El crédito hipotecario ante el ingreso en la Comunidad Europea

1. Situación actual.-Es interesante comentar, por una parte, la situación de la financiación a la vivienda en España y, por otra, la normativa existente en la CEE sobre acceso a la actividad de los establecimientos de créditos y a su ejercicio.El desarrollo en España de los Programas Trienal (1981-1983) y Cuatrienal (1984-1987) de Vivienda, basados en el establecimiento de conciertos para la canalización de recursos crediticios a la promoción de viviendas, con entidades financieras privadas y públicas, junto con la ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 1981 y el Reglamento de 1982 que desarrolla dicha ley, han contribuido a favorecer una redistribución del crédito al sector privado en un sentido favorable a la vivienda, tanto por la canalización de recursos que han supuesto para este sector, en condiciones más óptimas que las del mercado, como por la mejora registrada en las condiciones de los créditos-vivienda al adquirente. Así, a finales de 1983 el crédito-vivienda, incluido el concedido a la promoción y al comprador, suponían el 15,5% del total crédito al sector privado en España, mientras que a 30 de junio de 1985 dicho porcentaje ascendió al 17,7%, sin incluir el proporcionado por las Sociedades de Crédito Hipotecario (*) ni el concedido por el Banco Hipotecario de España en su línea de Crédito Hipotecario General, lo que revela un crecimiento del crédito-vivienda superior al del crédito total. En la última fecha citada, el saldo vivo del crédito-vivienda correspondía en un 57,7% a las cajas de ahorro; en un 27,3%, al Banco Hipotecario de España, y en un 15%, a la banca privada. La actividad del mercado hipotecario aparece básicamente concentrada, sobre todo, en la actividad crediticia y emisora de cajas de ahorro, sociedades de crédito hipotecario y Banco Hipotecario de España y en la banca privada, aunque en este último grupo de entidades el peso de dicha actividad es menor.

Por lo que se refiere a la normativa comunitaria sobre establecimientos de crédito, está vigente la directiva de 12 de diciembre de 1977, que pretende que los principios de libertad de establecimiento y de prestación de servicios contemplados en el Tratado de Roma se apliquen a las instituciones de crédito, coordinando la normativa de los diferentes países. La repercusión de esta directiva sobre los establecimientos de crédito hipotecario ha sido muy reducida.

La disparidad de legislación existente en Europa sobre crédito hipotecario, las prohibiciones que tienen determinadas instituciones de crédito hipotecario para actuar en otros países y la diversidad de organismos de control según cada país, ha dado lugar a que, para que los principios antes citados del Tratado de Roma se apliquen a las entidades dedicadas al crédito con garantía hipotecaria, resulte necesaria una normativa específica de parte del Consejo de Ministros de la CEE, sobre lo cual ha aparecido una proposición en el Boletín Oficial de la Comunidad Europea de 14 de febrero de 1985, proposición cuyo contenido se comenta a continuación.

2. El proyecto de directiva de la CEE sobre libertad de establecimiento y de prestación de servicios en el terreno del crédito hipotecario.- La propuesta de directiva en cuestión comienza por renunciar a la armonización de legislaciones de los Estados miembros de la CEE en materia de crédito hipotecario, por la variedad y tecnicismo de las mismas, y pasa a imponer la derogación de las normas que impiden a las entidades de crédito hipotecario operar en cualquier Estado miembro de la CEE, tal y como lo hacen en su país de origen. Los artículos 3 y 5 de la propuesta de directiva consagran el libre ejercicio del derecho de establecimiento y de prestación de servicios: el artículo 3 autoriza a los establecimientos de crédito a conceder créditos hipotecarios sobre inmuebles situados en otro Estado miembro, el artículo 4 elimina las disposiciones que corresponden a los establecimientos de crédito a conceder créditos hipotecarios sobre inmuebles situados en otro Estado miembro según las técnicas específicas autorizadas en su país de origen, y el artículo 5 autoriza la captación de fondos en cada territorio y a refinanciarse según técnicas del país de origen.

Emisiones de títulos

Los límites a una normativa tan liberal para la libre actuación transnacional de las entidades de crédito hipotecario son, entre otros, la determinación de que las emisiones de títulos hipotecarios se regirán por las normas de cada Estado, hasta que se coordine la normativa en este terreno (artículo 5º, 2), la exigencia que pueden establecer los Estados miembros de acogida de que las operaciones de captación y de préstamo se denominen en su propia moneda y, sobre todo, el que sean las autoridades del Estado miembro de acogida las que controlen la actuación de los establecimientos abiertos a otros Estados.

El proyecto de directiva ha pasado ya el informe preceptivo del Consejo Económico y Social Europeo, que lo ha informado favorablemente, con algunas matizaciones. Entre estas últimas destacan la necesidad de proceder a armonizar las normativas vigentes sobre emisiones de obligaciones hipotecarias y, en particular, la relativa a la conveniencia de que los Estados miembros de acogida puedan limitar el volumen de operaciones que en el mismo puedan llevar a cabo los establecimientos de crédito hipotecario procedentes de otro país miembro de la CEE. En este momento, para la aprobación definitiva de la directiva aquí comentada sólo falta el informe preceptivo del Parlamento Europeo, que todo hace prever va a ser favorable, y a la decisión del Consejo de Ministros de la CEE, que puede aceptar o modificar la propuesta de la Comisión.

El planteamiento de la propuesta de directiva sobre establecimientos de crédito hipotecario es, pues, mucho más ambicioso que el de la directiva de 12 de diciembre de 1977, relativa al sector bancario en general, puesto que se renuncia en este caso a armonizar reglamentaciones y se dispone la derogación de las disposiciones que impiden a los establecimientos de crédito hipotecario el operar en cualquier Estado miembro.

Resulta evidente que, de salir adelante el proyecto de directiva, las repercusiones sobre el mercado hipotecario español serían de notable alcance, particularmente, por la presencia que podría producirse en España de entidades de crédito hipotecario con una amplia experiencia y con un volumen de recursos muy notable, que podrían así competir en el mercado hipotecario español empleando sus particulares técnicas de actuación, técnicas bastante más desarrolladas, por lo general, que las aplicadas por las entidades españolas, que aún están en un estado muy incipiente en este campo.

El artículo 12 del proyecto de directiva prevé la aplicación de un período transitorio para que los Estados miembros de la CE se adapten al contenido de la norma, período transitorio que parece va a ser de cinco años, lo que implicaría que en 1992 la directiva sería de plena aplicación.

La situación de transición por la que atraviesa el sistema de financiación a la vivienda en España, el proceso iniciado con la actual normativa sobre mercado hipotecario, los mismos cambios por los que está pasando el conjunto del sistema financiero contribuyen, pues, a que sea necesario analizar y estudiar con todo detenimiento el contenido y las implicaciones del proyecto de directiva aquí comentado y a adoptar, con toda ponderación, la actitud más conveniente, tanto para las propias entidades españolas que se dedican parcial o totalmente al crédito hipotecario, como para los sectores reales afectados, particularmente el de la vivienda.

* No se dispone de datos oficiales sobre la actividad crediticia de estas entidades ni de la parte del crédito que se destina a la vivienda.