Créditos para vivienda a mas de quince años e interés libre y variable a partir de septiembre
El Banco Hipotecario empezará en septiembre a dar créditos a más de quince años para compradores de viviendas; iba a hacerlo por primera vez en la historia financiera española, pero se le acaba de adelantar una caja de ahorros. La banca oficial reanudará así los tímidos y paulatinos pasos en su reforma al aplicar para ello tipos, de interés libres, más cercanos a los de cajas y banca privada. Otras novedades llamadas a marcar pautas en el proceso de cambio de los bancos públicos, orientado a competir con el sector privado en la captación de recursos, serán las amortizaciones crecientes y los tipos, de interés variables.
La dotación inicial de dicha línea libre, que rompe la práctica homogeneización del crédito oficial en las dos últimas décadas, será en principio muy exigua: 2.000 millones de pesetas. No obstante, se espera incrementarla dentro de seis meses en otros 10.000 millones. La explicación radica en que está vinculada a lo captado en las nuevas emisiones de títulos hipotecarios al portador, estrenadas hace dos meses para alargar los plazos y aumentar y mejorar la financiación de viviendas (véase EL PAIS de 21 y 23 de marzo pasados)."A largo plazo, esperamos que esta cifra sea importante", ha declarado Fernando Castedo, presidente del Hipotecario y ex director general de RTVE. "Y vamos a funcionar como un banco más, que capta recursos en el mercado libre y los devuelve al público en condiciones de competencia de mercado".
Condiciones
Todo está preparado ya. El Consejo de Ministros aprobó el 25 de junio la propuesta de modificar las condiciones de la línea "hipotecario general", tras lo cual el Instituto de Crédito Oficial (ICO) aceptó vincular a ella los citados 2.000 millones. El 23 de julio, el Banco Hipotecario aprobaba las condiciones de concesión, e inmediatamente el ICO le autorizó a aplicar las tarifas y comisiones de la banca privada.
Según Fernando Castedo, los créditos tendrán un plazo medio de quince años, aunque pueden llegar a veinte años o incluso a algo más. La cuantía rondará el 50% del valor de las viviendas libres. Los tipos de interés, en función del plazo, serán algo más bajos que los concedidos por cajas y bancos, pero cercanos. En principio se considera que oscilarán entre el 15 % y el 19%. El porcentaje tratará de ajustarse al coste de los recursos captados en el mercado por el Hipotecario.
El objetivo de ajustar los tipos de interés al coste del dinero captado llevará a la introducción de tipos revisables cada cinco años, si bien el prestatario siempre tendrá la facultad de cancelar el crédito en el momento de la revisión. Aplicado ya en Alemania y Holanda, el sistema supone una innovación para la banca oficial y el sector privado, y permitirá al Hipotecario transformar esta entidad en eje básico de la acción pública en materia de vivienda. Además de que el solicitante de créditos podrá optar por indiciar los tipos de interés (los salarios o el índice de precios al consumo son las dos primeras referencias estudiadas), para resolver el problema de los pagos iniciales se piensa ya en las amortizaciones crecientes. Una fórmula similar acaba de ser lanzada por "La Caixa", primera caja de ahorros española, que anuncié ayer créditos a 20 años con adaptación contínua del tipo de interés a la coyuntura y libertad total de amortización, que puede demorarse hasta al final.
El camino de la reforma
Para acometer los nuevos proyectos, el Banco Hipotecario, que tiene seis oficinas en toda España, dos de ellas en Madrid, proyecta abrir otras dos en los próximos meses y reforzar la informatización. Su paulatina transformación, que tuvo punto álgido el pasado 26 de abril, al absorber al Banco de Crédito a la Construcción, lo que consolida su mayor importancia en toda la banca oficial (sus nuevas concesiones de crédito durante 1982 ascenderán a unos 200.000 millones de pesetas"), fue iniciada hace varios años por Antonio de Santillana, destituido al formarse el partido de Fernández Ordóñez. Fernando Castedo, que ha conseguido culminar la fusión y va a pilotar el estreno de las nuevas medidas liberalizadoras, piensa que debe avanzarse más en la competencia con el sector privado, aprovechando la puesta en marcha del nuevo mercado hipotecario.
Los pasos liberalizadores de septiembre pueden ser extendidos paulatinamente al resto del crédito oficial, si el Gobierno acepta las propuestas realizadas por Miguel Martín, presidente del Instituto de Crédito Agrícola (véase EL PAIS de 28 de mayo pasado). En esta mayor adaptación al mercado, que supone especial y prioritariamente el aumento de tipos de interés del crédito oficial, hasta ahora limitados por lo general al 11% y diez años a que subieron en 1977, la banca pública se juega una cuenta de resultados equilibrada. El pasado año, a pesar de que las nuevas concesiones desaceleraron su aumento al 5%, ritmo que se mantiene para 1982, en que ascenderán a 426.131 millones de pesetas, el ICO arrojó por primera. vez pérdidas, sólo compensadas por los beneficios de sus bancos. Si el crédito oficial consolidado no ha tenido ya pérdidas es porque el porcentaje de captación de recursos del mercado se ha reducido ligeramente en los tres últimos años, después de alcanzar casi la cuarta parte del total en 1975) (los pactos de la Moncloa fijaban como objetivo la tercera).
Las líneas básicas de las propuestas de reforma para todo el crédito oficial pasan por los tipos de interés variables, la racionalización y explicitación de subvenciones a los tipos de interés y el desarrollo de los instrumentos de mercado.
