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Inseguridad inversora

La incertidumbre política y la mala gestión arruinan los proyectos urbanos

Proyección del resultado final de la Operación Chamartin
Proyección del resultado final de la Operación Chamartin

Los países que merecen más garantía para la inversión son los que disponen de una regulación clara y relativamente rápida para aprobar o rechazar un proyecto. El caso del Distrito Castellana Norte —antes, Operación Chamartín—, un gran plan urbanístico para reformar la zona norte de Madrid, con una inversión evaluada en 6.000 millones de euros y una creación de empleo potencial de 120.000 puestos de trabajo, es un ejemplo desafortunado de todo esto. Durante los últimos 20 años no se ha concretado la inversión de un solo euro, bien por reticencias municipales, bien por decisiones jurídicas, que deben ser respetadas, pero que indican una descoordinación dañina entre la legalidad y la gestión administrativa del proyecto.

El Ayuntamiento de Madrid ha ejercido su derecho a rectificar el proyecto pilotado por la iniciativa privada (Distrito Castellana Norte, DCN, pilotado por el BBVA y la constructora San José) reduciendo drásticamente la participación privada, recortando prácticamente a la mitad el suelo lucrativo y, por tanto, disminuyendo la rentabilidad que permitía la presencia mayoritaria de sociedades privadas. El proyecto recortado, denominado Madrid Puerta Norte, parece reflejar el temor de que el proyecto DCN incumpliera sus objetivos sociales u obtuviera plusvalías altas del suelo público (el 82% del terreno es de Renfe, Adif o el Ayuntamiento) que no se trasladaran satisfactoriamente a servicios públicos. Pero si esta es la razón para recortar el plan, hay otros medios para garantizar que las ganancias de la construcción residencial y de oficinas revierten sobre los ciudadanos, desde una inspección controlada por fases hasta contratos ligados al cumplimiento de los acuerdos.

La Operación Chamartín es solo un ejemplo de lo que los gestores públicos deben evitar cuando se enfrentan a inversiones decisivas para el desarrollo de una ciudad. Hay además varios proyectos parados en Madrid (plaza de España, la manzana Mahou o algunos PAUS sin concretar) e inversiones turísticas congeladas en Barcelona, con todo lo que supone frenar el crecimiento en las dos principales ciudades de España. En cada caso las causas que malogran su resolución son diferentes, pero en todos se aprecian problemas comunes: los trámites se eternizan, los municipios ofrecen resoluciones contradictorias que desconciertan a inversores y ciudadanos y la solución jurídica es extremadamente lenta.

A todo esto se le llama inseguridad jurídica o mala regulación. No se protegen realmente los intereses de los ciudadanos, pero se prolonga la inquietud de los inversores. Las inversiones que afectan a un gran número de ciudadanos (en el caso de la ampliación de Madrid Norte, unos 550.000) pueden tener una maduración lenta, para proteger los derechos públicos, pero la resolución técnico-administrativa, una vez identificados los problemas, debe ser rápida.

Si a la indefinición jurídica sumamos la inseguridad política, el daño para las ciudades se multiplica y se prolonga en una espiral absurda. Al final, la Operación Chamartín depende de los diversos resultados electorales. Así no se gestiona un país, ni una ciudad.

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