Economía acelera la creación de dos activos financieros que pretenden abaratar los alquileres

Economía quiere acelerar la creación de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria con el objetivo de que estos nuevos instrumentos financieros abaraten las viviendas en alquiler. El sistema será la ampliación del mercado -ahora prácticamente en manos de particulares- a sociedades y fondos de inversión inmobiliaria, que tendrán grandes ventajas fiscales si tienen por objeto social exclusivo la compra de víviendas para su arrendamiento posterior. Con esta idea, ha elaborado un proyecto de real decreto que desarrolla la ley sobre sociedades y fondos inmobiliarios en el que se equiparan las condiciones legales y financieras de estas dos nuevas instituciones a las de inversíón mobiliaria.

El auge de los fondos de inversión se encontrará -tras la aprobación del real decreto que ha elaborado la Secretaría de Estado de Economía y de la orden ministerial que lo desarrolle- con un nuevo campo en el que invertir: los inmuebles y, de forma especial, la vivienda. Esa inversión contará con una serie de limitaciones que pretenden garantizar que esta nueva forma de alquiler sea ventajosa para el inquilino. En concreto, el proyecto de real decreto prohíbe explícitamente que los partícipes en estos nuevos instrumentos financieros puedan ser a la vez inquilinos, y que las inversiones sean de carácter especulativo.Estas condiciones quedan aseguradas por las siguientes exigencias legales:

- Las sociedades de inversión inmobiliaria (SII) y fondos de inversión inmobiliaria (FII) no podrán vender antes de, al menos, cuatro años los inmuebles que compren.

-Ninguno de los socios o partícipes de los SII o FII, ni las personas que mantengan vínculos con ellos, podrán ser arrendatarios de los inmuebles que forman el patrimonio de estas instituciones de inversión colectiva.

-Las SII tendrán un capital mínimo de 1.500 millones de pesetas. Los FII tendrán un patrimonio mínimo de 1.500 millones de pesetas y el reembolso de participaciones no será automático, pues quedará limitado a, al menos, una vez al año. En ambas -SII y FII- las aportaciones deberán realizarse en efectivo.

- Los inmuebles en los que inviertan las sociedades y los fondos deberán tasarse, al menos, una vez al año, con objeto de fijar de forma realista el precio de las participaciones. Además -con el fin de evitar fuertes revalorizaciones que no puedan mantenerse a medio plazo-, cuando la última tasación conlleve un incremento de valor, éste se distribuirá, mes a mes, durante un año. Si la tasación supone una reducción de valor, se imputará en su totalidad en el mes en el que se realice esa valoración.

Ventajas fiscales

Las ventajas fiscales son, en cualquer caso, el centro de gravedad de estos nuevos instrumentos financieros, toda vez que ofrecen un trato especialmente favorable para las SII y las FII que inviertan, casi exclusivamente, en viviendas para su arrendamiento posterior. En concreto ambos activos que "tengan por objeto social exclusivo la inversión en viviendas para su arrendamiento posterior" tendrán las siguientes ventajas fiscales:

-Sólo soportarán un 1% de tipo de gravamen en el impuesto sobre sociedades (que tiene un tipo medio del 35%). Además, cuando se apliquen retenciones por importe superior a ese 1%, "la Administración procederá a devolver de oficio el exceso", según recoge el proyecto de real decreto.

- La adquisición de viviendas destinadas al alquiler por las SII y los FII tendrá una bonificación del 95% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

- La constitución de las sociedades y los fondos inmobiliarios, junto a las operaciones de aumento de capital o de fusión de estas instituciones de inversión colectiva, estarán totalmente exentas del pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

-La gestión de los fondos quedará exenta del pago del impuesto sobre el valor añadido (IVA).

Estas excepcionales condiciones quedan considerablemente limadas si las sociedades o los fondos deciden invertir en inmuebles distintos a viviendas o no tienen por objeto social exclusivo -pero si primordial- el arrendamiento de viviendas. En el segundo caso -es decir, cuando más de la mitad del activo del fondo o la sociedad se destine a la vivienda-, el tipo de gravamen en el impuesto sobre sociedades será del 7%. El resto cotizará al tipo general del 35%.

La inclusión de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria en el reglamento de las instituciones de inversión colectiva se realizará mediante este real decreto, que ha sido elaborado por la Dirección General de Política Financiera, integrada en la Secretaría de Estado de Economía. Este texto legal incorpora las cuestiones específicas de SII y FII al reglamento de sus antecedentes de inversión mobiliarla (SIM, FIM y FIAM).