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La crisis de la vivienda asequible se agrava en Madrid

Todos los distritos de Madrid capital, salvo Hortaleza, experimentaron subidas en el último año, con el precio del arrendamiento de vivienda en máximos históricos

Construcción de pisos para alquiler de la Empresa Municipal de Vivienda, en la Avenida del Euro, en Carabanchel.
Construcción de pisos para alquiler de la Empresa Municipal de Vivienda, en la Avenida del Euro, en Carabanchel.

Madrid es cada vez más cara por culpa de la vivienda, un gasto básico que ha vuelto a subir en 2019. Especialmente grave es la situación para jóvenes y personas de bajos recursos, que destinan casi la mitad de sus rentas al alojamiento. Mientras, el parque inmobiliario es un negocio para otros, por ser un mercado seguro y con alta rentabilidad. Los fondos y los extranjeros ricos son minoritarios pero tienen una parte cada vez más grande del pastel. La subida de precios es un fenómeno complejo que no solo se debe a la llegada de estos nuevos actores, aunque el rol de estos grandes caseros va a seguir creciendo, según pronostican los analistas consultados.

¿Hay un alivio en el horizonte? Tras años sin promover vivienda social, los líderes políticos regionales han anunciado la construcción de miles de nuevos inmuebles con rentas protegidas “para contener el alza de los precios”.

La trampa del alquiler. Jóvenes y personas con ingresos bajos están atrapados en un mercado de alquiler cada vez más caro. No pueden comprar una vivienda por su nivel salarial y elendurecimiento del acceso a las hipotecas, a pesar de que la inmensa mayoría preferiría comprar a alquilar. Las familias madrileñas deben dedicar de media un 40% de sus ingresos para alquilar una vivienda de 90 metros cuadrados en la capital, según un informe reciente de la inmobiliaria Century21. Es una cantidad excesiva porque la tasa de esfuerzo recomendada por los bancos es del 33%.

Las políticas de vivienda social han renacido tras un parón durante los años de estancamiento económico. La anterior alcaldesa de la capital dio un fuerte impulso con la puesta en marcha de 4.000 nuevas viviendas de alquiler social. Su construcción y entrega se producirá el año que viene y los siguientes. El sucesor de Carmena, José Luis Martínez-Almeida,ha lanzado una ayuda al alquiler de 150 euros para jóvenes menores de 35 años. Tanto Martínez-Almeida como el Gobierno de la Comunidad Autónoma, de Isabel Díaz Ayuso, tienen planes para ceder suelo público a empresas con el fin de que construyan miles de viviendas de alquiler social. Hasta ahora el mercado ha regulado los precios sin topes legales, pero las autoridades están tomando las primeras medidas de control, siguiendo los pasos de Berlín o California. PSOE y Unidas Podemos han pactado que el próximo gobierno central frene "a subida abusiva” de los alquileres permitiendo que ayuntamientos o comunidades autónomas puedan limitar las subidas.

Alquiler en máximos. El precio del alquiler en Madrid capital batió un nuevo récord histórico en septiembre de 2019: 16,4 euros al mes por metro cuadrado, según la mediana de los datos de los usuarios de la plataforma inmobiliaria líder, Idealista. Esto supone que el alquiler mensual de un piso de 76 metros cuadrados —el tamaño medio de las viviendas que se anuncian en Madrid en el portal— cuesta 1.246 euros.

Las rentas mensuales en noviembre (16,1 euros por m2) eran un 3,3% más altas que las del año pasado en ese mismo mes. Todos los distritos de Madrid capital, salvo Hortaleza, experimentaron subidas. El fuerte ascenso de los alquileres comenzó hace cinco años. En noviembre de 2014 el precio mediano al mes en Madrid capital era de 11,4 euros.

Cada vez más inquilinos. La capital sigue siendo mayoritariamente una ciudad de propietarios, pero cada vez más madrileños viven de alquiler. En un informe este verano el Banco de España daba cuenta de este fenómeno, sobre todo en los jóvenes y el colectivo de entre 30 y 44 años. En este rango de edad, la ratio de quienes alquilan pasó del 19% en 2010 al 30% en 2018.

El 69% de madrileños reside en una vivienda propia, según un estudio publicado en marzo por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS). La gran mayoría solo paga comunidad y energía: el 12% de los propietarios han heredado y el 65,9% ya han terminado de pagar su hipoteca.

