Cinco años después del 'Decreto Boyer'

IGNACIO GARCíA MAYORAL / JOSÉ MARIA TERCERO PÉREZEl 9 de mayo del actual 1990 se cumplen cinco años de la promulgación del decreto-ley de 30 de abril de 1985 (decreto Boyer, como viene denominándosele), en el que se establecía la supresión del derecho de prórroga legal en los contratos de arrendamientos urbanos que se suscribíesen con posterioridad a la entrada en vigor del decreto el 10 de mayo de aquel 1985.Ese importante derecho así eliminado, de gran tradición en nuestra historia jurídica y social, había sido restablecido con carácter general en nuestro país por el Gobierno progresista de Eduardo Dato, en 1921.

Debe señalarse que el restablecimiento en 1921 de ese derecho (cuyo justo fin es hacer posible una cierta estabilidad de los usuarios de inmuebles en alquiler, que por lo común son los que no pueden adquirirlos en propiedad) se produjo bajo una Constitución -la de 1876- de carácter mucho menos progresista y con muchos mandatos de signo social que la de 1978 hoy en vigor, que incluye en el contenido esencial de la propiedad su función social y proclama no sólo el derecho de todos a una vivienda, sino también a que ésta sea digna y adecuada (circunstancias que no parece se den en las viviendas en las que sus ocupantes carecen de seguridad y son sometidos a arbitrarios desahucios). La actual Constitución demanda, en fin, que se proteja de manera efectiva a los usuarios y consumidores, a la familia, a la mujer, a los jóvenes y a la tercera edad, -y ningún uso más básico que el de la vivierida-, así como al desarrollo de actividades y trabajos, que precisan ante todo de sedes y locales a tal objeto, lo que requiere asimismo estabilidad en los que se utilicen en alquiler.

Por lo que concierne a la Ley de Arrendamientos Urbanos (inexistente para los contratos posteriores a 1985, al no contarse ya con el derecho de prórroga, que era el eje básico de sustentación y articulación de la ley), recordemos que fue prometida como cuerpo normativo estable y no de coyuntura por el primer Gobierno de la Segunda República Española, en su decreto de 20 de abril de 1931, que contenía disposiciones en defensa de los inquilinos.

Sin embargo, las vicisitudes políticas de la República, su desenlace bélico y las circunstancias de la posguerra se tradujeron en que la prometida Ley de Arrendamientos se fuera retrasando, no siendo aprobada y promulgada hasta 1947, ocho años después de la terminación de la guerra.

Alza de precios

La protección a los inquilinos y demás arrendatarios se justifica por sí misma de modo intemporal y nada tiene que ver, como a veces se dice, con la situación en que se encontró España en 1939.Y hoy, transcurrido un lustro desde que la ley a que nos estamos refiriendo cayera por su base para los nuevos contratos, nos encontramos con que sólo en la región de Madrid hay, según recientes datos del Consejo de la Juventud de la comunidad autónoma, un cuarto de millón de viviendas vacías, retenidas especulativamente, (sobrepasando el millón las viviendas en esas condiciones contabilizadas en toda España), mientras que el número de viviendas ocupadas en alquiler ha descendido de 1.750.000 que había en 1985, al promulgarse el decreto Boyer, a poco más de 1.300.000 que hay hoy por hoy, con arreglo a lo revelado por las correspondientes Encuestas de Población Activa y de Presupuestos Familiares. Al mismo tiempo, hemos asistido en estos últimos años a una espectacular alza de los precios de toda clase de viviendas y demás inmuebles. Y en el Ayuntamiento de Madrid se, han hecho estudios que muestran que se pueden cifrar en hasta un 80% las transacciones con viviendas que no responden al propósito de ponerlas en uso, sino sólo al de especular con ellas.

Sucesión de contratos

Y no sólo en los nuevos contratos precarios vienen actuando en contra de los inquilinos la precariedad misma, los desahucios a ella inherentes y el fuerte encarecimiento de las rentas mensuales del alquiler, sino también las primas (popularmente, aunque impropiamente, denominadas traspasos) que se exigen a los inquilinos en cada renovación de los contratos hechos por breve tiempo.Estas primas constituyen una de las peores modalidades de dinero negro y dan lugar, asimismo, a una de las peores variantes -y la más impune- de fraude fiscal. Con los contratos precarios es muy fácil obtener esas primas de los inquilinos, dados los grandes trastornos, los gastos, la pérdida de inversiones hechas en el piso o local y las zozobras que un desahucio comporta.

Esto nos lleva a hacer notar que los contratos suscritos desde el decreto de 1985 no se corresponden en modo alguno con otras tantas ocupaciones arrendaticias de viviendas, ni mucho menos con nuevas viviendas que hayan salido al mercado, pues en muchos alquileres lo que ocurre es que han ido sucediéndose diversos contratos entre el mismo propietario, el mismo inquilino y sobre la misma vivienda, lo que se explica por la brevedad de plazo de cada contrato de la serie. Por lo que la contratación real de alquileres de viviendas desde el decreto de 1985 ha sido bastante menor que la que se invoca -de por sí no muy abundante- con unas sumas en las que no se tiene en cuenta el decisivo factor que acabamos de señalar.

Como también se incurre en inexactitudes considerables al decir que durante los años de vigencia de la Ley dé Arrendamientos Urbanos se contrató "sólo" el millón y pico de viviendas que hoy quedan con contratos anteriores al decreto de 1985, pues es obvio que éstas son únicamente una parte menor que resta de todas las que se fueron arrendando en aquellos años, que fueron muchas más.

Lo cierto es que cuando se promulgó la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la década de los cuarenta como se ha dicho antes, así como en los períodos posteriores, se alquiló un porcentaje de las viviendas existentes muy superior al de ahora, sin la ley.

Porque no ha sido la mejor política cercenar de raíz los derechos y la protección de los usuarios, desencadenando a la vez unas mayúsculas subidas de los precios de] suelo, de los costes de construcción y de financiación y de las cargas fiscales,

Viviendas públicas

Por último, es necesario advertir que en toda Europa han ido descendiendo, a lo largo de este siglo, las viviendas de propietarios privados utilizadas en arrendamiento por inquilinos, al paso que han aumentado paralelamente las viviendas pro piedad de sus ocupantes y las públicas en alquiler.

Como puede comprobarse, recabando datos de los correspondientes organismos, hoy no hay ningún país europeo en el que la mayoría de las viviendas no se encuentren en estos dos últimos grupos.

En el oeste y en el norte de Europa son normales porcentajes de viviendas públicas que van del 20% a más del 30% de todas las existentes en cada uno de los países. En cambio, en España tenemos hoy, para la población de 40 millones de personas a que estamos llegando, no pocas de ellas -como es bien sabido- con ingresos muy bajos, un grave déficit de ese necesario tipo de viviendas, pues de todos los países europeos somos el que tenemos el parque más exiguo de las mismas (un 7% aproximadamente de todas las, disponibles), cuyo déficit ha agravado las adversas consecuencias sociales del decreto de 1985 y haría que resultase especialmente conflictiva y problemática una posible revisión o reforma contraria a los inquilinos que se llegara a efectuar en los numerosos contratos anteriores a aquel decreto.