Objetivos de la política de vivienda
Las características de la crisis del sector vivienda definen, en último termino, un desajuste entre la oferta y la demanda; oferta afectada por los incrementos de costes, demanda debilitada por insuficiente e inadecuada financiación. El fin último de la política de vivienda es satisfacer al máximo una necesidad prioritaria con recursos escasos, lo que implica asignarse los siguientes objetivos:- Marco normativo adecuado. La definición de la promoción pública y la regulación de las viviendas de protección oficial han sido objeto del real decreto-ley de Viviendas de Protección Oficial y de un real decreto ley de Desarrollo recientemente aprobados por el Gobierno. El real decreto-ley contiene, asimismo, el compromiso por parte del Gobierno de presentar a las Cortes, en un plazo máximo de seis meses, un proyecto de ley sobre protección pública a la vivienda que refunda la legislación anterior con las modificaciones introducidas actualmente, y rellene lagunas importantes en la normativa, tales como las definiciones de calidad en la vivienda libre o la atención especial a la vivienda rural.
- Asignación de recursos coherente. Un marco normativo para la vivienda de protección oficial sólo adquiere contenido en función de la asignación de recursos; recursos cuya importancia radica no sólo en su volumen, sino en sus condiciones. No basta con que los datos de años anteriores, de instituciones financieras, reflejen una tendencia a la dedicación de un porcentaje de sus recursos al sector de construcción de viviendas. La dedicación de tales recursos sin condiciones adecuadas de interés y plazo podría producir un incremento del volumen de viviendas no vendidas o una desviación hacia residencias secundarias y alojamientos turísticos; en ambos casos con efectos negativos sobre promotores y adquirientes.
En la mayor parte de los países, el problema de la canalización del ahorro hacia la financiación a largo plazo se ha resuelto mediante la existencia de un amplio mercado hipotecario, cuya implantación en nuestro país está en estudio por los departamentos económicos del Gobierno. Sin entrar aquí en un análisis de los condicionantes institucionales, fiscales, etcétera, que afectan a tal mercado, sí conviene resaltar que su implantación sólo puede ser gradual y que es indispensable instrumentar fórmulas transitorias que se encuentran en estudio por parte de los departamentos correspondientes.
Medidas de la nueva política de vivienda
- Mejora de la calidad de vida. Objetivo que implica tanto calidad de construcción, como conservación y mejora de los conjuntos urbanos. Aspectos a cubrir mediante la ley de la Edificación y la ley de Conservación del Patrimonio Arquitectónico, que se encuentran en estado avanzado de elaboración.
Los objetivos generales se instrumentan a través de modificaciones normativas y de reformas de organización:
- Potenciación y descentralización de las viviendas de pro moción pública. Las viviendas de promoción pública se destinan a los estratos de renta más baja y a satisfacer necesidades urgentes de realojamiento, remodelación de barrios, erradicación del cha bolismo, etcétera. Es objetivo del Ministerio conseguir un ritmo de construcción anual de 60,000 vi viendas durante un período de tres o cuatro años. Para ello se utilizarán los recursos presupuestarios, ordinarios y extraor dinarios, disponibles que se complementarán mediante el recurso a una financiación externa por parte del INV o de sus empresas filiales. Sin embargo, no sería realista ignorar las dificultades de gestión de un organismo habituado a funcionar en un esquema de centralización, como el Instituto Nacional de la Vivienda. Para agilizar realmente la gestión del Instituto es necesario un cambio radical en sus métodos de funcionamiento, descentralizando y delegando la toma de decisiones. Para ello, el Instituto Nacional de la Vivienda suscribirá convenios con patronatos municipales, empresas mixtas con participación mayoritaria del sector público u otros entes públicos, para la promoción de viviendas financiadas, total o parcialmente, por el Instituto. Un ejemplo de esta orientación es la reciente decisión de transformar a Visomsa habilitándola para la promoción de viviendas del INV en la provincia de Madrid, lo que permitirá llevar a cabo un programa mucho más ambicioso, de construcción de viviendas para satisfacer las necesidades más urgentes.
