Una nueva política de alquiler
El autor propone un planteamiento más profundo de la política de alquiler para llevar a cabo el plan de vivienda. Critica sobre todo la falta de política. adecuada que ha provocado un grave descenso de la oferta residencial de alquiler, limitando así el acceso a alojamiento más barato a algunos sectores de la población. Fernando Prats es partidario de una nueva ley de arrendamiento que agilice este mercado en España y lo aproxime a los, niveles europeos.
No existirá una nueva política de vivienda sin un replanteamiento a fondo del alquiler. Y ambos aspectos resultan imprescindibles para resolver el acceso a un alojamiento digno de amplios sectores de la población que hoy no. pueden pagar los altísimos precios del mercado libre o protegido.La falta durante muchos años de una política adecuada al sector del alquiler ha llegado a producir una situación extremadamente comprometida en el mismo:
1. Importante descenso de la oferta residencial en alquiler. En España existen aproximadamente dos millones de viviendas en alquiler -el 18% del parque residencial permanente-, lo que supone aproximadamente la mitad de los porcentajes existentes en otros países europeos de referencia.
2. Distorsión del sector viviendas en arrendamiento. Junto al mantenimiento de alquileres bajísimos, y en muchos casos socialmente indiscriminados, que han llevado a estrangular el sector y al deterioro del parque residencial, el decreto Boyer, de 1985, facilitó una cierta recuperación relativa a la oferta, pero a unos precios, en gran parte, condicionados por el encarecimiento inmobiliario de los últimos años, inasequibles para la mayoría de la población.
3. Desaparición de operadores especializados en arrendamientos. La ineficiencia de las diversas políticas sectoriales ha fomentado procesos de obsolescencia y desaparición de promotores dinámicos en el campo del alquiler. El sector público apenas mantiene un patrimonio sin renovar que no llega al 7% del total arrendado; las sociedades privadas especializadas sólo gestionan un 5% del mismo, y los particulares, propietarios de más del 85% de la oferta, no se han renovado y están en su mayoría muy condicionados por su larga cautividad en los regímenes de arrendamiento más obsoletos.
4. El incremento de la demanda en el próximo decenio. Junto al importante déficit acumulado en las últimas décadas, hay que considerar que durante los próximos 10 años van a coexistir la ampliación del número de jóvenes en edad de emancipación y el mantenimiento de precios relativamente altos en la oferta de vivienda.
5. Problemas de acceso al alquiler y escasez de recursos. Por todo lo dicho, el problema de.la vivienda puede seguir agudizándose en los próximos años, centrándose muy especialmente en los jóvenes y nuevas familias sin alojamiento de nuestras grandes ciudades. Y, por lo tanto, es y va a ser un problema de mayorías, no enmarcable exclusivamente en una política asistencial. Ello plantea dos cuestiones: incrementa la oferta en alquiler, de forma que una parte importante de la misma pueda tener precios asequibles a la mayoría de la población, y conseguir articular los recursos necesarios para hacer posible dicho planteamiento, en un momento de fuerte contención del gasto público para estos temas.
Ley de arrendamiento
Una nueva ley de arrendamiento resulta imprescindible, y ello sin olvidar que muchos aspectos relativos al necesario impulso al sector deben plasmarse en otros instrumentos de la política de vivienda (suelo, fiscalidad, financiación ... ). El objeto de la nueva ley debiera ser doble: remover los obstáculos que están desincentivando la inversión en el sector y preservar las legítimas aspiraciones de los inquilinos, y muy especialmente de los que no tienen capacidad de acceso a los precios del mercado.
La fuerza de los hechos ha contribuido a centrar el debate no tanto sobre las condiciones a cumplir por los nuevos arrendamientos -temporalidad entre tres y cinco años y revisión en dichos periodos según IPC-, sino en el tratamiento a los contratos anteriores a 1984. En este sector, que concentra más del 75% del parque en alquiler, se manifiestan muchas de las contradicciones derivadas de la legislación actual, y cabría plantear las siguientes consideraciones básicas:
1. Diferente tratamiento entre viviendas y locales de negocios. Se trata de considerar que el significado económico y social de ambos usos es distinto y que, como tal, puede tener un tratamiento diferente.
