Cataluña, laboratorio de legislación en vivienda

Cataluña ha sido (y sigue siendo, porque es la única comunidad que ha aplicado la regulación de precios del alquiler) un laboratorio de legislación en vivienda. En 2007 el segundo Govern tripartito de izquierdas (PSC, ERC e ICV), con José Montilla de president, aprobó la Ley del Derecho a la Vivienda, una norma que suscitó un encendido debate social durante meses y se adelantó 16 años a la que en 2023 alumbró el Gobierno de Pedro Sánchez. La ley catalana no se ha desplegado en su totalidad y además fue recortada en parte en 2011 por el Gobierno del president Artur Mas (Convergència i Unió). Pero la norma ha resultado pionera y ha inspirado políticas recientes.

La exalcaldesa de Barcelona Ada Colau, por ejemplo, se valió de la ley de 2007 para multar a bancos que tenían pisos vacíos, para expropiar su uso en algunos casos o para imponer a los promotores que destinaran un 30% de los inmuebles que construyan a vivienda pública. También bebe de esa norma la fórmula por la que las Administraciones catalanas tienen derecho de compra preferente (tanteo y retracto) de edificios enteros o pisos procedentes de desahucios para convertirlos en alquileres públicos. Y figuraban en ese texto los registros de solicitantes de vivienda pública, la profesionalización de los agentes inmobiliarios, las áreas de conservación urbana para rehabilitar o la inspección técnica de los edificios.

La experiencia de la Ley del Derecho a la Vivienda de 2007 no ha sido el único ejemplo de cómo Cataluña va por delante. En 2015, con el impulso de una Iniciativa Legislativa Popular (ILP), promovida por entidades vecinales o la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), el Parlament aprobó, por unanimidad, la ley 24/2015 “de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética”. Una ley conocida como “antidesahucios”, bajo el Govern de Mas, que ha sido recurrida sucesivamente ante el Tribunal Constitucional (TC), tumbada en parte y repescada por leyes posteriores del Parlament. En una de las actualizaciones, además, permitía quedarse en pisos de bancos a familias vulnerables aunque los ocuparan ilegalmente. Justo esta semana ha vuelto a ser tumbada por el TC en su esencia: que en casos de desahucio los bancos y fondos de inversión estén obligados a permitir quedarse en las viviendas a las familias vulnerables pagando un alquiler a precio social, o que no se corten los suministros a quienes no los pueden pagar. El grupo promotor de la ILP ha puesto el grito en el cielo ante la derogación de una norma que, señalaron el miércoles, “ha permitido frenar miles de desahucios”. También en 2015 el Parlament sacó adelante la ley del impuesto a los pisos vacíos, que recauda entre 10 y 15 millones de euros al año.

Más recientemente, Cataluña se adelantó de nuevo y en 2020 aprobó la ley de medidas urgentes en materia de contención de las rentas del alquiler. Impedía subidas de precio y, en algunos casos, obligaba incluso a bajarlos, pero fue tumbada por el TC en 2022 a raíz de un recurso del Gobierno. Estuvo vigente 18 meses y su efecto es complejo de medir, porque coincidió con la salida de la pandemia y los vaivenes económicos del momento.

Y en medio, las entidades y movimientos por el derecho a la vivienda de Cataluña han presionado para conseguir cambios legislativos. Entre sus “conquistas”, recuerda la actual portavoz del Sindicato de Inquilinas, Carme Arcarazo, figura la petición en 2019 de alargar la vigencia de los contratos de alquiler de tres años, tal y como había rebajado el Gobierno del PP en 2013, a cinco años (si el casero es un particular) y siete (si es una empresa). Arcarazo también hace referencia a la reserva del 30% para vivienda protegida en los nuevos edificios que se hagan en el suelo urbano consolidado de Barcelona, o la influencia de las entidades en los decretos del Gobierno de moratoria y rebaja de los alquileres en pandemia y, después, los que buscaron paliar la inflación desbocada. Entre los activistas y el sector inmobiliario se suele bromear con que en muchas mesas de diálogo o negociación de normativas en Madrid, la mitad de los asistentes son catalanes, incluidas ministras como recientemente Raquel Sánchez o anteriormente Carme Chacón. Fue con Sánchez cuando se intensificó la presión (a favor y en contra) desde Cataluña para que la Ley de Vivienda de 2023 incluyera la regulación de los alquileres, que los honorarios deben pagarlos los caseros o los alquileres de temporada (que al final se quedaron fuera).

La abogada administrativa Dolors Clavell fue diputada por ICV y relatora de la ley de 2007. “La idea era hacer políticas de vivienda del siglo XXI, con una mirada integral, sobre una cuestión que considerábamos que la democracia había abandonado, porque el país iba tirando, no hacer políticas de vivienda no generaba ningún trauma y no había la presión inmobiliaria que vino después”, recuerda. De ahí el nombre: Ley del Derecho a la Vivienda. Junto a Clavell, el reducido equipo que redactó la ley estaba integrado por otros tres expertos: Carme Trilla, Ricard Fernández y Salvador Milà. “Nos estudiamos toda la regulación comparada europea para identificar qué había que dejar atrás, cambiar y hacer”, recuerda. Y señala que una de las obsesiones del texto era que permitiera crear “un parque de vivienda pública permanente, estable, para no estar a expensas del mercado”, que no se desclasificara. Esa fue una de las cuestiones que tumbó el Gobierno de Mas.

Otra cuestión pionera era el reconocimiento de la “función social de la vivienda”, sus “usos anómalos”: infravivienda, sobreocupación o pisos vacíos. Sobre estos últimos contemplaba multas e incluso la expropiación de su uso, lo que levantó una enorme polvareda. “Lo primero que hizo Mas fue derogar todas las cuestiones que no gustaban a los promotores”, lamenta Clavell. “Quisimos ser valientes y las ideas siguen vigentes, no inventamos nada”, reivindica, pero también hace autocrítica: “Con la expropiación contribuimos a crear una mancha en la ley y que no se hablara de su espíritu integral y estructural”.

La actual consejera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque, pone en valor que “en Cataluña, en materia de vivienda, se ha trabajado históricamente intentando buscar consensos”, al tiempo que admite que “ha faltado ampliar el parque de pisos públicos”. La consejera recuerda el plan anunciado esta semana por el Govern de Salvador Illa de invertir 4.400 millones de euros en los próximos cuatro años para afrontar la emergencia habitacional y crear 50.000 pisos de protección oficial hasta 2030, un ritmo inédito. A más corto plazo, el Ejecutivo catalán confía en que el Gobierno de Pedro Sánchez regule los alquileres de temporada, que en Cataluña son la fórmula a la que recurren los caseros para esquivar el tope de precios. Paneque explica que mantienen conversaciones con la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, con el objetivo de que este mercado quede regulado a finales de año o comienzos de 2025. “Si se alarga, buscaremos una fórmula jurídica para hacerlo desde Cataluña, pero tenemos dudas en cuestiones competenciales, porque supondría modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos”, expone. Esta razón fue la que llevó al PSC a no votar el decreto del anterior Govern de ERC que buscaba regularlos: fue en vísperas de las elecciones y consideraron que no estaba bien trabado jurídicamente.