negocio", explica Gamero. "Con el exceso de oferta, la demanda se hace más selectiva, y todos los que pretendieron enriquecerse ahorrándose costes con baja calidad de los materiales están viendo ahora sus edificios vacíos", añade.
Las empresas inquilinas, conscientes de la precaria situación que atraviesan los propietarios, negocian los precios a la baja. Los más listos han sido los primeros en bajar los precios y han conseguido captar la exigua demanda. Pero a pesar de lo "alarmante" de los precios ofrecidos, el presidente de la consultora que ha elaborado el informe, Fernando Rodríguez, asegura que los propietarios advierten que esas cantidades son "negociables". "Tal y como están las cosas, los clientes pueden conseguir una rebaja de hasta un 15% sobre los precios oficiales", asegura.
No se agotará
Los autores del informe ofrecen un panorama desolador: "Por más que bajen los precios, no se va a poder vender ni alquilar toda la oferta existente". Sin embargo, para el directivo de Vallehermoso, cuando se recupere la economía la capacidad de absorción del mercado madrileño va a ser muy buena: en España hay 1,5 metros cuadrados de oficinas por habitante, frente a los 3,5 metros cuadrados por habitantes que tienen como media los países de la CE, según Gamero.
En cuanto a las ventas, la cosa no varía mucho. Aunque los precios presentan una mayor rigidez que los alquileres a la hora de bajar, el descenso sufrido en el último año y medio oscila entre el 35% y el 50%, según las zonas.
Numerosas empresas estarían dispuestas a rebajar los precos por debajo del coste de edificación. "Los intereses financieros son importantes, y muchos propietarios no pueden hacer frente ni siquiera a los intereses de la deuda" contraída para llevar a cabo la edificación, según el informe.
Gran parte de estas empresas no pueden colocar en el mercado sus oficinas ni siquiera a bajo precio. Sólo las inmobiliarias ya asentadas podrán hacer frente a la crisis, según Gamero.
