Hipotecas paralelas, la treta de los inversores inmobiliarios para comprar varias casas a la vez

El bum inmobiliario, con las compraventas disparadas y los precios por las nubes, está dando alas a fenómenos especulativos que se mueven en el límite de la legalidad. Una de las tendencias que está asentándose entre los pequeños inversores es la de comprar varias viviendas prácticamente a la vez, con solo unas horas o unos días de diferencia, para poder así contar con una hipoteca para cada una de ellas y ser capaces de hacerse con varias casas poniendo el mínimo dinero posible de su bolsillo. Al solicitar los préstamos en bancos distintos y firmar la compraventa con notarios diferentes, las entidades financieras no se enteran de que el cliente se está cargando de deuda, porque la base de datos del Banco de España, la CIRBE, tarda en torno a un mes en actualizarse.

Los vídeos en YouTube en los que los inversores explican cómo han hecho esta operación son múltiples. Como lo son también los brokers hipotecarios que ofrecen sus servicios para hacer encajar las piezas en el enrevesado puzle inmobiliario que supone conseguir las hipotecas y colocar las firmas de las escrituras de dos, tres, cuatro o incluso más pisos en fechas próximas.

Bajando la teoría al terreno, este modus operandi permite que un pequeño inversor que consiga tres hipotecas por el 80% del valor de tres inmuebles valorados en 100.000 euros —los más rentables suelen ser los de menor importe—, apenas tenga que desembolsar 60.000 euros, a lo que habría que sumar otros casi 30.000 euros en impuestos. Así, por unos 90.000 euros en total, lograrían acumular tres inmuebles de una tacada. Ese apalancamiento en los recursos del banco les permite escalar su patrimonio a mucha más velocidad, y en un contexto de alta demanda del alquiler, no tardan en cubrir los gastos de las cuotas hipotecarias con las mensualidades que abonan sus inquilinos.

Antonio Domenech, asesor hipotecario, es uno de los que intenta captar clientes para este tipo de operaciones a través de su canal en YouTube. En un vídeo titulado Cómo firmar dos hipotecas a la vez, con 2.400 visualizaciones, reconoce haberlo vivido en carne propia. “Muchos me decís: ‘oye Antonio, ¿se pueden firmar dos hipotecas a la vez?’ La respuesta es un rotundo sí. Yo lo he hecho, y muchos clientes acuden a mí para poder hacerlo, incluso a veces obteniendo hipotecas del 100%”.

Luego explica paso a paso cómo funciona la treta, que requiere ir acompasando las velocidades de aprobación de los préstamos, las tasaciones, y finalmente, lo más importante, la firma. “Hay que coger fecha y cita en una notaría para firmar la hipoteca, y luego otra fecha distinta para la otra. Se trata de ir coordinándose. Me he especializado mucho en eso. [...] Si por ejemplo firmáis una hipoteca el 15 de enero, hasta el 21 de febrero no va a aparecer en la CIRBE, tenemos un mes o mes y medio para ir jugando”, concluye.

El de Domenech es solo uno de los numerosos testimonios sobre el tema que pueden encontrarse en las redes. Cuando todo sale bien, el comprador es capaz de acaparar viviendas superando los límites de solvencia de los bancos, que suelen exigir que las cuotas de las hipotecas no superen el 40% de los ingresos del comprador o compradores. Pero los riesgos no son menores.

Riesgos

Imprevistos como el retraso en la tramitación de una de las hipotecas, o que el vendedor reclame más tiempo, puede tirar por tierra todo el plan. Y hacer perder mucho dinero a quienes lo intentan, dado que si no consiguen los fondos suficientes pueden perder las arras abonadas para adquirir una o más viviendas, que suelen rondar entre el 5 y el 10% del valor del piso. Algunos brokers hipotecarios intentan aprovechar el enorme estrés que supone lidiar con el papeleo de varios créditos paralelos, y la incertidumbre sobre si todo encajará, para que los clientes deleguen en ellos a cambio de una comisión que puede superar los 4.000 euros.

Existen otros peligros, tanto para el banco como para quienes les engañan. Puede ocurrir que una de las entidades se acabe enterando y deniegue el préstamo. O que la excesiva carga de deuda impida al comprador hacer frente a las cuotas si un inquilino deja de pagar, o si aparecen derramas importantes.

Otra vía menos complicada de rebasar los criterios de solvencia sin llamar la atención del banco que utilizan algunos inversores es pedir un préstamo personal a la vez que la hipoteca. La mecánica es la misma: tienen que cerrarse casi simultáneamente para que no se refleje en la CIRBE, pero tiene sus propias particularidades. Aunque su concesión es más sencilla, los intereses que se pagan son mucho más elevados, por lo que es una modalidad menos rentable.