2. Locales de negocios: derogación del derecho de subrogación desde la entrada en vigor de la nueva ley y aplicación de la nueva en un plazo de tiempo que podría no superar los 10 años.
3. Vivienda: derogación del derecho de subrogación, excepto cónyuges, desde la entrada en vigor de la nueva ley, y aplicación de la nueva, bien a partir de un amplio plazo, bien a partir de la desaparición del título del contrato. En todo caso, habría que establecer una salvaguardia para garantizar el mantenimiento de familias sin viviendas y escasos recursos económicos, excepcionalidad que, a su vez, debiera ser Compensable al arrendador mediante desgravación en sus impuestos.
Vivienda en alquiler
La tensión en el acceso a la vivienda en las grandes ciudades obliga a considerar todas las posibles vías para promover el arrendamiento público, el social y el privado. Y ello sin olvidar que el esfuerzo público en recursos y gestión deberá ser tanto más importante cuanto menor sea su capacidad para concitar la participación de otro tipo de promotores.
Un primer factor de racionalidad exigiría potenciar y reorientar hacia el alquiler la intervención pública dirigida a los sectores sociales más desfavorecIdos, aunque ello plantee la necesidad de transformar radicalmente la capacidad de gestión institucional y de enmarcarla eÉ una más amplia acción de integración social.
Un segundo factor a considerar se refiere a la inexistencia en nuestro país de un amplio sector de promoción de alquiler social formado por asociaciones, sindicatos, mutualidades.... En otros países europeos este sector puede llegar a gestionar la mitad de todo el sector del arrendamiento y en la actualidad está absorbiendo una parte muy importante de la demanda popular en las grandes ciudades. Por sus características, es un sector que no se improvisa, que se ha desarrollado al calor de políticas socialdemócratas de muchos años y con fuertes dependencias de los recursos públicos, pero su importancia social es incuestionable y, de no impulsar algo similar en España, el hueco tendrá que ser cubierto por la ampliación de la promoción pública y por la capacidad para hacer viable una oferta privada en alquiler a precio tasado.
El sector privado
Por ello hay que establecer una referencia especial en relación a la necesidad de concertar con el sector privado la creación de una amplia oferta de alquiler en las grandes ciudades, en un plazo de tiempo relativamente corto y con una gama de precios adecuada.
Una primera línea de trabajo en este sentido requiere estimular que el propio patrimonio inmobiliario existente y no utilizado se incorpore al mercado, y preferentemente desde una gestión activa y especializada. Ello exigiría penalizar la vivienda desocupada en zonas con déficit, incentivar su rehabilitación y estimular su aportación a los fondos de inversión.
Un segundo campo de posibilidades se abre con la inminente aprobación de los fondos de inversión inmobiliaria para alquiler y de las medidas fiscales que los equiparan a los fondos mobiliarios y a otras opciones similares en Europa. Sin embargo, esta excelente oportunidad para impulsar la vivienda libre en alquiler pudiera no aprovecharse plenamente si no llegara a contemplarse que un cierto porcentaje de sus inmuebles tuvieran que ser viviendas.
Por último, hay que considerar todas las posibilidades para concertar con la iniciativa privada el desarrollo de programas extraordinarios para poner en el mercado durante plazos de tiempo pactados, vivienda en alquiler, nuevas y antiguas, a precio tasado. La propia experiencia francesa en el sector de los alquileres intermedios entre el sector social y el libre privado plantea la necesi dad de articular condiciones de seguridad, rentabilidad y flexibilidad suficientes para interesar a ciertos sectores de inversión. Operativamente, sería posible utilizar una amplia gama de procedimientos para ello: desde sistemas ágiles y flexibles de concursos de suelo o rehabilitación, ofreciendo una gama abierta de posibilidades de financiación, fiscalidad y primas, hasta, en una línea más estratégica, incentivar especialmente a aquellos fondos inmobiliarios que incorporen este tipo de oferta en su actividad empresarial.
La situación descrita es compleja y de difícil tratamiento. Pero no hay más remedio que afrontar tantos años de ineficiencia y tratar de alumbrar una nueva política de alquiler que modernice el sector y coadyude a resolver el acceso a alojamiento a quienes no lo tienen. De otra forma, seguir hablando del problema de la vivienda sería pura banalidad.
es arquitecto.
