Búsqueme un local para vivir

Cuando los precios de la vivienda se disparan —en la ciudad de Madrid, los del alquiler han subido casi un 40% en cuatro años, y los de la venta, un 27%—, las soluciones alternativas florecen. Por ejemplo, la de convertir los locales comerciales en vivienda. Los expertos del sector inmobiliario no tienen dudas del auge de esta opción, que ya fue muy popular en la época del bum inmobiliario, y los pocos datos parciales que el Ayuntamiento de Madrid ha conseguido reunir para este diario lo confirman. En el distrito Centro, las peticiones para cambiar el uso de un inmueble de comercial a residencial han crecido un 213% en solo dos años, pasando de 23 en 2015 a 72 en 2017, y en el primer trimestre de 2018 ya iban 19. Y en el extremo norte de la ciudad, en Fuencarral-El Pardo, la subida ha sido del 253%, de 15 a 53, con un acumulado hasta el pasado marzo de 23. En Latina, han sumado 29 solo en el primer trimestre.

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Miguel Otero Vidal, de la plataforma Backhome.es, pone el ejemplo de una obra que acaba de terminar en un barrio del sur de Madrid. Se trata de un pequeño bajo comercial, de unos 40 metros cuadrados, que se pasaba más tiempo vacío que alquilado, por lo que el dueño se decidió a hacer la inversión necesaria de tiempo y dinero para convertirlo en una vivienda; hay que pedir al Ayuntamiento el cambio de uso, hacer un proyecto que aprueben los técnicos municipales y acometer las obras de acondicionamiento. Después, los técnicos revisan el resultado antes de dar el visto bueno final.

Ahora, el bajo con dos habitaciones, baño y salón-cocina se ha alquilado en cuestión de días por un 50% más de lo que rentaba como local. “Yo creo que en cinco o seis años amortizaré la inversión. Y si tenemos en cuenta el tiempo que lo tenía vacío, mucho antes”, asegura por teléfono el dueño, que prefiere no dar su nombre.

Este perfil, el de propietario de local con pocas salidas, es habitual en estos casos, pero también hay “gente que ve una solución más accesible para alcanzar una vivienda para ellos y, por supuesto, algunos inversores que compran un local para realizarle un cambio de uso y alquilarlo o venderlo”, explica Jorge Serrano, de Apunto Arquitectura, una empresa que en lo que va de año ya tiene en Madrid los mismos proyectos de conversión (cuatro) que tuvieron en todo el año pasado.

Este especialista explica que, a pesar del aumento generalizado de los precios, “ciertos locales en calles secundarias de poco paso no tienen la misma salida comercial que tenían antes y mantienen unos precios bastante más bajos que permiten que mucha gente esté optando por esta solución para conseguir una vivienda a mejor precio”.

Otero calcula que, incluyendo todos los gastos extra, la diferencia puede ser de hasta un 40%. Siempre teniendo en cuenta que todo depende de la localización, por lo que opina que fuera de la M-30 compensa más este proceso, ya que, cuanto más céntrico, más se acercará el precio del local (cuyo metro cuadrado puede costar menos de la mitad) al del coste de la vivienda.

Sin embargo, el arquitecto Charlie Díaz pone el ejemplo del local que está transformando en estos momentos en pleno centro, en el barrio de Lavapiés, para una joven en la treintena que llegó a la conclusión de que, con los precios que se están pidiendo, esta era la única manera que tenía de vivir en la casa que soñaba y en el sitio que quería.

Díaz, que lleva muchos años dedicándose a estos menesteres, confirma también el resurgimiento del fenómeno, pero advierte de que hay que tener en cuenta muchas variables antes de lanzarse, por ejemplo, que los préstamos no tienen las mismas condiciones que para una vivienda. Pero, sobre todo, insiste en hay que asegurarse de que es posible el cambio, para empezar, porque en la inmensa mayoría de los casos requiere el permiso de la comunidad de propietarios del edificio; si no para el cambio en sí, para hacer las obras (que suelen ser de gran calado).

Además, porque el espacio a transformar debe cumplir unas características mínimas de tamaño, de ventanas, de accesibilidad —en la gran mayoría de los casos se exige que haya una entrada desde el portal del edificio—, de salidas de humos... Y, aun teniendo todo eso en cuenta, “siempre puede haber sorpresas”, termina el arquitecto: “Estás siempre sujeto a la interpretación del técnico, la normativa muchas veces es confusa...”.

Comercios sin cédula de habitabilidad

Las peticiones de cambio de uso de local a vivienda son un indicador del fenómeno, pero hay que tener en cuenta que con toda seguridad hay muchos casos en los que se están usando comercios como residencia, incluso habiendo hecho las obras, pero sin haber cambiado un solo papel. Aunque para Madrid no hay datos, sirvan como ejemplo los del Ayuntamiento de Barcelona, que estima que unos que 3.106 locales tienen un uso residencial —unos como vivienda, otros también como garajes—, a pesar de no tener cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, que se conseguiría con el cambio de uso.

Su ausencia en estos casos no solo es motivo de sanción, sino que impide empadronarse en esa dirección y puede imposibilitar el acceso a los servicios básicos de agua y luz y no permite contratar los seguros propios del hogar, lo que, en caso de percance, sobre todo con daños a terceros, puede llegar a suponer un grave problema. Estos inconvenientes, en todo caso, tal vez no son suficientes para desincentivar a alguien, sobre todo si no te pillan, pero la denuncia de cualquier vecino puede acabar con una inspección del local.

Para Charlie Díaz, la cuestión clave es que “lo que va a revalorizar la inversión es el cambio de uso, mientras sea local va seguir costando lo mismo, pero si se convierte en vivienda va a valer un 30% o un 40% más”, asegura.