Vivir de alquiler a la sombra de Boyer

También tienen motivos para estar satisfechos la Cámara de la Propiedad Urbana y la Asociación de Promotores Inmobiliarios, por un lado, y el señor Fraga Iribarne, por otro lado, instigadores y mentor, respectivamente, de una proposición de ley de arrendamientos que dormía en los despachos de las Cortes esperando su oportunidad desde 1979.El citado decreto-ley modifica la ley de Arrendamientos Urbanos, haciendo desaparecer de los contratos la prórroga automática; asimismo, confirma la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio. Completa ambas medidas con otra de carácter fiscal: hace extensivas las desgravaciones vinculadas a la compra de viviendas propias a las adquiridas para negociar.

¿Qué se esconde tras el tecnicismo del sector vivienda? Para la ciudadanía, tras el eufemismo del sector vivienda se esconde: el techo, el lugar donde se pasa la vida, digna o indignamente, de manera hacinada o decorosa, sin confort o con lujo asiático, chabolas y palacios, alquileres moderados o elevados que cada año gravan más la economía familiar; inquilinos defendidos por sus gobernantes en el ejercicio de un derecho recogido en la Constitución, o bien abandonados en la jungla vergonzosa de considerar una vivienda como un coche de alquiler, de quita y pon; hay espadas de Damocles que el decreto-ley deja amenazantes sobre los nuevos inquilinos, eternos emigrantes de su propia ciudad. Ese es, el problema, y de eso queremos hablar aquí.

En realidad, ¿qué males existen en el sector y cómo los pretendo resolver el real decreto?

Si hay algo que se ha convertido en un tópico, lanzado desde sectores empresariales y, desgraciadamente, sin matices por el Gobierno socialista, e incluso por los medios de comunicación, es la utilización confusionista de algunos datos, al servicio de un brutal mensaje final. Los datos son: 1.Hay un elevado número de viviendas vacías en el país (2.400.000 en 1981, equivalentes al 16% del total. 2. Hay un elevado número de viviendas antiguas que precisan de obras de rehabilitación importantes; muchas de ellas con rentas congeladas o muy bajas, que hacen imposible, en- términos económicos, la restauración por parte de los propietarios (por sólo citar Madrid, de las 75.000 viviendas censadas en el casco viejo, el 80% tiene más de 40 años, y sólo el 45% se encuentra en buen estado).

El mensaje final es: si hay tanto piso vacío, tanto edificio de viviendas sin rehabilitares porque la ley de Arrendamientos favorece claramente al inquilino, impide actualizaciones de rentas y disponer de la vivienda cuando lo desee el propietario, etcétera. En resumidas cuentas, el propietario preferiría pisos vacíos y casas derrumbándose a pasar por las horcas caudinas del inquilino superprotegido. ¡Refórmese la ley de Arrendamientos, suprimiendo las prórrogas, y el mercado hará el resto! Y si de paso se desgrava la vivienda como inversión y se facilita el cambio de uso, ¡tanto mejor!

Especulación inmobiliaria

No es objeto de este artículo, que, por su necesaria parquedad, obliga a dejar tantas cosas en el tintero, el analizar las otras dos medidas del decreto: facilidades para el cambio de usos y desgravaciones. Digamos solamente que no tienen desperdicio. Como incitación a la reflexión de profesionales y ciudadanos de buena fe, señalemos únicamente que la primera medida no sólo no garantiza ninguna reducción significativa de las existencias de viviendas vacantes, sino que puede además constituir una invitación de facto a la especulación inmobiliaria, a la tercialización de barrios enteros, con sus secuelas sociales y urbanísticas tan conocidas en nuestro país. Puede constituir también, junto a la ya famosa recomendación del presidente González a los ayuntamientos de que faciliten la inversión privada, una invitación a la devaluación de la planificación urbanística, que es logro de los ayuntamientos democráticos, que es garantía de conocimientos, participación y control de los ciudadanos en el futuro de sus ciudades. Invito también a una reflexión sobre lo que en el plano jurídico implica de aberración de fondo el sacar el tema de los usos del ámbito de los instrumentos urbanísticos que prevé la ley del Suelo, para, por la puerta pequeña de un decreto-ley, llevar el problema a una disposición normativa de carácter general que hace abstracción de la singularidad de cada ciudad, barriada y calle (cosas éstas que sí controla el planeamiento).