Éxodo hacia las afueras. Sin ayudas, el mercado es el que manda. Muchos acaban por mudarse lejos de la ciudad, donde hay alquileres más asequibles. Distritos fuera del centro de Madrid como Usera, Villa de Vallecas o Villaverde han visto fuertes subidas del alquiler este último año. En Parla, 24 kilómetros al sur de Madrid, el precio mediano es de 7,8 euros al mes por metro cuadrado, casi tres veces más barato que en los distritos más caros de la capital.

Grandes caseros. Blackstone, Azora y los grandes tenedores de vivienda han ido aumentando su pedazo del pastel inmobiliario madrileño. Son fondos, empresas y socimis (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) que compran vivienda para ponerla en alquiler atraídas por las altas rentabilidades. No hay datos fiables sobre cuánta cuota de mercado tienen en Madrid. En toda España, las empresas dedicadas al alquiler residencial controlaban cerca de un 10% de las viviendas en alquiler en 2018, según la estimación del Barómetro de Vivienda del CIS, que preguntó a los 496 entrevistados que alquilaban, de quién era la casa en la que vivían. La encuesta eleva ese dato al 16,5% en las ciudades de más de un millón de habitantes (Madrid y Barcelona), pero es menos fiable ya que ese segmento de encuestados era muy pequeño.

Mercado del lujo. Los ricos extranjeros son otro actor cada vez más poderoso en el mercado inmobiliario de Madrid. Compran viviendas de lujo como inversión o para residir, en distritos caros como Salamanca. Madrid atrae sobre todo a inversores latinoamericanos, de México, Venezuela o Argentina. La consultora Knight Frank sitúa a Madrid entre los diez destinos donde prevé que crezca más esta inversión en 2020 dentro de una liga de 45 ciudades del mundo. En la última década Madrid fue la ciudad número 11 del mundo con mejor rendimiento en este segmento.

Nuevos barrios. Madrid capital planea una gran expansión que recuerda a los rápidos crecimientos urbanísticos de la década pasada. El Ayuntamiento aprobó este verano la construcción de 104.000 nuevas viviendas en el Sureste, en los ámbitos de Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros. Pero habrá que esperar entre dos y cuatro años, dependiendo de cada zona, para que las grúas comiencen a trabajar.

Antes, estarán disponibles las viviendas de El Cañaveral, también en el sureste. Según una estimación de la inmobiliaria CBRE publicada en octubre, casi 3.000 viviendas estaban siendo construidas en ese nuevo barrio. En 2020 comenzará la construcción de vivienda en los terrenos del antiguo estadio del Atlético de Madrid, el Vicente Calderón, cuya demolición entra ya en su recta final. Al norte, las primeras viviendas del Distrito Castellana Norte (Operación Chamartín) entrarían en comercialización dentro de un período de entre tres y cinco años, según las previsiones.

Este aumento de la oferta residencial en Madrid era muy esperado por quienes sostienen que los precios están subiendo principalmente por la falta de nuevas viviendas.

Los expertos pronostican una moderación del alquiler en 2020

Los alquileres en Madrid seguirán subiendo en 2020 pero más lentamente, según los pronósticos de los expertos. Este año ya ha habido cierto freno a los aumentos. Según los expertos, se debe a la incertidumbre política, la ralentización de la economía global y la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, que hace más complejos los trámites de concesión.

En Madrid el mercado mantendrá más vigor que en el resto de España, alimentado por el continuo crecimiento de empleo y población, según los expertos. "Madrid seguirá siendo el principal motor económico de España, por su fuerte demanda y por disponibilidad de suelo", dice Samuel Población, director de mercado residencial de España en la consultora CBRE.

"Los alquileres crecerán pero desde luego no vamos a ver subidas interanuales de dos dígitos que hemos visto en los últimos años", dice la analista inmobiliaria Beatriz Toribio.

En cuanto a las compraventas, la transmisión de viviendas cayó en octubre en España un 1,5% con respecto al año pasado, mientras que en la Comunidad de Madrid creció un 2,9%, según el INE. "Madrid a pesar de la caída nacional tiene un comportamiento positivo", destaca Ferran Font, director de estudios del portal Pisos.com.

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