Barcelona tindrà més de 4.000 noves places en residències d’estudiants

Milers i milers de metres quadrats en obres. Barcelona assisteix a la construcció de residències d'estudiants que sumaran entre 4.000 i 5.100 noves places en els propers anys, calculen fonts del sector immobiliari. Bona part d'elles es projecten i construeixen (alguna ja ha obert fa poc) en el 22@ La zona congrega la majoria de projectes, almenys sis, entre els quals n’hi ha un de 742 llits de la firma Aparto, que inquieta algunes plataformes veïnals, ja que veuen perill de gentrificació en la irrupció d'oferta. Però també hi ha projectes a Pedralbes (Vita Student) i Collblanc (Xior Student Housing).

El sector, el boom del qual va començar fa un parell d'anys, respon amb intensitat a la falta d'oferta a la ciutat, la presència d'estudiants estrangers, l'alta rendibilitat (fins al 5%, davant el 3,2% de les oficines, el 4,3% de la logística o el 3,5% dels locals comercials de carrer) i la irrupció d'inversors i operadors internacionals. A Barcelona, a més, aquest producte immobiliari va estar permès malgrat la vigència del PEUAT, el pla d'hotels que va centrifugar l'oferta turística a la perifèria. Una de les novetats de la revisió del pla, aprovat inicialment al gener, és precisament que restringeix la implantació de les residències.

És tan atractiu per als inversors que fa unes setmanes Henderson Park Capital Partners i Hines van vendre el projecte de la residència de 742 places, encara en obres, al fons alemany Commerz Real AG. Aquest projecte, a més, porta la firma del despatx d'arquitectura Batlle i Roig. Els arquitectes, que mai havien tingut encàrrecs per a residències d'estudiants, treballen en dos edificis més: per a un grup britànic en una residència a Pedralbes (274 places) i una altra al 22@ (350 places). Altres operadors amb projectes en marxa al districte tecnològic del Poblenou són Student Hotel (500 habitacions) i Student Housing (115 habitacions). També al solar de l'antic tanatori de Sancho de Ávila es construeix una residència (Vita).

Els experts consultats coincideixen que Barcelona té la segona població d'estudiants més gran d'Espanya (després de Madrid), amb prop de 170.000. “També per la qualitat de les universitats i per l'oferta cultural i de lleure, Barcelona és una destinació important per a estudiants internacionals. Un 13% dels universitaris són estrangers”, assenyala Miles Leonard Millán, membre de Cushman & Wakefield.

Tradicionalment, a Barcelona les residències universitàries eren una oferta pensada per a estudiants de primer o segon curs procedents de Catalunya i altres zones d'Espanya. En canvi, com apunta Carlos de la Torre Caba, responsable en CBRE, “els estudiants internacionals se solen allotjar en residències independentment de la seva edat o curs, perquè la seva estada és per un període de sis mesos o un any”. “La residència els facilita la integració amb els altres estudiants i gaudir d'una experiència més enriquidora”, afegeix.

Aquestes noves residències, algunes per a estudiants d'alt poder adquisitiu, disposen de sales, jardins i piscina. I és habitual que ofereixin habitacions individuals amb cuina i fins i tot clústers: entre sis i deu habitacions amb lavabo individual que comparteixen un petit menjador amb cuina. Els preus oscil·len entre 500 i 1.700 euros al mes, en funció de la mida i servei de les habitacions i la durada de l'estada. Les residències actuals, 55 segons l'Ajuntament, sumen 7.371 places.

En la futura oferta “la gran majoria dels operadors actuals són estrangers i han vist una oportunitat clara en Espanya per l'increment de demanda en els últims anys i la falta de residències d'última generació. Tanmateix, hi ha marques que fa temps que són al mercat espanyol, com Resa (de capital estranger), i marques més recents, com MiCampus (d'un fons privat espanyol), que ha crescut molt en els últims anys”, apunta l'expert de C&W. Sovint, els operadors internacionals van de la mà d'un promotor local per la complexitat de la normativa a Barcelona, assenyalen les fonts consultades. Nicolás Llari de Sangenís, director de negocis residencials a Savills Aguirre Newman, afirma que “la incertesa urbanística és la principal limitació per crear noves residències d'estudiants”.

El promotor nacional líder del sector és Grup Moraval, que l'any passat va obrir una residència al carrer Pallars amb 283 places. El seu director general, Álvaro Soto, assenyala que l'empresa representa entre el 25% i el 30% de les promocions del sector a la península i assenyala Barcelona com “el mercat més interessant, amb un potencial brutal per volum, per atractiu per als estrangers i perquè el percentatge d'estudiants és superior a altres places”. Amb tot, Soto assenyala el “perjudici” de les noves normatives municipals.

Por a la gentrificació

Des de l'Observatori dels Barris del Poblenou, Albert València expressa el temor dels veïns davant de “el salt d'escala” del sector i alerta que “la majoria de les residències són de luxe”. “Si el barri acaba acollint universitaris amb rendes altes es podria posar de moda i si l'interès s'estengués a l'habitatge podria acabar expulsant el veïnat”, afegeix.

Fonts municipals expressen la preocupació per l'encariment de l'oferta i assenyalen que “la modificació de planejament sobre la implantació d'allotjaments dotacionals a Barcelona inclou una regulació específica per a les residències d'estudiants”. “Totes les places de noves residències hauran de ser concertades”, assenyalen.

Ajustar preus per atreure estudiants nacionals

La pandèmia ha tingut un clar impacte en totes les residències d'estudiants enfocades en el mercat internacional, convenen els experts consultats. L'ocupació va caure en picat quan es van tancar els centres educatius el març passat i es va restringir la mobilitat. El nombre d'estudiants ha disminuït aquest curs notablement, entorn del 70%, de manera que les residències han enfocat les seves estratègies comercials en els estudiants nacionals, ajustant preus. En un parell d'anys, en vistes al curs 2022-2023, calculen, el sector s'haurà recuperat.

En els últims mesos, la Generalitat ha anat permetent la reactivació de les classes presencials i la previsió és mantenir la desescalada formativa.