Los promotores inmobiliarios deberán garantizar con un seguro la calidad de las viviendas

El anteproyecto de ley de Ordenación y Garantías de la Edificación (LOGE), que entrará previsiblemente en vigor después del verano, establece la obligación de los promotores inmobiliarios de garantizar a los usuarios la calidad de las viviendas de nueva construcción y la entrega de las mismas en los plazos acordados. la ausencia de una legislación específica sobre las garantías de la edificación ha dificultado hasta ahora la resolución de un problema que origina uña gran parte de las reclamaciones de los consumidores españoles.

El texto legal sobre las garantías de la edificación, cuyo debate parlamentario fue aplazado por la celebración de las elecciones legislativas, entrará en vigor previsiblemente a la vuelta del verano.Dos tipos de responsabilidad permitirán al usuario comprar con toda garantía su vivienda. El primero, de 10 años, cubrirá los vicios esenciales de la construcción (suelos o estructuras que afecten a la solidez de la obra); el segundo, de dos a tres años, será contra los vicios no esenciales (grietas, calefacción, desperfectos generales).

Pese a no estar de acuerdo con la legislación que se avecina, al menos en los términos conocidos, los promotores inmobiliarios preparan ya la puesta en marcha, si los estudios de viabilidad así lo aconsejan, de una mutua aseguradora. Hasta el momento, más de 300 inmobiliarias han suscrito esta iniciativa. Con un desembolso inicial de 500.000 pesetas cada una, han reunido los 175 millones de pesetas exigibles para crear una entidad de este tipo.

Encarecimiento de las primas

Cuando entre en vigor el seguro obligatorio, las primas previstas para su primer año de funcionamiento ascenderían a 20.000 millones de pesetas. Para afrontar tales riesgos, las aseguradoras tendrán que recurrir a la ayuda de reaseguradores internacionales, con el consiguiente encarecimiento de las primas.

"Los promotores no somos contrarios a la regulación de garantías en la edificación. Pero sí al hecho de ser considerados como responsables principales. La responsabilidad debe ser subsidiaria o, cuando menos, compartida, pues son varias las partes que intervienen en el proceso edificatorio", señala Francisco Javier García Valcárcel, vicepresidente de la Asociación Nacional de Promotores Constructores de Edificios. "Pese a la no existencia de legislación específica sobre el tema, más vale la regulación actual que una mala regulación posterior", añade.

Quienes se ven obligados a pleitear contra los responsables de las malas viviendas suelen desistir pronto de su empeño. Las lagunas legales, la magnitud de sus oponentes (grandes compañías que disponen de experimentados gabinetes jurídicos) y la lentitud de la justicia son las causas más comunes que les disuaden del empeño.

Con la nueva situación, cuyo referente inmediato será el modelo francés, que cuenta con un seguro de 10 años, el precio de la vivienda se verá incrementado por la obligatoriedad del seguro, lo que vendrá a sumarse a los elevados intereses de los créditos hipotecarios existentes en España, situados entre los más altos de Europa.

El coste de la 'no calidad'

Este incremento repercutirá en el precio de la vivienda en un 1%, mientras que las evaluaciones de compañías españolas del sector cifran el coste actual de la no calidad en un 10% del total.

Las armas legales con que cuentan los consumidores ahora son el Código Civil y la jurisprudencia. El primero establece que el arquitecto o constructor debe responder, durante 10 años de los vicios de la construcción; la jurisprudencia hace extensiva la responsabilidad a todos los que participan en el proceso, una vez acreditada su contribución en la causa de los daños.