Las medidas desgravatorias, junto con la sospecha de que la gran beneficiaria de la medida será la vivienda securidaria, confirman la misma penosa impresión de que hay ignorancia y desprecio sobre lo mucho que se ha progresado en los últimos tiempos desde los ayuntamientos, e incluso comunidades autónomas, en la aprehensión seria de los problemas urbanísticos y de vivienda; cuando una de las pocas compensaciones que podría deparar la tan cacareada austeridad económica es el tratamiento puntual, ajustado a cada caso, a cada problema, de la ayuda económica pública como ínstrumento de equilibrio de un sector tan esperpéntico como es la vivienda, viene el señor Boyer, reinventa lo de siempre y desgrava con carácter general. Ambas medidas hacen temer nuevos desmadres urbanísticos por la geografía patria; lo grave es cuando se impulsan indirectamente desde la irresponsabilidad de la política gubernamental al respecto.

Son tan peregrinos y demagógicos los argumentos qué justifican el decreto, y son tan razonablemente previsibles efectos contrarios a los que se dice buscar, que es obligado el ejercicio de la refutación para escarnio y desenmascaramiento de tanta histeria liberal que rezuma el real decreto de autos:

1. ¿Tan favorecidos estaban los inquilinos en la ley de Arrendamientos, ahora inodificada, tanto erí sus relaciones normales como en las conflictivas, con sus propietarios? ¡De ninguna de las maneras! Los contratos son rigurosos para los inquilinos; cualquier mejora que éste realice a su cargo queda en beneficio de la propiedad; cualquier deterioro superior al provocado por el estricto uso debe ser resuelto; etcétera.

Por otra parte, los propietarios cuentan en la mayoría de los contratos vigentes con actualizaciones de renta en función de las variaciones del IPC, así como con la renta de situación derivada de la revalorización del bien inmueble.

2. ¿Las medidas del decreto-ley van a reducir el parque de vivíendas vacías por vía de su alquiler?

¡De ninguna de las maneras! Los autores del real decreto saben perfectamente que las medidas de liberalización Je rentas que culminaron en el Real Decreto 15/1980 no jugaron un papel de activador del mercado de alquiler. ¿Por qué? Porque el dudoso incremento de la oferta se vio compensado con creces por la reducción de la demanda, ya que dicha liberalización contribuyó indirectamente al éxodo de inquilinos hacia la compra de viviendas; puede decirse que además no se produjo ningún flujo, de viviendas vacías en venta hacia el sector de alquiler. Vamos, un fracaso completo; desde ese punto de vista auguramos al irreflexivo decreto Boyer el mismo papel que tuvo el Real Decreto 15/1980 de impulsor de hecho de la accesión a la propiedad en detrimento del sector de alquiler.

Histeria liberal

Deténgase la histeria liberal en un tema tan grave como éste. Acéptese que el verdadero mal de fondo del sector de alquiler de viviendas es que está íntegramente en manos privadas; porque ¿ignoraba, o pretendía ocultar el autor del decretoley, que en los países donde existe un sector público de viviendas de alquiler mínimamente significativo es donde más bajo es el porcentaje de viviendas vacías?

El decreto Boyer persiste y profundiza en la opción capitalista brutal del sector de alquiler de viviendas. Añade un factor de desamparo e incertidumbre en la vida social en nuestras ciudades. Reconozcámosle una doble coherencia: en primer lugar, la de la reafirmación de la infrenable fe en el inversor privado que caracteriza al Gobierno socialista, en este caso frente a pruebas irrefutables de su fracaso radical en el sector de alquiler de viviendas; en segundo lugar, la coherencia, no exenta de absurda magia, del que, con rigurosa puntualidad, se aplica en hacer desde el poder lo contrario de lo que, desde los programas electorales, predicaba.

Frente a la situación creada, de absoluta inseguridad del inquilino, sin parangón posible con la situación en la Europa comunitaria, he aquí, con la claridad que el caso exige, las propuestas del Partido Comunista de España:

1. Inmediata derogación del Decreto-Ley 2/1985, objeto de este artículo.

2. Inicio de un proceso de concertación con las fuerzas sociales y políticas, asociaciones de inquílinos, etcétera, para proceder a una reforma parcial de la ley de Arrendamientos en lo relativo a la repercusión de costes de obras de rehabilitación consideradas necesarias por las administraciones competentes en los alquileres.

3. Inmediata creación, en el marco de las regiones y nacionalidades, de la institución encargada de promocionar y gestionar viviendas de titularidad pública en régimen de alquiler (la propia legislación vigente de viviendas de protección oficial recoge desde hace muchos años la línea del régimen de alquiler, tanto en la promoción pública como en la privada, sin que hasta el momento se haya dado ningún paso al respecto).