Hipotecas a toda costa: la peligrosa trampa de sobreendeudarse para conseguir la entrada a un piso

Ahorrar durante años. Pedir ayuda a la familia. Empeñar pequeños tesoros guardados en el armario. Y, aun así, la cuenta de ahorros sigue lejos de alcanzar el dinero necesario para la entrada de una vivienda. Esta es la dura realidad de muchos jóvenes que sueñan con comprar una casa, pero se topan con los precios desorbitados en las grandes ciudades. Ante esta situación, algunos han recurrido a una peligrosa estrategia para reunir el dinero: solicitar un préstamo personal antes de firmar la hipoteca.

“Algunas entidades pueden estar incitando a los clientes a sobreendeudarse, pero es una mala praxis. Los gestores que promueven esta práctica están intentando sortear los sistemas de riesgos que tenemos en las entidades, y eso puede llevar a un cliente a una situación financiera muy delicada”, señala un alto directivo de un banco español.

Generalmente, las entidades solo conceden hipotecas por hasta el 80% del valor de la vivienda, lo que obliga al cliente a cubrir no solo el 20% restante, sino también los gastos asociados (notaría, impuestos, registro). En Madrid, por ejemplo, para un piso de 300.000 euros, implica tener ahorrados al menos 90.000. Al no poder asumir esta cifra, algunos recurren a préstamos personales para cubrir el déficit. En realidad se trata de una sobrefinanciación encubierta, que es vista como imprudente por parte de los propios bancos, ya que aumenta considerablemente el riesgo de impago, y desaconsejable para los clientes por un sobreendeudamiento que puede llevarles a la ruina.

“Se está viendo, hay mucho ruido de fondo. Pero es una práctica peligrosa y de mucho riesgo, porque una hipoteca es un crédito considerable que se suma a un préstamo al consumo. Y vemos que algunos clientes buscan otras alternativas. Es una cuestión a resolver, porque todo parte de que la gente no puede generar ese 20% o 30% que necesita tener ahorrado”, señalan fuentes de la asociación de consumidores financieros Asufin.

Los bancos están obligados a conceder préstamos responsables y deben evaluar la solvencia de los clientes para estar seguros de que pueden pagar las cuotas durante toda la vida del crédito. Para ello, los departamentos de riesgos hacen un test de solvencia, analizando los ingresos, los gastos y el historial crediticio. Se trata de una medida para evitar impagos y sobreendeudamientos. Pero algunos clientes han encontrado un punto ciego en el sistema.

Cuando alguien pide un crédito, la información se registra en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), una base de datos en la que se recoge la información de los préstamos que cada entidad ha concedido a los clientes y que cualquier banco puede consultar. Es la forma que la entidad tiene de contar con todos los datos y evaluar si alguien puede pedir un préstamo más y asumir las cuotas sin entrar en un sobreesfuerzo financiero. Sin embargo, la base no se actualiza inmediatamente.

Si un cliente pide un préstamo hoy, el banco tiene hasta el día 5 del próximo mes para enviar los datos a la CIRBE. Y a su vez, esos datos no terminan de estar actualizados hasta el día 19, según explican fuentes del Banco de España. Esto permite a los clientes contar con hasta un mes de gracia para pedir primero un crédito personal y luego la hipoteca, esquivando temporalmente los controles de riesgo.

Los bancos son conscientes de esta práctica y la desaprueban. Consideran que se trata de casos puntuales y más relacionados con los incentivos comerciales de algunos gestores. “Para llevar a cabo esas prácticas, es muy difícil que los clientes lo hagan solos. Normalmente, firmar una hipoteca lleva en torno a dos meses desde que se inician los trámites y es muy complicado que un cliente por sí solo sepa jugar con los plazos, porque además el banco hace varias comprobaciones de la solvencia durante todo el proceso para constatar que la situación no ha cambiado”, explican fuentes bancarias. Igualmente, desde el Banco de España recuerdan que el código de buenas prácticas y de crédito responsable también implica que el cliente debe proporcionar todos sus datos verdaderos. “Es un compromiso de ambas partes, del banco y del cliente”, apuntan.

Deuda insostenible

Desde bancos, reguladores y asociaciones de consumidores, la advertencia es clara: intentar obtener una hipoteca a cualquier precio puede conducir a la ruina financiera. Los riesgos de sobreendeudarse son evidentes cuando se combinan un préstamo personal con una hipoteca. Por poner un ejemplo, solicitar un crédito personal de 30.000 euros al 8% TAE (el precio medio actual) a devolver en cinco años supone afrontar una cuota mensual de 608 euros. Si a esto se le suma una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, con un tipo fijo del 2,5%, el pago mensual subiría a 790 euros. El resultado: una carga total cercana a los 1.400 euros mensuales solo en deudas. Esto supone un desembolso inasumible para muchos. Considerando que el salario medio en España en 2023 rondaba los 1.900 euros netos al mes, absorbería el 74% de los ingresos de un trabajador medio.

Aunque se suele decir que los bancos no aprueban hipotecas si el esfuerzo financiero (la parte de los ingresos destinada al pago de la cuota) supera el 40%, en la práctica, las entidades han endurecido este límite, aplicando actualmente un umbral máximo del 30% para garantizar la viabilidad financiera del cliente, según detallan las entidades consultadas. Es una medida adicional de seguridad.

Durante los últimos dos años, la banca ha adoptado una postura cada vez más cautelosa en la concesión de hipotecas. La combinación de tipos de interés elevados y precios al alza ha obligado a las entidades a extremar la prudencia, endureciendo los criterios de solvencia de los potenciales clientes. El propio Banco Central Europeo (BCE) lo ha ido constatando en la encuesta de préstamos que publica trimestralmente y en la que se refleja que el aumento de los requisitos ha sido generalizado en Europa, pero especialmente intenso en España.

Para aliviar las dificultades a las que se enfrentan los jóvenes en la compra de una vivienda, el Gobierno y el sector bancario han puesto en marcha un plan que busca facilitar el acceso a hipotecas, incluso sin disponer del ahorro inicial necesario. A través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), se ofrece un programa de avales que cubre hasta el 20% del valor de la casa. No se trata de una subvención ni de un préstamo adicional, el cliente debe pagar todo el crédito. Pero este respaldo estatal permite que los bancos puedan financiar más del 80% del precio del inmueble, ya que el Estado se compromete a asumir ese 20% en caso de impago, de forma que el ahorro previo que se necesita es más bajo.

No obstante, el programa está sujeto a límites: el precio máximo de la vivienda varía entre 200.000 euros en regiones como Extremadura y 325.000 euros en Madrid, y está dirigido a menores de 36 años, por lo que no todo el mundo se puede acoger. Algunos de ellos, asfixiados por la situación, han comenzado a explorar vías poco recomendables para lograr su objetivo, pero recurrir a trampas financieras puede llevar a una deuda insostenible que arruine su estabilidad económica de por vida.