La herida de la vivienda se agranda en la recta final del año: el acceso a la compra y al alquiler se complica

La inflación, los costes de construcción y las hipotecas más caras marcarán la evolución de la vivienda en la recta final del año y condicionarán la compra, la venta y el alquiler. Se complica (aún más) el acceso a una casa en España. Los peor parados serán de nuevo los jóvenes y ciudadanos con salarios bajos y sin ahorros. Llueve sobre mojado.

Y eso que el mercado de la vivienda se enfriará ligeramente, tras un año y medio espectacular. En 2021 se vendieron más de 560.000 viviendas, el mejor ejercicio de los últimos 15 años, y en el primer semestre de 2022 la compraventa aumentó un 23,1% interanual, con casi 331.000 viviendas.

Pero el frenesí comprador ha encontrado un muro de contención llamado inflación, que en agosto se colocó en el 10,4%. También el fin de las hipotecas superbaratas pondrá coto al bum: esta semana, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos de interés un 0,75%. Es el segundo aumento en tres meses. La consecuencia serán hipotecas más caras (el euríbor se disparó hasta el 1,2% en agosto, y la banca ha encarecido o eliminado de su cartera los préstamos fijos).

En un contexto tan volátil como el actual se hace difícil traducir el enfriamiento del sector en cifras, aunque distintas entidades han hecho el esfuerzo. Bankinter prevé una caída de las compraventas de viviendas que podría llegar al 5% este año. En la Asociación de Promotores y Constructores de España calculan que el año cerrará por debajo de las 600.000 unidades. “De mayo de 2021 a junio de 2022 se han transmitido 625.000 viviendas, pero entendemos que probablemente en los próximos meses pueda descender esta cifra debido a que históricamente el primer semestre se comporta mejor que el segundo, además de por la incertidumbre económica”, dice su secretario general, Daniel Cuervo. La patronal considera que una inflación estructural tendría más impacto negativo en las compraventas de segunda mano y menos en la obra nueva, “al haber muy poca oferta y gran demanda de este último producto”, añade Cuervo. De cara a 2023, CaixaBank prevé que el número de compraventas descienda algo más de un 10%. Porque el efecto negativo se extenderá al año que viene. “El impacto más relevante de la inflación se producirá en 2023″, opina Antonio de la Fuente, director de Corporate Finance de Colliers.

La consultora Atlas Real Estate Analytics ha estudiado la correlación entre la inflación y la adquisición de viviendas y concluye que “un trimestre de alta inflación suele venir seguido por un trimestre con una caída importante de las compraventas. El efecto puede durar un año o más, por lo que el impacto negativo de la inflación actual en las transacciones se alargará hasta finales de 2023″, indican en la compañía. Aun así, advierte de que los costes de construcción son el factor con mayor relación negativa en las compraventas: “A lo largo de la serie histórica analizada, unos costes altos han estado fuertemente relacionados con menores compraventas”.

Tampoco hay que perder de vista el aumento acelerado del euríbor a causa de la nueva política monetaria de subidas de tipos del BCE. María Matos, directora de estudios y portavoz del portal Fotocasa, considera que “va a hacer que se lastre el ahorro de las familias y se frene el consumo; por tanto, se retraerá la demanda de vivienda. En consecuencia, vamos a ver cómo los precios no crecen al ritmo al que lo han hecho estos últimos meses, sino con tímidos incrementos”.

Tímidos, pero, al fin y al cabo, incrementos. Los precios continuarán al alza, aunque con menor intensidad. Bankinter estima que el valor de los inmuebles residenciales registrará una subida en torno al 1% al cierre del año, tras un alza significativa del 6,4% en 2021.

En Atlas Real Estate sitúan el incremento en el 2,9% en 2022. Sin embargo, en Solvia estiman un encarecimiento de entre el 3% y el 5% para este año. “La razón es que, pese a que el crecimiento de la demanda se ralentice, continúa habiendo una importante falta de stock de vivienda en el mercado”, señala Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio de Solvia. Y añade: “El incremento de precios será ligeramente superior en la vivienda de segunda mano, porque la falta de obra nueva ha llevado a los demandantes a apostar por la usada, tensionando al alza los precios”. Y para Antonio de la Fuente, de Colliers, “la evolución del precio de la vivienda será positiva y estará en el entorno de la inflación subyacente”.

Este encarecimiento algo más moderado de las casas no es ningún alivio para los colectivos más vulnerables, entre ellos los jóvenes. “Ahora la situación es terrible, pero ya veníamos denunciándola. La inflación ha subido un 30% desde 2008 mientras que el salario de los jóvenes se ha mantenido estancado”, señala Elena Ruiz Cebrián, presidenta del Consejo de la Juventud de España (CJE). Desde este organismo ponen el foco en el difícil escenario que se presenta para ellos. “No tienen ahorros para comprar y el alquiler es la opción más viable, pero desde 2016 es insostenible”, sostiene Cebrián. Tanto que para que un joven alquile en solitario debería destinar el 79% de sus ingresos.

Alquiler, una herida que escuece

El alquiler no solo no ha resuelto el problema, sino que lo ha agravado. Los precios seguirán al alza. En julio, arrendar un piso fue un 7,4% más caro, según Fotocasa, portal inmobiliario que adelanta a Negocios el dato de agosto: la subida fue del 3,9% interanual, y las capitales donde el alquiler se encareció más fueron Alicante, Barcelona, Girona, Toledo y Madrid. “Que baje la demanda de compra este año va a hacer que irremediablemente se incremente la demanda de alquiler en un momento muy delicado para este mercado, ya que está ahora mismo en precios máximos”, indica Matos. Y prosigue: “La escasez de oferta de alquiler va a hacer que los precios sigan aumentando o, en el mejor de los casos, que se mantengan más o menos estables”. Respecto al efecto de la inflación, constata que “está impactando de lleno en el mercado y las viviendas que ahora se ofertan están saliendo con precios sensiblemente más altos”. Hay que recordar que en el caso de actualizaciones de rentas en contratos ya existentes hay un tope del 2%, una medida vigente, de momento, hasta finales de año.

El principal reto pendiente del mercado del alquiler es la ley de vivienda, que salió del Consejo de Ministros el pasado 1 de febrero y que se debate en el Congreso. Durante el trámite parlamentario se han recibido más de 800 enmiendas de todos los grupos parlamentarios, incluidos Unidas Podemos, según fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. “Es, por tanto, un trámite que necesita tiempo, trabajo y diálogo”, añaden. Aun así, y a pesar de que Unidas Podemos ha denunciado esta semana las resistencias del PSOE a aprobar la ley de vivienda, el ministerio afirma que mantiene la previsión de que la ley esté aprobada definitivamente antes de que acabe el año. “La previsión es que pueda estar aprobada en las próximas semanas en el Congreso”. La ley permitirá que las autonomías declaren zonas tensionadas para limitar el precio de los alquileres, entre otras medidas. La presidenta del CJE cree que regular los precios en las áreas tensionadas ayudará a los colectivos más vulnerables, entre ellos jóvenes y mujeres, aunque su efecto se verá limitado por la potestad de las comunidades autónomas de aplicar el tope a las rentas o no.