Regular los alquileres en favor de los ciudadanos

El mercado inmobiliario español vive un momento de intensa actividad, aunque aún lejos de los números del boom de la década pasada, en el que el alquiler se está convirtiendo en una opción cada vez más consolidada para los ciudadanos. En este contexto, el Gobierno español ha planteado la posibilidad de reformar algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), especialmente en dos aspectos cruciales: la duración de los contratos y la actualización de rentas.

En cuanto a la duración, se propone ampliar de tres a cinco años (si el propietario es una persona física) o siete años (si el propietario es persona jurídica) la duración del contrato de alquiler. Esta primera diferenciación entre propietarios resulta discriminatoria, y tiene el único objetivo de penalizar a los inversores institucionales, sin que se derive de esta medida ningún beneficio el conjunto de la ciudadanía.

El segundo aspecto que quiere regularse es la actualización de rentas, ligándolas exclusivamente a la subida del IPC. La Ley actual fija una actualización a IPC salvo pacto entre partes, permitiendo acordar aumentos de renta que compensen inversiones en mejorar la vivienda. En cualquier caso siempre como resultado de una negociación pactada entre partes y en un mercado amplio y transparente con más de tres millones de viviendas alquiladas y más de 100.000 unidades disponibles en los canales de comercialización.

Este proyecto de reforma se presenta en un momento en el que el mercado inmobiliario en España está evolucionando hacia un nuevo modelo muy distinto al conocido hasta ahora. Por este motivo, hay que analizar la evolución futura del sector basándonos en datos objetivos, comparándonos con la realidad del resto de los países europeos y tratando de combatir algunas de las falsas ideas que se están instalando sobre el mercado del alquiler.

Más del 17% de la población opta ya por arrendar una vivienda como opción vital, una elección al alza debido a distintos factores entre los que se encuentran la dificultad de acceso al crédito hipotecario, el fuerte recorte de las ayudas a la compraventa de vivienda, la precarización del mercado laboral y un cambio en la mentalidad de los jóvenes, que optan por el alquiler como una alternativa que les aporta más movilidad que la vivienda en propiedad.

Se trata de un mercado que, en el caso español, cuenta con una escasa profesionalización. Solo un 3% del parque actual de viviendas está gestionado por operadores profesionales, el resto (97%) se encuentra en manos de propietarios privados. En este sentido, España es una excepción en Europa, donde el mercado profesional alcanza el 30% del total. También difiere la realidad de nuestro país en cuanto a la oferta de vivienda pública destinada al alquiler social, con solo un 1,5% de la oferta total, una cifra que se eleva hasta el 15% en países de nuestro entorno. España tiene mucho margen de mejora en este aspecto.

Y, por último, es importante combatir la idea de que existe una burbuja de precios del alquiler generalizada. Lo cierto es que se trata de un mercado muy heterogéneo: únicamente cinco poblaciones en España superan los 10 euros por metro cuadrato y mes, y en más de la mitad de las comunidades autónomas los precios del alquiler están estabilizados o decreciendo. Los incrementos relevantes del precio de los arrendamientos en el sector residencial se circunscriben a unas pocas ciudades.

Teniendo en cuenta esta realidad del mercado, las medidas a aplicar deben de ser prudentes para evitar efectos no deseados en territorios donde actualmente no existen problemas y hay una situación correcta y satisfactoria tanto para arrendadores como para arrendatarios.

Sin embargo, las medidas propuestas por el Gobierno pueden tener el efecto contrario al que se pretende y erosionar el objetivo que persiguen: facilitar el acceso a la vivienda a colectivos con bajos ingresos. Los efectos adversos, comprobados en varios países que pretendieron regular el alquiler creyendo que mejoraría la función social de la vivienda, son:

1) Reducción de la oferta de viviendas en alquiler y, en consecuencia, incremento de precios.

2) Los propietarios sean más estrictos eligiendo a inquilinos de mayor solvencia, lo que dificultará el acceso al alquiler de las familias con menos recursos.

3) El precio de los arrendamientos se incrementarán inicialmente para intentar mitigar el efecto de cuasi congelación de renta durante el periodo obligatorio de alquiler.

4) Un escenario de alquileres con contratos obligatorios a muy largo plazo y sin posibilidad de actualización de rentas a mercado provocará que los propietarios (y particularmente los inversores profesionales) se decanten por la venta de la vivienda en detrimento del alquiler, tensionando los precios al alza.

5) Si el arrendador no puede recuperar lo invertido en mejoras, rehabilitación y mantenimiento de viviendas, dado que el incremento anual de la renta se limitaría a la variación del IPC, el arrendador no invertirá en estas partidas, lo que irá en detrimento de la calidad del parque de vivienda y de los arrendatarios.

6) Se reduce el incentivo para promocionar vivienda en alquiler.

Incidir en la función social de la vivienda a través del incremento de plazos o limitando las rentas privadas conlleva traspasar la responsabilidad pública al ámbito privado generando el resultado contrario del que se pretende. Desde las diferentes Administraciones Públicas deben impulsarse las políticas de vivienda pública en régimen de alquiler junto con el impulso de vehículos de colaboración público-privados (bajo modelos de housing-association anglosajonas) y ayudas a familias en riesgo de exclusión —contando con la colaboración privada—, dejando que en paralelo se consolide un mercado profesional de operadores privados que, de existir un marco regulatorio razonable y estable, invertirán en viviendas en alquiler dando una oportunidad de acceso a la vivienda a familias que no pueden acceder a la compra.

Es importante revisar correctamente medidas similares aplicadas en otros países y aprender de los errores. El negocio del alquiler de vivienda a gran escala en miles de poblaciones españolas requiere de un alto grado de profesionalización, con un impacto muy elevado en empleos directos e indirectos y una apuesta por la innovación y digitalización. En definitiva, se trata de dar acceso a una vivienda a muchas familias y, muy especialmente, a los jóvenes.

Eduard Mendiluce es consejero delegado de Aliseda y Anticipa, inmobiliarias participadas por Blackstone