Airbnb desafía la presión regulatoria y apunta a un récord de ingresos

El gran éxito de mediados de los años noventa del grupo The Smashing Punkings se titulaba Belive (creer). Y si creemos a dos firmas de análisis como Goldman Sachs y Jefferies, este año, Airbnb, la mayor plataforma de vivienda de alquiler turístico del mundo, con más ocho millones de anuncios y cinco millones de caseros, conseguirá su récord de facturación desde que nació en 2008. Entonces parecía solo otra empresa emergente más de San Francisco. Ahora es distinto. Los analistas de Goldman Sachs calculan que este ejercicio obtendrá unos ingresos de 10.995 millones de dólares (algo más de 10.100 millones de euros) y Jefferies los supera hasta 11.008 millones. Suponen un 10,9% y un 11%, respectivamente, por encima de su máximo histórico del año pasado, cuando alcanzó 9.917 millones.

Sin embargo, este párrafo de cifras y porcentajes se mezcla con palabras. La letra de la canción es diferente y ahí comienzan los problemas. Incluso los expertos del banco de inversión Jefferies lo plantean, junto con distintas dudas, dentro de su informe sobre las cuentas de la empresa. “¿Cuál es el efecto de la compañía en el acceso a la vivienda?”. Ese es su gran lastre.

“De acuerdo con la literatura económica”, asegura un estudio reciente del Banco de España, “en las áreas donde el alquiler turístico habría reducido el potencial de vivienda para uso residencial se producirían mayores aumentos relativos de los precios inmobiliarios”. La institución estima que hay unas 350.000 viviendas en España dedicadas a esta clase de alojamiento. En torno a un 10% del tamaño del mercado de alquiler de casas residenciales. El porcentaje puede parecer bajo, pero hay ciudades donde la presión resulta enorme. En el centro de Sevilla, el número de alojamientos turísticos es 1,5 veces superior al del alquiler residencial. Palma de Mallorca prohibía en mayo nuevos pisos vacacionales; Canarias, en su anteproyecto de ley, exige permiso expreso de los vecinos y los elimina en zonas tensionadas, y Barcelona los cerrará todos antes de 2029.

Dentro de esa narrativa económica, el trabajo de los economistas Sofía F. Franco y Carlos Daniel Santos, The impact of Airbnb on residential property values and rents: Evidence from Portugal, Regional Science and Urban Economics (2021), narra que en Oporto y Lisboa un incremento de un punto porcentual de la proporción de casas en Airbnb provoca una subida de los alquileres del 3,2% mientras que los investigadores, Hans R. A. Koster, Jos van Ommeren y Nicolas Volkhausen, recorrieron Estados Unidos en Short-term rentals and the housing market: Quasi-experimental evidence from Airbnb in Los Angeles, Journal of Urban Economics (2021) y concluyen que la reducción del 50% del número de propiedades disponibles de la plataforma bajó el precio de la vivienda y los alquileres el 2%. Estas estimaciones —detalla el informe— implican importantes efectos de Airbnb sobre el valor de la propiedad en zonas atractivas para los turistas (por ejemplo, un aumento de los precios de las casas en un radio de 2,5 kilómetros del Paseo de la Fama de Hollywood).

Historia bursátil

Un camino distinto son los pasos de Airbnb sobre el parqué. “Desde su salida a Bolsa, el precio de sus acciones se ha mantenido en gran medida estancado debido, sobre todo, a la inconsistencia de los beneficios y a la continua lucha de la empresa por encontrar un equilibrio entre crecimiento y rentabilidad”, reflexiona Farhan Badami, analista de eToro. Su observación concuerda con las cifras. La compañía se estrenó en Bolsa el 10 de diciembre de 2020. En la primera sesión los títulos subieron un 114% —pasaron de 68 dólares a 146 dólares— en uno de los mejores debuts en la historia de Wall Street. El furor de los inversores duró unos meses más hasta alcanzar su máximo bursátil el 11 de febrero con 216 dólares. Desde entonces, la cotización se ha deslizado paulatinamente a la baja. A mediados de esta semana, los títulos se intercambiaban a 140 dólares, con una capitalización de mercado de 90.125 millones de dólares.

El reto para la empresa es que cada país, ciudad o jurisdicción tiene sus propias normas, lo que dificulta encontrar una solución universal. “Tampoco está ni mucho menos claro que [en España] el alquiler vacacional sea más rentable para los particulares que el regular [no existe deducción del 50% de la base imponible de las rentas inmobiliarias y se generan muchos gastos de gestión], por lo que hay que pensar que el riesgo de impago o de no recuperar la vivienda es el que justifica que se opte por esta clase de arrendamiento”, observa José García Montalvo, catedrático de Economía por la Universitat Pompeu Fabra (UPF).

La paradoja de Airbnb —al igual que ciertas redes sociales— es que las críticas son constantes pero la plataforma la usan millones de personas. Su razón de ser le exige cada vez más escala. Debe abrir más mercados, mejorar la aplicación con nuevos servicios (que privilegien la calidad frente al volumen), buscar negocios complementarios y adaptarse a las regulaciones concretas. “Porque el cambio de la propiedad por el uso es una tendencia imparable”, prevé el business Ángel Luis Cabiedes. “Aproximadamente el 80% de los 200 principales mercados de Airbnb en términos de ingresos en todo el mundo están regulados”, justifica, a través de una nota, la empresa. Y añade: “La plataforma posee un largo historial de crecimiento en mercados altamente regulados y trabaja con los gobiernos para ayudar a los anfitriones a compartir sus hogares, cumplir con las reglas y pagar impuestos”.

Su estrategia, como hemos visto, es lanzar novedades. Jamás detenerse. Hace escasos días presentaba coanfitriones. Una red de caseros que ayudarán a gestionar los alojamientos a otros dueños que usen la web para alquilar sus viviendas. Con ese espíritu también cuenta con Guest Favorites, que facilita el alojamiento de alta calidad, Superhosts (anfitriones de mayor nivel) y Airbnb Icons, destinado a ir más allá de las viviendas tradicionales. El axioma resulta sencillo: calidad y crecimiento. En el segundo trimestre del año las descargas de la aplicación aumentaron un 25% interanual en términos globales. Parece que la geografía está de su lado. En América Latina, sobre todo, Perú, Colombia, Chile y Argentina, la oferta lleva creciendo entre un 25% y un 30% en los últimos 10 meses, en términos interanuales, y en la zona EMEA (Europa, Oriente Próximo y África) aumentó —según Deutsche Bank— en la horquilla que va del 12% al 15% todos los meses del año pasado. La aplicación atraviesa vientos cruzados; se trata de creer en ella o no.