Alquileres, un mapa de contrastes

La reactivación del mercado de vivienda en alquiler se ha convertido en uno de los rasgos característicos del nuevo ciclo inmobiliario iniciado en España hace más de un lustro. También en factor de demandas ciudadanas crecientes ante su rápido encarecimiento en grandes ciudades y áreas turísticas litorales. Pese a la inexistencia de una estadística oficial de alquileres, los precios de oferta que recogen diferentes portales inmobiliarios resultan una base habitual para analizar esa evolución.

La ciudad de Madrid resulta un exponente destacado de esa tendencia. Los 16,1 euros por metro cuadrado en diciembre de 2019 sitúan al municipio entre los más caros de España, sólo superado por Barcelona y los núcleos turísticos de Eivissa y Santa Eulalia del Río, en Baleares. Además, el 45% de aumento en el último sexenio también resulta uno de los más elevados entre los municipios que superan los 25.000 habitantes. No obstante, estos valores son simples promedios estadísticos, pues al aproximar la lente al interior de la ciudad las diferencias se acentúan.

Si nos centramos en los distritos, los 18,9 euros/m² de Salamanca y los 18,7 de Centro casi duplican los menos de 11 euros de Villaverde o Vicálvaro. Al descender a los barrios la brecha se hace más profunda, con los de Recoletos (Salamanca), Trafalgar (Chamberí), Chueca-Justicia y Sol (Centro), además de Castellana (Retiro) por encima de los 19 euros. Su contrapunto son los 9,8 euros del barrio de San Fermín (Usera) y los poco más de diez en Butarque (Villaverde), Rosas (San Blas-Canillejas) o Valdebernardo-Valderribas (Vicálvaro). Pervive así la tradicional divisoria que contrapone los espacios centrales a los periféricos y los del noroeste a los del sureste, dibujando límites que se resisten a desaparecer. Pero la evolución de esas desigualdades confirma un efecto de contagio o difusión desde las áreas más valoradas de la ciudad hacia distritos contiguos, en los que reside una población con un perfil sociolaboral diferente. Así, mientras en el trienio 2013-2016 el mayor encarecimiento afectó a Chamberí, Centro, Tetuán, Salamanca y Moncloa-Aravaca, en el siguiente los valores más altos se han desplazado a Usera, Puente de Vallecas, Villaverde, Latina y Vicálvaro.

Su consecuencia directa, resultado de unas dinámicas donde el precio de la vivienda responde a la lógica de un mercado sin apenas regulación, es una nueva división del espacio urbano que contrapone dos tipos de distritos. Por un lado, aquellos con ingresos medios más elevados y, por tanto, mayor presencia de residentes con posibilidades de adquirir una vivienda, donde la subida de los precios de venta superó la del alquiler. Por otro, distritos con mayor presencia de residentes de bajos ingresos, donde el encarecimiento del alquiler superó al de los precios de venta, con diferencias entre unos y otros por encima del 20% en San Blas-Canillejas, Carabanchel, Latina, Villa de Vallecas, Usera o Villaverde.

El arrendamiento se convierte así en mecanismo fundamental de extracción de rentas, que presiona sobre los grupos sociales más vulnerables y acentúa los problemas de estrés residencial, al exigir en bastantes casos una proporción demasiado elevada de los ingresos familiares. También en vehículo que perpetúa los procesos de desposesión, pues si tras la crisis la mayoría de desahucios se produjeron por ejecución hipotecaria, en el nuevo ciclo inmobiliario ese triste protagonismo se desplaza a los provocados por impago del alquiler. Entre enero 2013 y diciembre 2018 los lanzamientos practicados en Madrid por los juzgados de primera instancia e instrucción en cumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos fueron 17.446, tres cuartas partes de los 23.588 registrados en la capital y cabe suponer que buena parte de ellos se produjeron en los sectores urbanos de mayor vulnerabilidad.

Las claves de la desigual alza de precios son múltiples, pero a escala de distrito existe una asociación espacial significativa de los niveles más elevados con la oferta hotelera y de alojamientos turísticos, que compiten con el alquiler residencial por espacios concretos del centro urbano. También con altos niveles de renta y valor catastral de los inmuebles, tal como corresponde a las áreas de mayor calidad o en proceso de gentrificación reciente. Resulta razonable asociar también ese incremento con la presencia de socimis y fondos de inversión, cuyos inmuebles se concentran en determinados enclaves y provocan un efecto de arrastre sobre su entorno. La falta de información sobre la localización de su oferta impide medir con precisión ese impacto, pero los casos conocidos permiten deducir una influencia significativa.

Tal como afirman D. Madden y P. Marcuse, en nuestra sociedad “la vivienda inevitablemente plantea interrogantes sobre el poder, la desigualdad y la justicia”, lo que convierte hoy al alquiler en un campo de fuerzas asimétricas que exige de forma inaplazable acciones para avanzar en la construcción de ciudades más equitativas y sostenibles.

Ricardo Méndez es geógrafo. Profesor Honorífico de la Universidad Complutense.