La descentralización en el área de las viviendas de promoción pública afectará no sólo a la construcción de viviendas, sino a su utilización. Se pretende que la adjudicación y la administración de las viviendas de promoción pública pasan al área de competencia de la Administración local, proceso a poner en marcha tras la próxima renovación de las corporaciones locales.
- Regulación de la vivienda de protección oficial. Las viviendas de protección oficial representarán la mayor parte de las construidas. De hecho, el conjunto de medidas mencionadas pretende que del total de 300.000 viviendas a construir cada año, durante los próximos cuatro o cinco años, la mitad se encuentren comprendidas en esta categoría.
La vivienda de protección oficial se regula a través del real decreto-ley y real decreto de Desarrollo mencionados anteriormente. Se unifican los distintos tipos de viviendas de protección oficial hasta ahora existentes, Grupo 1, subvencionada y social, en una única categoría. Se incluyen en esta categoría aquellas viviendas destinadas a domicilio permanente, con una superficie útil no superior a noventa metros cuadrados, un precio no superior a 1,2 veces el módulo aplicable para cada área geográfica, y que cumplan unas normas de calidad, que se mantendrán como las actualmente aplicables a la vivienda social, y unas normas de diseño que están por definir, pero que durante un período transitorio de seis meses corresponderán a las del actual Grupo I. Toda vivienda de protección oficial gozará, además de las exenciones fiscales previstas en la legislación vigente, de una posibilidad de acceso a financiación especial por parte de la banca oficial o de las cajas de ahorro. Dicha financiación especial consistirá en créditos con condiciones del orden de quince años de plazo y al 11% de interés la cuantía de los préstamos alcanzará el 40% del módulo aplicable en la financiación al promotor con ánimo de lucro, el 70% en la financiación del promotor sin ánimo de lucro y también el 70% en la financiación al comprador.
Entendiendo que la oferta de viviendas de promoción pública se dirige exclusivamente a los estratos de renta más baja y las de vivienda libre principalmente a los de rentas más altas, o a satisfacer necesidades no prioritarias como la de alojamientos secundarios, la oferta de viviendas de protección oficial se dirige a una gama muy amplia de población. Dentro de esa gama existen personas que, perteneciendo a estratos de rentas superiores a los que tendrían acceso a una vivienda de promoción pública, no tienen ingresos suficientes para adquirir una vivienda en las condiciones de financiación antes mencionadas. Para estas personas se establece una ayuda económica, consistente en préstamos adicionales, con y sin interés, que complementen el crédito inicial hasta un 85 o 90% del precio de una vivienda tipo y prolonguen los plazos de amortización.
La ayuda económica personal no obliga a dirigirse a una categoría especial de viviendas, puesto que sólo se mantiene una categoría de viviendas de protección oficial, ni a una dimensión o precio determinados. Pero el importe de la ayuda será función de las circunstancias familiares del interesado,y por tanto, aun existiendo libertad de elección, la ayuda se limitará al mínimo necesario. La ayuda podrá igualmente extenderse al arrendamiento de viviendas construidas por entidades sin ánimo de lucro, lo que permitirá promover la construcción por cooperativas, etcétera, en régimen de alquiler.
El nivel de renta familiar que dará acceso a la ayuda económica personal estará ligado a aquel que se determine en las declaraciones al impuesto sobre la renta de las personas físicas, lo que permitirá utilizar información de tipo fiscal para investigar posibles fraudes, que serán severamente penalizados.
Calidad de las viviendas libres
Las viviendas libres no disfrutarán de exenciones fiscales ni de acceso a créditos en condiciones especiales. El único aspecto a regular será el de normas básicas de calidad, tema que estará incluido en la ley de Protección a la Vivienda, a presentar en un plazo de seis meses, mencionada anteriormente.
