El plano de Madrid se estira en 1.000 hectáreas

El barrio de Valdebebas se abre al uso público tras años de paralización legal El Ayuntamiento de Madrid asume el mantenimiento de 47 nuevas calles

Varios bloques de viviendas en fase de construcción, en Valdebebas.
Varios bloques de viviendas en fase de construcción, en Valdebebas.CLAUDIO ÁLVAREZ

La ciudad de Madrid tiene, desde ayer, un nuevo barrio en la confluencia de los distritos de Hortaleza y Barajas, al noreste de la capital. Esta noticia, que habría pasado prácticamente desapercibida en 2005, cuando la fiebre inmobiliaria invadía la región, es, en 2013, la excepción a la crisis de un mercado que registró el pasado año un descenso del 18,5% en el volumen de compraventas.

La Junta de Compensación de Valdebebas hizo entrega ayer de las zonas públicas del nuevo barrio al Ayuntamiento de Madrid y desmanteló el control de seguridad que impedía el paso a toda persona ajena a las obras. Desde hoy todos los madrileños pueden pasear por sus 47 calles, todas ellas nombradas en homenaje a reputados arquitectos e ingenieros. También desde hoy, el Ayuntamiento más apalancado de España en términos absolutos y uno de los que más deuda por habitante acumula (2.298 euros por madrileño), tendrá que añadir a su abultado capítulo de gastos los asociados al mantenimiento y seguridad de esta nueva zona urbana, que alojará a 2.000 familias antes de que finalice 2013.

Valdebebas en cifras

  • Representó el 50% de la vivienda construida en 2012 en Madrid y el 9% en España.
  • El 55% de las viviendas son de protección oficial, frente al 45% de venta libre.
  • Actualmente hay 1.034 viviendas finalizadas y 3.863 en construcción.
  • A finales de 2013, contará con 7.000 residentes.
  • 34.000 habitantes lo poblarán cuando finalice su construcción.
  • La mitad de sus 1.000 hectáreas corresponde a un parque forestal cinco veces más grande que El Retiro.

Un total de 1.034 viviendas terminadas, vacías hasta que logren las pertinentes licencias de primera ocupación, pasarán a engrosar las listas municipales. Otras 4.000 están en fase de construcción y cuando culmine el desarrollo, en 2015, serán más de 12.000 casas y casi 34.000 vecinos, según la Junta de Compensación de Valdebebas (el órgano encargado de la ejecución del planeamiento urbanístico). A esta cifra hay que añadir las más de 60.000 personas que harán uso de las oficinas y hoteles previstos.

Para hacerse una idea de su magnitud, esta microciudad localizada a un paso de la T-4 de Barajas, tendrá una población equiparable a la del distrito de Barajas (40.000 personas) e incrementará en un 20% la población de Hortaleza.

En cambio, hasta hace menos de dos semanas, la materialización del proyecto rozaba el rango de utopía. Una sentencia del Tribunal Supremo tumbó en 2007 el plan urbanístico municipal que exprimía al máximo el suelo de la capital y permitía urbanizar el doble de la superficie que ocupa la almendra central y dejaba el futuro de Valdebabas en el aire.

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Vista general del barrio.
Vista general del barrio.CRISTÓBAL MANUEL

Sobre estos terrenos pesaba, desde 1985, una protección por su valor ecológico o agropecuario y el máximo órgano judicial decretó la paralización de todo el desarrollo urbanístico de Madrid en los últimos 26 años, incluida la ampliación del aeropuerto de Barajas, la ciudad deportiva del Real Madrid y el propio barrio de Valdebebas. Solamente allí, 5.000 familias que habían comprado vieron cómo, de la noche a la mañana, la posibilidad de conseguir su vivienda pendía de un hilo. Hasta 2.000 millones invertidos se paralizaron, según las promotoras.

El fallo del Supremo no implicaba la demolición de todo lo construido en los terrenos afectados, pero sí paralizaba la concesión de licencias para la construcción y entrega de nuevas viviendas, de las que dependía la viabilidad de las promociones residenciales de Valdebebas.

Hace casi un año, al tumbar de nuevo el Supremo las enmiendas municipales, el Ayuntamiento comenzó a redactar un nuevo plan a imagen y semejanza del anulado pero que subsanaba los puntos exigidos. Una tarea que suele llevar varios años se resolvió en menos de nueve meses, con el beneplácito de la mayoría del PP en las cámaras municipal y regional. Finalmente, el pasado 24 de julio se desbloqueó la situación y los futuros vecinos de Valdebebas pudieron respirar tranquilos.

Si la concesión de las licencias no sufre demoras, a primeros de septiembre las inmobiliarias empezarán a entregar las primeras viviendas y la zona se asemejará algo más a un barrio real. Mientras tanto, Valdebebas es, en pleno agosto, un páramo que contrasta con el verde de los campos de fútbol de la ciudad deportiva madridista. En menos de dos años, en cambio, a este espacio se sumarán las 500 hectáreas de árboles ya plantados en el nuevo parque forestal, un pulmón cinco veces más grande que el parque de El Retiro y únicamente superado en superficie por la Casa de Campo. En abril de 2015 todos los madrileños podrán disfrutar de unas instalaciones que, por el momento, permanecerán cerradas al público.

La imagen de rara avis inmobiliaria que hoy es Valdebebas, en la que sus promotores presumen de vender “prácticamente todo”, contrasta con la vasta parcela de Las Cárcavas que subasta el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) a pocos metros de los edificios recién terminados y las piscinas en las que aún no se baña nadie.

Un paréntesis en la burbuja

En un momento de máxima dificultad para los promotores inmobiliarios, Valdebebas es un oasis en mitad desierto. En 2011 y 2012, se vendieron 5.000 viviendas, la mayoría en régimen de cooperativa. En el mismo periodo, el 50% de las viviendas levantadas en la Comunidad de Madrid y el 10% de las construidas en España se localizaron en Valdebebas, según datos ofrecidos por la Junta de Compensación.

“En la zona norte de Madrid sigue habiendo demanda de viviendas”, asegura el director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas, David Martínez. Según sus estudios, la demanda media de vivienda nueva en la zona es de 20 por cada 1.000 habitantes, frente al 7 por 1.000 del conjunto nacional. “Estamos vendiendo prácticamente todo, algo tremendamente complicado en el momento actual”, remarca Martínez, quien afirma sentirse “muy satisfecho” con el ritmo de venta.

Sin embargo, este milagro no está exento del acusado descenso en los precios de venta que han sufrido todos los promotores españoles desde el comienzo de la crisis. En 2006, la Junta de Compensación preveía un precio de venta de 5.000 euros por m², en el caso de la vivienda libre, y de 3.600 en vivienda protegida. Siete años después, un comprador puede hacerse con un piso en Valdebebas con descuentos de hasta el 50% .

Sobre la firma

Ignacio Fariza

Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS. Ha trabajado en las delegaciones del diario en Bruselas y Ciudad de México. Estudió Económicas y Periodismo en la Universidad Carlos III, y el Máster de Periodismo de EL PAÍS y la Universidad Autónoma de Madrid.

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