Aún quedan alquileres de 7 euros en Madrid
Miles de inquilinos en la capital sufren para llegar a fin de mes pero todavía hay afortunados con contratos de renta antigua. Las socimis se los rifan porque pronto expirarán sus contratos
El empresario Luis de Ulibarri acaba de comprar a precio de oro un paquete de ocho pisos en la cotizada almendra central de Madrid: 1,8 millones de euros, es decir solo 225.000 por unidad. Tal y como está el mercado parece un gran negocio, pero hay una pega. Todas tienen inquilinos protegidos por la renta antigua que le pagarán cantidades irrisorias. El que menos, 7 euros, y el que más, 700 euros (por un piso que podría darle un alquiler de 1.800 euros si estuviera libre).
Son precios que quedaron congelados en el tiempo. En 2020, mientras miles de madrileños están atrapados en alquileres asfixiantes, aún quedan inquilinos que pagan una renta antigua, las cuantías fijadas en contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. Hasta entonces y como herencia de las leyes franquistas, los propietarios debían aceptar prórrogas del precio original. En Madrid quedan muy pocos y son reacios a contar sus casos, quizás porque temen las comparaciones odiosas de vecinos que pagan mucho más.
Para muchos dueños estos inmuebles han sido un dolor de cabeza desde hace décadas. Pero De Ulibarri, un abogado fiscalista de 40 años, es uno de muchos inversores dispuestos a asumir el riesgo de comprarlos. Él preside Almagro Capital, una socimi que tiene una cartera de 48 inmuebles. Al ser grandes propietarios, pueden permitirse que alguna compra salga mal. Calculan la esperanza de vida de sus inquilinos y aguardan a que las viviendas entren en el mercado libre, cuando podrán rentabilizar su inversión. "¿Podría ser que en algún caso tengamos que esperar hasta 2050? Pues nos la comeremos con papas", dice de Ulibarri.
Estas ocho viviendas se las han comprado a la Sareb, la empresa creada tras el pinchazo de la burbuja del ladrillo para ayudar a los bancos a vender sus activos inmobiliarios tóxicos. Todas están en zonas relativamente privilegiadas, en los distritos de Centro y de Chamberí. Son los dos distritos más caros de la capital, donde según el portal inmobiliario Idealista el alquiler de un piso de 76 metros cuadrados asciende a 1.421 euros y 1.375 euros respectivamente.
Una portavoz de Sareb dice que les quedan menos de 100 viviendas de renta antigua en su cartera de alrededor de 50.000 viviendas por toda España. De hecho, estos eran los últimos pisos de ese tipo de Sareb en Madrid.
No existe ningún registro de estos inmuebles, pero una idea aproximada de su número la da la cifra de personas en la Comunidad de Madrid que pagan un alquiler a precio inferior de mercado, un 2,7%, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. El problema es que ese concepto engloba otras situaciones como por ejemplo el alquiler social o el familiar o amigo que paga una renta amable.
La renta antigua está extinguiéndose lentamente en Madrid porque están muriendo los titulares de esos viejos contratos de alquiler con más de 35 años de antigüedad. Tras la muerte del titular, la ley permite un máximo de dos subrogaciones, una indefinida para el cónyuge y otra solo por dos años para los hijos. Siempre ha habido competición por estas viviendas pero quizás ahora son mejor negocio que nunca por pura cuestión biológica y por la rentabilidad del mercado inmobiliario.
Inquilinos que dan el pelotazo
"Antes eran los grandes empresarios como López Brea o Francis Franco y desde que fueron creadas las socimis, muchas han entrado en el juego", dice Adolfo Calvo-Parra, abogado del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Eran compras arriesgadas y algunos particulares recurrieron a los "asustaviejas", personajes siniestros que espantaban a los inquilinos con terror psicológico y a veces físico. Pero menos conocidas son las historias de inquilinos afortunados que han recibido grandes cantidades a cambio de romper sus contratos de renta antigua, dice Calvo-Parra. Los abogados consultados dicen haber conocido a inquilinos que han ganado más de 100.000 euros a cambio de irse.
Pero a estas alturas muchos que siguen en sus pisos prefieren quedarse en el hogar de toda la vida. "Los que quedan son inquilinos que se resisten a aceptar regalos", dice Ramón Gutiérrez, director del área procesal de Adarve Abogados.
Existe también el riesgo de que el titular del contrato de renta antigua se saque de la chistera a un sucesor. "Somos conscientes de que el señor mayor puede casarse con la persona que le cuida", dice de Ulibarri.
Esta es la primera compra de renta antigua de Almagro Capital. De Ulibarri precisa que no es ni va a ser el plato principal del menú de esta socimi, que ya de por sí es particular. El resto de su cartera son propiedades que han comprado a personas mayores a las que luego arriendan el inmueble por el resto de sus vidas. Por eso en los informes a sus accionistas detallan la edad de sus inquilinos y su esperanza de vida.
Otro inversor en renta antigua es Alejandro Bancalero, un abogado de 47 años que dirige Bancalero Abogados. Solo compra viviendas con señores de más de 80 años porque menos les parece ya demasiado temerario tal y como está la esperanza de vida. Tienen siete inmuebles en Madrid, en La Latina, la calle Serrano y Carabanchel, y algún otro en Sevilla y Marbella.
Son negocios que durante un tiempo serán deficitarios. Una de sus inquilinas, de 83 años, paga solo 90 euros al mes y ellos se hacen cargo de los 300 euros de la comunidad y del IBI, el impuesto de bienes inmuebles.
Por eso avisa de que para meterse en esto hay que resignarse un poco. "Trabajamos a largo plazo. Tienes que tener paciencia".
Cuando Franco era progre
La ley franquista de arrendamientos urbanos de 1964 comienza con palabras que podía suscribir la izquierda actual: “El movimiento liberalizador de la propiedad urbana ha de atemperarse, no sólo al ritmo determinado por las circunstancias económicas del país, sino también a las exigencias ineludibles de la justicia social, que constituyen la médula y razón de ser de nuestro régimen político”. Era el arranque de una ley que mantenía un régimen de alquiler protector de los inquilinos, el que imperó en España desde la posguerra.
Franco estableció la prórroga forzosa tras la Guerra Civil para proteger a personas que habían perdido sus viviendas en el conflicto. Como consecuencia, los caseros no pudieron disponer de sus viviendas por largos períodos. “Los caseros le tenían una manía tremenda al amigo Paco”, dice el abogado Calvo-Parra.
Fue irónicamente un gobierno socialista el que acabó con este sistema. El decreto ley 2/1985, conocido como decreto Boyer por el nombre del ministro Miguel Boyer, puso fin a las prórrogas forzosas para los contratos firmados a partir del 9 de mayo de 1985. Más tarde, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 limitó las subrogaciones de los viejos contratos a un máximo de dos, de manera que fueran extinguiéndose poco a poco.
Y en esas estamos cuando han vuelto las voces que piden intervenir para proteger a los inquilinos de las subidas del alquiler. Con Franco la solución era la prórroga forzosa del precio fijado por las partes; hoy, PSOE y Podemos proponen imponer un precio máximo por zonas. Quieren habilitar a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos para hacerlo, pero la Comunidad de Madrid ya ha dicho que no lo hará.
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