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La (no)reforma del mercado de alquiler

Se aprueba la enésima reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos mientras los inquilinos en España están viviendo una situación de grave asfixia

Ley de Arrendamientos Urbanos
Edificio de la Avenidad Diagonal 114 con pancartas contra la subida del precio de los alquileres. Barcelona, 17 de diciembre de 2018. EL PAÍS

El viernes 14 de diciembre de 2018 el Consejo de Ministros del Gobierno Sánchez aprobó la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las medidas más destacadas son que la duración mínima contractual pasará de 3 a 5 años (7 si la propiedad es una sociedad), la prórroga del arrendamiento crece de 1 a 3 años, los honorarios de APIs o administradores en la comercialización y contratación los asumirá la propiedad (solo si esta es una sociedad), y los inquilinos de vivienda habitual ya no deberán hacer frente al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

La enésima reforma de la LAU puede parecer un gran avance en relación con la anterior modificación del 2013, pero si la comparamos con la ley de arrendamientos de 1994, el salto es casi inexistente, ya que la reforma únicamente revierte la modificación de 2013 en aspectos fundamentales como la duración o prórroga, volviendo a la regulación de 1994.

Así, desde el Decreto Boyer de 1985 que acabó con la prórroga forzosa obligatoria para el arrendador desde 1964, continuamos con pequeños vaivenes en relación a los derechos de los inquilinos, regulando para que el mercado libre dote de un bien básico y derecho social como es la vivienda. Pero en este mercado solo la oferta es libre, la mayor parte de la demanda no lo es. Para las familias no es una opción posible no tener una vivienda digna y adecuada, y están dispuestas a pagar un precio muy por encima de lo razonable y de lo que su economía doméstica puede asumir. La población con los ingresos más precarios es quien sufre esta situación con mayor crudeza, el mercado no le ofrece una alternativa viable y son expulsados a situaciones de exclusión residencial en forma de infravivienda, hacinamiento u ocupaciones de viviendas vacías. Mientras la administración, desbordada en la atención de emergencias, poco más puede que ofrecer apuntarse en registros, poco efectivos, de demandantes de vivienda social.

El ejemplo más claro de las expulsiones que están sufriendo muchas personas de sus viviendas son los llamados desahucios invisibles que denuncian los sindicatos de inquilinos. El nacimiento reciente de estas organizaciones de forma simultánea en muchas ciudades indica que el inquilinato está viviendo una situación de grave asfixia que considera injusta, parecido a lo sucedido hará casi una década con la multiplicación de asambleas de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca por todo el territorio.

En la justificación de motivos de todas las reformas de la LAU de 1964 (1985, 1994, 2013 y ahora 2018), aparece como argumento principal el aumento de la oferta de vivienda para favorecer una bajada del precio de los alquileres. Pero la verdad es que el porcentaje de viviendas en alquiler en el Estado es inferior a cerca del 25% que había en 1985. El parque de alquiler no ha dejado de menguar desde el 50% que representaba en la década de 1950.

En 2018 un 16,9% de los hogares en España viven de alquiler según la encuesta de condiciones de vida, pero para una buena parte de ellos vivir de alquiler no es una elección libre ni tampoco lo es pagar las rentas actuales. Si el inquilinato vive con angustia o incerteza el momento de extinción o renovación del alquiler es fundamentalmente por el incremento de precio en la nueva renta de alquiler. Buena parte del inquilinato considera abusivo el precio actual y de buena gana optarían por la compra si fuera asequible o accedieran a la financiación necesaria, su libertad de elección es limitadísima.

A través de la regulación sobre el suelo y el planeamiento urbano se pueden introducir nuevas calificaciones sobre solares que obliguen a la construcción de viviendas en alquiler, también sobre vivienda no protegida

Empezar a regular los honorarios de los intermediarios del alquiler, APIs y administradores, era necesario, aunque el impacto puede ser escaso al limitarlo a la situación en que la propiedad es una sociedad. La mayoría de la propiedad del parque del alquiler son particulares, y muchas sociedades comercializan directamente sus viviendas sin necesidad de intermediarios o no tendrán problema en repercutir sobre la renta este nuevo coste.

Una buena noticia para el inquilino es que ya no tendrá que pagar el ITP. Este impuesto, que dejarán de cobrar las administraciones autonómicas, aligerará los pagos que tiene que hacer frente el inquilino al contratar un alquiler (renta corriente, fianza y honorarios) que suelen representar entre 3.000 y 5.000 euros.

Pero el paquete de medidas del gobierno en el marco de reforma de la LAU no propone acciones claras para aumentar el parque de alquiler y moderar las rentas, dejando de nuevo sin abordar el problema fundamental de la escasa oferta y el elevado precio.

El acceso a un derecho social básico como la vivienda no puede estar en manos de coyunturas de mercado o especulativas, el coste en las personas es elevadísimo y pone en crisis el estado del bienestar.

el Estado podría aplicar una fiscalidad progresiva sobre el alquiler haciendo menos atractivo para la propiedad unas rentas elevadas. También podría ofrecer a los ayuntamientos y autonomías la posibilidad de dotarse de medidas regulatorias o coercitivas que limiten el precio de los alquileres. Pero no se plantea nada en este sentido.

Los gobiernos del Estado, autonómicos y locales, deberían, dentro de sus competencias, ampliar las medidas con actuaciones para forzar el aumento del parque de alquiler, ya sea público, privado, protegido o libre. A través de la regulación sobre el suelo y el planeamiento urbano se pueden introducir nuevas calificaciones sobre solares que obliguen a la construcción de viviendas en alquiler, también sobre vivienda no protegida. O actuando en el parque de vivienda vacía que en mayor o menor medida están en nuestras ciudades.

De igual forma los poderes públicos deben actuar sobre el precio de los alquileres, como lo hacen países de nuestro entorno. Las medidas pueden ser de mayor o menor intensidad o más o menos intervencionistas, por ejemplo el Estado podría aplicar una fiscalidad progresiva sobre el alquiler haciendo menos atractivo para la propiedad unas rentas elevadas. También podría ofrecer a los ayuntamientos y autonomías la posibilidad de dotarse de medidas regulatorias o coercitivas que limiten el precio de los alquileres. Pero no se plantea nada en este sentido.

Carece de lógica no proponer nada para actuar sobre el aspecto más crítico y dejarlo todo igual, a la buenaventura.


Xavier Anzano Bergua es Profesor Colaborador del Máster universitario de Ciudad y urbanismo de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC).

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