El suelo: política y mercado

Estamos lejos de cumplir los objetivos del urbanismo democrático: vivienda para todos y control de la especulación. Pero determinadas soluciones podrían implicar un retroceso sobre los incuestionables logros de las administraciones democráticas de los ochenta, que no pueden ponerse en el mismo saco de lo ocurrido desde el 57, como si desde entonces todo hubiese sido igual en la destrucción de la costa y la ciudad. El suelo es caro en nuestras ciudades. Por culpa de la intervención pública, opinan algunos, que limita artificialmente la oferta: si los propietarios del suelo tuvieran más libertad no sobraría terreno mientras los precios se disparan.Algunos ejemplos (ejemplos y no pruebas estadísticas, por supuesto) pueden hacer sospechar que la realidad es más compleja y requiere un análisis menos ideologizado. En el municipio de Madrid hay suelo urbanizable retenido por sus propietarios para construir como mínimo 60.000 viviendas. El Ayuntamiento no desarrolla sus capacidades urbanísticas sobre la ciudad consolidada y desplaza su acción hacia núcleos que requieren costosas infraestructuras y aumentarán la congestión. En el área metropolitana de Madrid existen solares para la construcción inmediata de 32.000 viviendas, y el suelo urbanizable supera, con mucho, las necesidades previstas. Una encuesta del MOPTMA detecta en 25 municipios, donde vive el 25% de la población española, suelo urbanizable para incrementar la población residente en un 40%. En la costa valenciana hay suelo urbanizable para duplicar los 1,5 millones de viviendas existentes.Por otra parte, hay ayuntamientos, como los de Gijón y Mahón, que, aplicando la normativa actual, lideran operaciones de suelo para construir a corto plazo 3.000 viviendas protegidas. En otros, como el de Murcia, se efectúan intervenciones que combaten la retención especulativa del suelo. Uno de los países donde el suelo es más asequible es Holanda, donde no es precisamente abundante, gracias a una extensa e intensa intervención pública. Las grandes operaciones de creación de nuevas centralidades en las ciudades francesas son obra de una ambiciosa y potente intervención pública. En la Comunidad de Madrid, la intervención pública es ahora la gran productora del único suelo asequible.La dimensión internacional del problema ayuda a comprender su naturaleza: el vertiginoso crecimiento de los precios inmobiliarios, en el boom que vivió el mundo occidental, de Japón a EE UU, pasando por Suecia y también por aquí, ha acabado en un crash sin precedentes que coloca a buena parte del sistema financiero en una delicada situación. El problema ha sido más grave en los países con menos regulación. Los bancos japoneses tendrán que provisionar 200.000 millones de dólares (y 70.000 millones de francos los franceses) empantanados, como las cajas de ahorro americanas, en la ciénaga inmobiliaria. ¿Un fenómeno de estas dimensiones ha sido un movimiento espasmódico debido a un planeamiento urbano que ha limitado la oferta de suelo en varios continentes a la vez, o el espasmo lo ha producido la dinámica especulativa de propietarios, promotores y financieros?Como se ve, las cosas son bastante más complicadas de lo que parece en un mercado sui géneris como el del suelo, del que un ilustre economista dijo hace tiempo que no era como el del trigo, aunque todo propietario de un campo de trigo desearía convertirlo en un solar para construir rascacielos y se resistiría a dedicarlo a viviendas de promoción pública. En el uso del suelo se enfrentan el interés general y los intereses privados de sus propietarios. Por eso el urbanismo plantea cuestiones de gran trascendencia política. ¿La ciudad debe ser el resultado de un diseño político, democráticamente elaborado o el resultado de la competencia por los distintos usos del suelo? ¿El suelo sería más asequible para todo tipo de demandante de vivienda, el medio ambiente urbano mejor, la congestión menor y las plusvalías revertirían más fácilmente en favor de la colectividad si hubiese menos política y más mercado del suelo?

Existe suficiente teoría y experiencia para considerar que el mercado, por sí solo, es incapaz de crear ciudad, entendida como un espacio donde se integran los grupos sociales y se organizan las distintas funciones de la existencia. Por ello, la delimitación del suelo urbanizable es, en todo nuestro entorno cultural, un acto político reservado al planeamiento y pieza fundamental del mismo. ¡Por supuesto que ello disminuye la oferta potencial de un bien de por sí limitado! Pero a cambio de obtener las ventajas de un espacio organizado. En cualquier caso, el suelo urbano es un bien escaso y no renovable en la misma situación y entorno, cuyo uso requiere y produce fuertes externalidades y por eso su mercado será siempre imperfecto, cualquiera que sea su regulación.

La propiedad privada del suelo tenderá a maximizar su precio restringiendo la cantidad puesta en el mercado. Frente a esta actitud ampliamente constatada, la información disponible indica que, salvo en la ciudad consolidada, donde la escasez es inevitable, en las áreas de nueva expansión no hay déficit de suelo urbanizable provocado por las regulaciones urbanísticas. Sin embargo, el planeamiento urbanístico sería además responsable de distorsionar el mercado del suelo, segmentándolo e impidiendo que los propietarios puedan decidir su uso más adecuado y así responder eficientemente a la demanda. Más mercado, es decir, más libertad para el propietario, sería la solución. Pero, aparte de que ningún propietario de suelo entendería que su uso más eficiente es dedicarlo a construir viviendas destinadas a la población con menos recursos, no hace falta deformar la realidad de nuestro sistema urbanístico para criticarlo adecuadamente.