Los alquileres de oficinas cuestan ahora la mitad que hace dos años

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Con la superficie de oficinas libres ahora - dos millones de metros cuadrados- y teniendo en cuenta que la media disponible es de 200.000 metros cuadrados al año, en 1993 hay tan tas oficinas libres de ocupación en Madrid como en diez años juntos, según el informe, elaborado el presente mes de noviembre.

Este año, se han puesto en servicio cuatro nuevos bloques de 14 plantas para oficinas en Méndez Álvaro, y también han salido al mercado recientemente los nuevos edificios del Campo de las Naciones (13.000 metros cuadrados) y las torres de KIO, adquiridas a precio de saldo y planeadas para acoger oficinas.

Las causas de la caída, según los analistas de Acuña & Asociados, están claras. La especulación inmobiliaria que invadió Mádrid a principios de los noventa convirtió a la ciudad en la segunda más cara del mundo. "Era mas barato instalarse en Nueva York, Washington o Londres que en Madrid", explica el presidente de Acuña & Asociados, Fernando Rodríguez. "Nos volvimos locos. Las empresas, frente a la situación económica desfavorable, han optado por reducir su espacio y trasladarse a inmuebles más baratos". La situación se va a complicar más todavía, según auguran los expertos: "La oferta crecerá como consecuencia de la reducción de las plantillas de personal de unas empresas y el cierre de otras", sentencia el citado informe.

"Saturación bestial"

Para Fernando Rodríguez, la actual recesión económica tiene mucha culpa de lo que está pasando en este sector. "Pero no nos equivoquemos: el mercado ya estaba degollado mucho antes, con una saturación de la oferta bestial".

Pedro Gamero, vicepresidente de la inmobiliaria Vallehermoso, explica por su parte que los verdaderos perjudicados por esta situación "transitoria" son los especuladores. "Mucha gente se metió en este negocio en el boom, y al final le han salido mal las cosas: han construido con los precios de la euforia económica y ahora tienen que vender y alquilar al precio de la crisis, y eso no es negocio", explica Gamero. "Con el exceso de oferta, la demanda se hace más selectiva, y todos los que pretendieron enriquecerse ahorrándose costes con baja calidad de los materiales están viendo ahora sus edificios vacíos", añade.

Las empresas inquilinas, conscientes de la precaria situación que atraviesan los propietarios, negocian los precios a la baja. Los más listos han sido los primeros en bajar los precios y han conseguido captar la exigua demanda. Pero a pesar de lo "alarmante" de los precios ofrecidos, el presidente de la consultora que ha elaborado el informe, Fernando Rodríguez, asegura que los propietarios advierten que esas cantidades son "negociables". "Tal y como están las cosas, los clientes pueden conseguir una rebaja de hasta un 15% sobre los precios oficiales", asegura.

No se agotará

Los autores del informe ofrecen un panorama desolador: "Por más que bajen los precios, no se va a poder vender ni alquilar toda la oferta existente". Sin embargo, para el directivo de Vallehermoso, cuando se recupere la economía la capacidad de absorción del mercado madrileño va a ser muy buena: en España hay 1,5 metros cuadrados de oficinas por habitante, frente a los 3,5 metros cuadrados por habitantes que tienen como media los países de la CE, según Gamero.

En cuanto a las ventas, la cosa no varía mucho. Aunque los precios presentan una mayor rigidez que los alquileres a la hora de bajar, el descenso sufrido en el último año y medio oscila entre el 35% y el 50%, según las zonas.

Numerosas empresas estarían dispuestas a rebajar los precos por debajo del coste de edificación. "Los intereses financieros son importantes, y muchos propietarios no pueden hacer frente ni siquiera a los intereses de la deuda" contraída para llevar a cabo la edificación, según el informe.

Gran parte de estas empresas no pueden colocar en el mercado sus oficinas ni siquiera a bajo precio. Sólo las inmobiliarias ya asentadas podrán hacer frente a la crisis, según Gamero.