La congelación de alquileres en viviendas antiguas ha conducido a una degradación progresiva del patrimonio arquitectónico que está teniendo consecuencias nefastas sobre los cascos históricos de nuestras ciudades. Consideramos imprescindible una reforma de la vigente ley de Arrendamientos Urbanos acompañada por la elaboración simultánea de una ley de Conservación del Patrimonio Arquitectónico.
Las líneas básicas de la nueva normativa, en elaboración, son:
- Libertad regulada para los nuevos alquileres, con posibilidad de actualización periódica, independientemente de criterios coyunturales.
- Actualización progresiva de los alquileres antiguos, teniendo en cuenta, sin embargo, que esta deberá graduarse en función de las características objetivas de la vivienda.
- Obligación de efectuar obras de conservación y mejora por parte del propietario. Una vez establecido un calendario de actualización deberá también fijarse la obligación de invertir parte de los aumentos de alquiler en obras de conservación y mejora. Existen diversos mecanismos de actuación posibles a este respecto, con la complejidad inherente en toda normativa de este tipo, que en cualquier caso debería aplicarse a nivel municipal.
- Reducción de las causas de subrogación del contrato a favor de otras personas. La laxitud de la legislación actual a este respecto es una de las causas principales de prolongación de situaciones injustas.
- Subsidio de alquileres. Si, a pesar de la gradualidad en la actualización de alquileres, se producen incrementos excesivos para inquilinos de rentas bajas, se prevé el establecimiento de un sistema de subsidio. La sociedad tiene obligación de atender a los casos en que una racionalización del sistema produzca injusticias flagrantes, pero no tiene derecho a imponer la corrección de esas injusticias sobre un determinado grupo sicial. Máxime cuando, en numerosos casos, el propietario de una vivienda de renta antigua disfrute de niveles de renta inferiores a los de sus inquilinos.
Institución de sistemas de ayuda crediticia a la mejora y conservación del patrimonio.
Creemos que con la reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos y la ley de Conservación del Patrimonio Arquitectónico, basadas en los principios aquí definidos, se potenciará la utilización del actual parque de viviendas y se evitará su degradación y destrucción, con efectos positivos no sólo sobre la oferta efectiva de viviendas en alquiler, sino también sobre la calidad de vida en nuestras ciudades y la defensa del patrimonio arquitectónico.
Ley de la Edificación
Se pretende resolver un problema de definición simple y regulación compleja. La vivienda constituye el bien más importante que adquiere una persona; sin embargo, las garantías y las definiciones objetivas son menores que en la mayor parte del resto de adquisiciones.
La ley de la Edificación contendrá, por tanto, regulaciones sobre los sujetos de las actividades de proyecto y construcción sobre las calidades, así como sobre responsabilidades, seguros y garantías.
Proyección hacia el futuro
En la proyección futura cabe distinguir la evolución del sector de construcción de viviendas y la del problema social de la vivienda. La solución al problema social de la vivienda, es decir, la existencia de viviendas suficientes, reduciendo las carencias a límites realmente marginales, es algo que el país puede conseguir en un plazo de pocos años. La evolución del sector de construcción de viviendas debe suponer situarse durante cuatro años al nivel de 300.000 viviendas anuales, para descender después a niveles inferiores.
Entendemos que las medidas normativas de reorganización administrativa y financieras propuestas forman un conjunto coherente y realista.
Su implantación supondrá la solución de los problemas de vivienda a medio plazo, en forma compatible con el resto de problemas, educativos, sanitarios, etcétera, que la sociedad española tiene planteados. Se puede conseguir hacer realidad el objetivo de viviendas dignas y suficientes sin caer en la demagogia de considerar exclusivamente prioritario el tema, olvidando la escasez de recursos y la necesidad de atender con ellos, simultáneamente, otros muchos problemas.
